Khi tìm kiếm địa điểm đặt nhà máy sản xuất hoặc kho bãi logistics tại vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, các doanh nghiệp luôn đặt bài toán vận hành lên hàng đầu. Dự án cụm công nghiệp Lương Phú Tân Đức (tên giao dịch: Cụm công nghiệp Lương Phú – Tân Đức) là một trong những điểm sáng công nghiệp tại tỉnh Thái Nguyên. Dự án sở hữu quy mô 72,46 ha, nằm ngay mặt tiền tuyến đường Vành đai V vùng Thủ đô Hà Nội, cung cấp quỹ đất sản xuất công nghiệp sạch được quy hoạch bài bản với thời hạn thuê kéo dài đến năm 2075.
Tóm tắt nhanh
- Quy mô tổng thể dự án đạt 72,46 ha; trong đó diện tích đất sản xuất công nghiệp và kho bãi cho thuê là 49,30 ha (chiếm 68,27% đất cụm công nghiệp) theo Quyết định 579/QĐ-UBND ngày 26/02/2025.
- Chủ đầu tư hạ tầng là Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Hạ tầng Phú Bình (thuộc Tập đoàn Plaschem), phát triển theo Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư số 1200/QĐ-UBND ngày 21/4/2025 của UBND tỉnh Thái Nguyên.
- Thời hạn thuê lại quyền sử dụng đất kéo dài đến ngày 16/05/2075 (còn lại hơn 48 năm), căn cứ theo Quyết định cho thuê đất số 1473/QĐ-UBND và Điều 172 Luật Đất đai 2024.
- Vị trí tiếp giáp trực tiếp đường Vành đai V vùng Thủ đô Hà Nội (lộ giới 54,5 m) tại xã Kha Sơn, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên; cách sân bay quốc tế Nội Bài 63,8 km và cảng biển Hải Phòng 134,7 km.
- Diện tích lô đất linh hoạt từ 4.264 m² đến 23.332 m²; giá thuê hạ tầng dao động từ 100 đến 110 USD/m² cho toàn bộ chu kỳ thuê (cập nhật tháng 7/2026), dự kiến bàn giao đất đợt đầu từ Quý I/2027.
Quy mô và cơ cấu sử dụng đất CCN Lương Phú – Tân Đức
Cụm công nghiệp Lương Phú – Tân Đức được quy hoạch với tổng diện tích đất 72,46 ha (trong đó đất xây dựng cụm công nghiệp là 72,21 ha và đất nghĩa trang hoàn trả di dời mộ là 0,25 ha). Dự án dành 492.997,50 m² (49,30 ha) cho đất sản xuất công nghiệp và kho bãi, đáp ứng đa dạng quy mô dây chuyền sản xuất từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ đến các tập đoàn công nghiệp hỗ trợ quy mô lớn.
Theo đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được UBND huyện Phú Bình phê duyệt tại Quyết định số 579/QĐ-UBND ngày 26/02/2025, cơ cấu sử dụng đất của dự án được phân bổ khoa học, tối ưu công năng vận hành:
| Loại đất quy hoạch | Ký hiệu | Diện tích (m²) | Tỷ lệ (%) |
|---|---|---|---|
| Đất sản xuất công nghiệp, kho bãi | CN | 492.997,50 | 68,27% |
| Đất công trình giao thông nội bộ & hành lang | GT | 119.307,86 | 16,52% |
| Đất công viên cây xanh, mặt nước | CX | 72.295,64 | 10,01% |
| Đất hạ tầng kỹ thuật (trạm điện, trạm xử lý nước thải) | HTKT | 13.028,60 | 1,80% |
| Đất công trình điều hành, dịch vụ tiện ích | DH | 11.553,77 | 1,60% |
| Đất kênh tiêu nước hoàn trả | MN | 9.281,38 | 1,29% |
| Đất bãi đỗ xe tập trung | P | 3.648,00 | 0,51% |
| Tổng đất cụm công nghiệp | CCN | 722.112,75 | 100% |
Nguồn số liệu: Quyết định số 579/QĐ-UBND ngày 26/02/2025 của UBND huyện Phú Bình phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.
