Pháp lý chung cư Sun Square không đồng đều giữa các căn. Theo báo chí, đa số căn đã có sổ hồng, nhưng hai nhóm vẫn chờ giấy chứng nhận: bốn tầng trên cùng (31–34) và 163 căn thuộc phần giao cho thành phố. Bài này tổng hợp hồ sơ công khai của dự án Sun Square 21 Lê Đức Thọ và cách tự kiểm tra một căn cụ thể.
Đang tìm hiểu Chung cư Sun Square Lê Đức Thọ?
Xem bảng giá, mặt bằng, pháp lý mới nhất và đăng ký nhận tư vấn miễn phí tại trang chính của dự án.
Dự án đã bàn giao từ năm 2018, nên mọi giao dịch hiện nay là mua bán lại. Rủi ro pháp lý nằm ở từng căn, không nằm ở cả tòa.
- Phần lớn căn trong tòa đã có giấy chứng nhận, mua bán qua công chứng như căn thông thường, nhưng tình trạng từng căn cần xác minh trực tiếp.
- Căn tầng 31–34 của hai tháp A, B vẫn thiếu sổ dù công trình xong từ 2018 (Dân Việt, tháng 11/2025).
- Bản kết luận thanh tra mà Dân Việt dẫn lại ngày 21/04/2026 nêu việc nâng hai tháp lên 34 tầng làm phát sinh 7.562 m² sàn mà tiền sử dụng đất tương ứng chưa xác định xong.
- Cũng theo kết luận này, khoảng 8.408 m² gồm 163 căn thuộc diện bàn giao thành phố chưa có giấy chứng nhận, bể bơi xây không phép.
- Thời hạn sở hữu ghi trên sổ chưa được nhóm biên soạn xác minh; người mua cần đọc trực tiếp trên giấy chứng nhận.
Hiện trạng cấp sổ hồng tại Sun Square
Tính đến tháng 9/2026, căn hộ Sun Square chia thành ba nhóm theo tình trạng giấy chứng nhận: nhóm đã có sổ, nhóm tầng 31–34 và nhóm 163 căn bàn giao thành phố. Hai nhóm sau chưa có sổ theo các bài báo năm 2025–2026.
Ba nhóm căn hộ theo tình trạng giấy chứng nhận
| Nhóm căn | Tình trạng sổ | Hệ quả khi giao dịch |
|---|---|---|
| Đa số căn còn lại | Đã có giấy chứng nhận | Công chứng hợp đồng mua bán, sang tên, có thể thế chấp vay |
| Tầng 31–34 tháp A, B | Chưa có sổ | Không công chứng mua bán như căn có sổ; khó thế chấp vay |
| 163 căn (khoảng 8.408 m²) bàn giao thành phố | Chưa có giấy chứng nhận | Cần xác minh căn có thuộc danh sách hay không |
Nguồn: hai bài Dân Việt (18/11/2025; 21/04/2026). Chưa có danh sách căn cụ thể, mỗi căn cần xác minh riêng.
Tình trạng theo từng nhóm tầng được phân tích sâu ở bài Sun Square có sổ hồng chưa.
Kết luận thanh tra 04/2026 nêu những gì?
Kết luận của thanh tra thành phố (Dân Việt, 21/04/2026) chỉ ra 5 nội dung liên quan trực tiếp đến người mua căn hộ Sun Square. Người mua nên đọc bài gốc thay vì nghe kể lại.
- Chiều cao thực tế 34 tầng so với 30 tầng thiết kế, phần sàn dôi ra 7.562 m² vẫn chưa chốt tiền sử dụng đất.
- Khoảng 8.408 m² (163 căn) thuộc diện bàn giao thành phố chưa có giấy chứng nhận.
- Công trình 21 tầng làm sai so với thiết kế đã duyệt.
- Bể bơi xây không phép.
- Giấy chứng nhận đầu tư hết hạn từ quý 4/2017.
Theo bài báo, lãnh đạo thành phố chỉ đạo hoàn thiện hồ sơ pháp lý và hoàn tất thủ tục bàn giao. Chưa có mốc thời gian công khai cho việc cấp sổ tầng 31–34. Rủi ro riêng của nhóm căn này trình bày trong bài căn hộ tầng 31–34 Sun Square.
Căn chưa có sổ giao dịch thế nào theo luật hiện hành?
Căn chưa có giấy chứng nhận không thể công chứng hợp đồng mua bán theo cách thông thường. Trên thị trường, loại căn này hay sang tay bằng cách chuyển nhượng lại hợp đồng đã ký với chủ đầu tư.