Mật độ xây dựng thuần tối đa trong từng lô đất công nghiệp được duyệt lên đến 70%, tầng cao tối đa 05 tầng và khoảng lùi xây dựng tối thiểu 6 m so với chỉ giới đường đỏ. Điều này giúp doanh nghiệp tối đa hóa diện tích sàn sản xuất và xây dựng các hệ thống kho bãi lưu trữ hiện đại.
Vị trí tiếp giáp đường Vành đai V vùng Thủ đô và kết nối logistics
Cụm công nghiệp Lương Phú – Tân Đức tọa lạc tại xã Kha Sơn, tỉnh Thái Nguyên (địa bàn trước đây thuộc xã Lương Phú và xã Tân Đức, huyện Phú Bình). Tọa độ định vị địa lý của dự án là 21.441066, 106.020722. Điểm mạnh vượt trội của dự án nằm ở khả năng tiếp giáp trực tiếp tuyến đường Vành đai V vùng Thủ đô Hà Nội với lộ giới quy hoạch rộng tới 54,5 m chạy dọc ranh giới phía Bắc.
Hạ tầng giao thông đối ngoại kết nối thông suốt với các trục giao thông huyết mạch như Quốc lộ 37, Quốc lộ 261C và tuyến cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên (CT.07). Nhờ mạng lưới giao thông liên kết vùng hoàn chỉnh, việc vận chuyển nguyên vật liệu sản xuất và xuất nhập khẩu hàng hóa diễn ra nhanh chóng:
| Đầu mối logistics trọng điểm | Khoảng cách (km) | Thời gian di chuyển xe tải | Tuyến đường kết nối chính |
|---|---|---|---|
| Nút giao Cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên (CT.07) | 18,0 km | ~25 phút | Đường Vành đai V & QL37 |
| Trung tâm TP Thái Nguyên | 30,5 km | ~44 phút | Tỉnh lộ ĐT.261E & QL37 |
| Sân bay quốc tế Nội Bài (Hà Nội) | 63,8 km | ~1 giờ 11 phút | Vành đai V qua CT.07 & Võ Nguyên Giáp |
| Trung tâm Thủ đô Hà Nội | 81,2 km | ~1 giờ 36 phút | Cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên |
| Cụm cảng biển nước sâu Hải Phòng | 134,7 km | ~2 giờ 14 phút | Vành đai V qua Bắc Giang & QL18 / Cao tốc 04 |
Vị trí tiếp giáp Bắc Giang và nằm trong vùng tam giác công nghiệp Thái Nguyên – Bắc Giang – Bắc Ninh tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp kết nối chuỗi cung ứng linh kiện điện tử, cơ khí chế tạo với các nhà máy quy mô lớn trong khu vực như Samsung Thái Nguyên hay Foxconn Bắc Giang.
Hạ tầng kỹ thuật: Nguồn điện 110 kV, cấp nước và trạm xử lý nước thải 1.950 m³/ngày
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại CCN Lương Phú – Tân Đức được thiết kế đồng bộ theo tiêu chuẩn công nghiệp hiện đại, xây dựng hoàn chỉnh đến tận ranh giới từng lô đất nhằm đảm bảo doanh nghiệp có thể đấu nối vận hành ngay khi nhận bàn giao:
– Nguồn cấp điện sản xuất: Cụm công nghiệp được cấp nguồn điện ổn định từ trạm biến áp 110 kV Phú Bình (công suất 3 x 63 MVA) qua các tuyến đường dây trung thế 22 kV. Tổng nhu cầu phụ tải cấp điện tính toán cho toàn cụm đạt khoảng 14.168 kVA. Toàn bộ mạng lưới cáp ngầm hạ thế 0,6/1 kV Cu/XLPE được luồn ống nhựa chịu lực HDPE đi ngầm dưới vỉa hè, đảm bảo an toàn vận hành và thẩm mỹ công nghiệp.
– Hệ thống cấp nước sạch: Tổng nhu cầu nước sạch sản xuất và sinh hoạt khoảng 2.570 m³/ngày đêm, nguồn cấp từ nhà máy nước Phú Bình (thị trấn Hương Sơn) dẫn qua tuyến ống D315 mm trên trục Vành đai 5. Mạng lưới phân phối HDPE đường kính D110 – D200 thiết kế mạch vòng kết hợp nhánh cụt, duy trì áp lực cấp nước tối thiểu 1,2 – 1,5 bar tại chân hàng rào nhà máy.
– Trạm xử lý nước thải tập trung: Dự án đầu tư trạm xử lý nước thải tập trung với công suất thiết kế 1.950 m³/ngày đêm (đã được phê duyệt Báo cáo ĐTM tại Quyết định số 1498/QĐ-UBND ngày 21/5/2025 của UBND tỉnh Thái Nguyên). Hệ thống thoát nước mưa và thoát nước thải sinh hoạt – công nghiệp được xây dựng tách rời hoàn toàn bằng cống bê tông tự chảy HDPE, đảm bảo nước thải sau xử lý đạt tiêu chuẩn xả thải môi trường theo quy định.
– Giao thông nội bộ: Trục đường chính có lộ giới 25 m (lòng đường 15 m, vỉa hè mỗi bên 5 m), các tuyến đường phân khu có lộ giới từ 17,5 m đến 20,5 m (mặt đường rộng 10,5 m đến 15 m) chịu tải trọng xe container trên 30 tấn lưu thông hai chiều êm thuận.
– Hệ thống phòng cháy chữa cháy: Trụ cứu hỏa D125 được bố trí dọc các tuyến đường có ống cấp nước D110 trở lên với cự ly 110 – 150 m theo quy định tại Cổng thông tin điện tử tỉnh Thái Nguyên, đường cứu hỏa đảm bảo chiều rộng thông thủy từ 6 m trở lên.
Doanh nghiệp có thể tìm hiểu thông số kỹ thuật chi tiết từng hạng mục tại bài phân tích hạ tầng kỹ thuật CCN Lương Phú – Tân Đứchttps://datnenmienbac.net/ha-tang-ky-thuat-ccn-luong-phu-tan-duc/.
Hồ sơ pháp lý minh bạch và thời hạn thuê đất đến năm 2075
Một trong những yếu tố then chốt bảo vệ an toàn cho nguồn vốn đầu tư dài hạn của doanh nghiệp là hồ sơ pháp lý rõ ràng. Cụm công nghiệp Lương Phú – Tân Đức đã hoàn thiện đầy đủ các văn bản pháp lý nền tảng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt:
1. Quyết định số 196/QĐ-UBND ngày 26/01/2024 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc thành lập Cụm công nghiệp Lương Phú – Tân Đức.
2. Quyết định số 579/QĐ-UBND ngày 26/02/2025 của UBND huyện Phú Bình phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.
3. Quyết định số 1200/QĐ-UBND ngày 21/4/2025 của UBND tỉnh Thái Nguyên chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư cho Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Hạ tầng Phú Bình.
4. Quyết định số 1473/QĐ-UBND ngày 16/5/2025 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc thu hồi và cho thuê đất đợt 1 với diện tích 171.162,5 m².
5. Quyết định số 1077/QĐ-UBND ngày 05/9/2025 của Chủ tịch UBND tỉnh Thái Nguyên về việc cho thuê đất đợt 2 với diện tích 183.443,2 m² tại xã Kha Sơn.
6. Quyết định số 1498/QĐ-UBND ngày 21/5/2025 của UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt kết quả thẩm định Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM).
Về bản chất giao dịch, căn cứ Điều 202 Luật Đất đai 2024, nhà đầu tư thứ cấp vào cụm công nghiệp được thực hiện thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật từ chủ đầu tư hạ tầng. Thời hạn thuê lại đất gắn liền với thời hạn hoạt động còn lại của dự án hạ tầng, được xác định cụ thể đến ngày 16/05/2075 (căn cứ theo Quyết định cho thuê đất số 1473/QĐ-UBND). Thời hạn sử dụng đất còn lại hơn 48 năm là khoảng thời gian lý tưởng để các doanh nghiệp khấu hao máy móc, tài sản và mở rộng kế hoạch sản xuất kinh doanh ổn định lâu dài. Chi tiết bộ hồ sơ được tổng hợp tại chuyên đề pháp lý CCN Lương Phú – Tân Đứchttps://datnenmienbac.net/phap-ly-ccn-luong-phu-tan-duc/.
Hiện trạng giải phóng mặt bằng và tiến độ bàn giao đất thực tế
Tính đến thời điểm hiện tại, dự án đã có quyết định cho thuê đất qua 2 đợt với tổng diện tích đạt 354.605,7 m² (xấp xỉ 35,46 ha), chiếm gần 49% tổng diện tích đất của cụm công nghiệp.
Công tác giải phóng mặt bằng tại thực địa đã cơ bản hoàn tất, toàn bộ diện tích đất nông nghiệp đã được đền bù thỏa đáng và bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư hạ tầng. Hiện tại, công trường đang tập trung máy móc san nền cao độ thiết kế (H(xd) ≥ 15,0 m), thi công hệ thống cống hộp thoát nước mưa, đào đắp nền đường trục chính và định hình phân khu kỹ thuật trạm xử lý nước thải.
Theo lộ trình triển khai của chủ đầu tư, mốc bàn giao đất kỹ thuật đợt đầu tiên cho các nhà đầu tư thứ cấp dự kiến diễn ra vào Quý I/2027. Doanh nghiệp có thể theo dõi hình ảnh thực địa cập nhật tại bài viết tiến độ CCN Lương Phú – Tân Đứchttps://datnenmienbac.net/tien-do-ccn-luong-phu-tan-duc/.
Bảng giá thuê đất và chi phí vận hành tham khảo 2026
Chi phí thuê đất tại Phú Bình hiện đang có lợi thế cạnh tranh rõ rệt so với các trung tâm công nghiệp lân cận như Bắc Ninh, Bắc Giang hay Phổ Yên:
– Giá thuê lại quyền sử dụng đất: Dao động từ 100 đến 110 USD/m² cho toàn bộ thời hạn thuê đến năm 2075 (đơn giá phụ thuộc vào vị trí mặt đường Vành đai V hay đường nội bộ, diện tích phân lô và hướng tiếp cận).
– Hình thức thanh toán: Thanh toán tiền thuê hạ tầng theo đợt bằng đồng Việt Nam quy đổi theo tỷ giá bán ra của Ngân hàng Vietcombank tại thời điểm thanh toán.
– Phí quản lý và duy tu hạ tầng kỹ thuật: Dự kiến khoảng 0,6 USD/m²/năm, thanh toán định kỳ hằng năm.
– Giá điện sản xuất: Áp dụng theo biểu giá quy định của Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN) cho cấp điện áp 22 kV, chia 3 khung giờ (bình thường khoảng 0,065 USD/kWh, thấp điểm 0,042 USD/kWh, cao điểm 0,12 USD/kWh).
– Giá nước sạch: Khoảng 0,5 USD/m³.
– Phí xử lý nước thải tập trung: Khoảng 0,55 USD/m³ tính theo 80% khối lượng nước sạch tiêu thụ hoặc theo đồng hồ đo lưu lượng xả thải thực tế.
Lưu ý: Toàn bộ bảng giá và chi phí vận hành nêu trên được cập nhật theo bảng hàng và tài liệu của chủ đầu tư tháng 7/2026, có thể thay đổi theo từng giai đoạn kinh doanh.
Doanh nghiệp có thể xem phân tích dòng tiền và bài toán chi phí chi tiết tại bài viết giá thuê đất CCN Lương Phú – Tân Đứchttps://datnenmienbac.net/gia-thue-dat-ccn-luong-phu-tan-duc/.
Ngành nghề thu hút đầu tư trọng tâm
Dự án ưu tiên tiếp nhận các ngành sản xuất sạch, công nghệ cao và công nghiệp hỗ trợ ít phát thải ô nhiễm môi trường, gồm 6 nhóm ngành chính:
1. Công nghiệp chế biến, chế tạo: Cơ khí chế tạo máy, linh kiện kim loại, phụ tùng ô tô xe máy, thiết bị y tế, may mặc và giày dép (không có công đoạn thuộc da hoặc nấu sợi).
2. Sản xuất linh kiện điện tử: Bán dẫn, máy tính, thiết bị ngoại vi, linh kiện viễn thông, đồ gia dụng thông minh.
3. Công nghiệp hỗ trợ & kho bãi logistics: Trung tâm lưu giữ hàng hóa, dịch vụ kho bãi, đóng gói phục vụ chuỗi cung ứng.
4. Tiểu thủ công nghiệp & đồ gỗ: Sản xuất giường tủ bàn ghế, gỗ xây dựng (phải đảm bảo khoảng cách ly vệ sinh).
5. Nghiên cứu khoa học & chuyển giao công nghệ.
Dự án từ chối tiếp nhận các dự án sản xuất kim loại từ quặng thô, dệt nhuộm có công đoạn xử lý hóa chất độc hại, hoặc các ngành nghề phát sinh lưu lượng nước thải vượt ngưỡng tiếp nhận của trạm xử lý nước thải tập trung.
Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ) Về Cụm Công Nghiệp Lương Phú – Tân Đức
CCN Lương Phú – Tân Đức nằm ở đâu và thuộc đơn vị hành chính nào?
Dự án tọa lạc tại xã Kha Sơn, tỉnh Thái Nguyên (địa bàn trước đây thuộc xã Lương Phú và xã Tân Đức, huyện Phú Bình). Khu đất tiếp giáp trực tiếp tuyến đường Vành đai V vùng Thủ đô Hà Nội, cách nút giao cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên 18 km và sân bay quốc tế Nội Bài 63,8 km.
Thời hạn thuê đất tại cụm công nghiệp Lương Phú – Tân Đức còn bao nhiêu năm?
Thời hạn thuê lại quyền sử dụng đất của dự án kéo dài đến ngày 16/05/2075 theo Quyết định số 1473/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên và Điều 172 Luật Đất đai 2024. Tính đến tháng 09/2026, thời hạn hoạt động còn lại của cụm công nghiệp là hơn 48 năm 8 tháng.
Dự án đã có quyết định giao đất thực địa chưa và khi nào bàn giao đất?
Dự án đã có quyết định cho thuê đất qua 2 đợt từ UBND tỉnh Thái Nguyên với tổng diện tích 35,46 ha (Quyết định 1473 ngày 16/5/2025 và Quyết định 1077 ngày 05/9/2025). Mặt bằng hiện đang được đẩy nhanh san nền và hoàn thiện cống ngầm, dự kiến bàn giao đất thực địa đợt đầu cho doanh nghiệp vào Quý I/2027.
Đội ngũ nghiên cứu và tư vấn BĐS — Chuyên trách bất động sản công nghiệp khu vực phía Bắc, Trực tiếp khảo sát, đối chiếu hồ sơ pháp lý và tư vấn thuê đất tại các khu, cụm công nghiệp Thái Nguyên – Bắc Giang.
Cập nhật: 11/09/2026
Kết Luận
Với lợi thế vị trí đắc địa tiếp giáp đường Vành đai V vùng Thủ đô, quy mô quy hoạch 72,46 ha bài bản, hồ sơ pháp lý rõ ràng cùng mức giá thuê hạ tầng cạnh tranh, cụm công nghiệp Lương Phú Tân Đức là giải pháp quỹ đất sản xuất tối ưu cho các doanh nghiệp mở rộng nhà xưởng đón đầu làn sóng dịch chuyển sản xuất công nghiệp tại miền Bắc.
Doanh nghiệp cần nhận bảng hàng chi tiết, bản đồ phân lô tỷ lệ 1/500 và đặt lịch khảo sát thực địa có thể gửi yêu cầu qua các kênh liên hệ trên website hoặc xem đầy đủ thông tin dự án CCN Lương Phú – Tân Đức.
Thông tin mang tính tham khảo tại thời điểm đăng. Đề nghị Quý doanh nghiệp xác nhận lại pháp lý, giá thuê và tình trạng quỹ đất với Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Hạ tầng Phú Bình và Sở Công Thương tỉnh Thái Nguyên trước khi ký kết.