Điểm cần lưu ý là phạm vi của hình thức đó. Theo Điều 49 và Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, chuyển nhượng hợp đồng áp dụng với nhà ở hình thành trong tương lai và chỉ khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Theo trả lời của Bộ Xây dựng trên Báo Chính phủ ngày 17/6/2025, việc chuyển nhượng vẫn có thể làm kể cả khi đã nhận bàn giao nhà, miễn là chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Vì vậy, với căn Sun Square chưa sổ, câu hỏi cần trả lời trước là hồ sơ cấp sổ của căn đã nộp hay chưa; công chứng viên hoặc luật sư cần xác định điều này trên hồ sơ cụ thể.
Nhóm biên soạn không khuyến nghị dùng hợp đồng ủy quyền để thay cho mua bán. Ủy quyền không chuyển quyền sở hữu và có thể chấm dứt khi bên ủy quyền qua đời hoặc đơn phương hủy.
Sáu bước kiểm tra pháp lý một căn trước khi đặt cọc
Người mua căn Sun Square nên hoàn tất 6 bước dưới đây trước khi chuyển tiền cọc. Mỗi bước trả lời một rủi ro cụ thể.
- Xem bản gốc giấy chứng nhận, đối chiếu tên chủ, số căn, tầng và diện tích.
- Đọc thời hạn sở hữu ghi trên sổ, không dựa vào lời môi giới.
- Nhờ văn phòng công chứng tra cứu thông tin ngăn chặn giao dịch.
- Hỏi ngân hàng nếu căn đang thế chấp và thống nhất cách giải chấp.
- Xin xác nhận của Ban quản lý về công nợ phí dịch vụ, điện, nước.
- Hỏi Ban quản trị xem căn định mua có nằm trong nhóm 163 căn giao thành phố hay không.
Với căn đang thế chấp, trình tự ba bên giữa người mua, người bán và ngân hàng có ở các bài trong cụm. Thủ tục sau khi ký trình bày trong bài sang tên căn hộ Sun Square.
Pháp lý ảnh hưởng đến giá như thế nào?
Tình trạng sổ là biến số đầu tiên cần tính khi so giá căn Sun Square. Căn chưa sổ khó vay thế chấp, nên người mua phải trả gần như toàn bộ bằng vốn tự có.
Mức chênh giữa căn có sổ và căn chưa sổ hiện chưa đo được vì thiếu giá chốt đáng tin. Mặt bằng giá chào chung hiện là 75–82 triệu đồng/m², đã phân tích ở bài giá chung cư Sun Square.
Người mua hỏi gì về pháp lý Sun Square?
Sổ hồng in địa chỉ cũ (Mỹ Đình 2, Nam Từ Liêm) có còn giá trị không?
Có. Từ 01/7/2025, Sun Square thuộc phường Từ Liêm theo Nghị quyết 1656/NQ-UBTVQH15, nhưng giấy chứng nhận cấp trước đó vẫn có giá trị. Cách ghi địa chỉ mới khi sang tên nên hỏi văn phòng đăng ký đất đai lúc nộp hồ sơ.
Thời hạn sở hữu ghi trên sổ hồng Sun Square là bao lâu?
Nhóm biên soạn chưa xác minh được thời hạn ghi trên các giấy chứng nhận đã cấp. Quyền sở hữu căn hộ thực hiện theo nội dung ghi trên giấy chứng nhận và Luật Nhà ở 27/2023/QH15, nên người mua cần đọc trực tiếp trên sổ.
Bể bơi xây không phép có ảnh hưởng đến sổ của từng căn không?
Kết luận thanh tra không nêu bể bơi làm thay đổi giấy chứng nhận của căn đã cấp. Tuy vậy, hạng mục này thuộc phần tiện ích chung, nên người mua nên hỏi Ban quản trị về phương án xử lý và chi phí có thể phát sinh.
Cách dùng thông tin pháp lý này
Pháp lý chung cư Sun Square cần kiểm tra theo từng căn, dựa trên giấy tờ gốc và xác nhận của công chứng viên. Các bài báo năm 2025–2026 chỉ là điểm xuất phát để biết cần hỏi gì.
Người mua muốn nhận danh sách căn kèm tình trạng sổ đã đối chiếu có thể đăng ký nhận danh sách căn hộ Sun Square đang bán hoặc liên hệ hotline website.
Biên soạn: Đội ngũ nghiên cứu và tổng hợp thông tin Đất nền miền bắc. Nhóm biên soạn và tổng hợp thông tin thị trường bất động sản miền Bắc, đối chiếu tin rao, báo chí và văn bản pháp luật trước khi xuất bản.
Nguồn tham khảo: Dân Việt 21/04/2026; Dân Việt 18/11/2025; Luật Nhà ở 27/2023/QH15; Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15.
Cập nhật: 07/10/2026
Liên hệ tư vấn: Liên hệ hotline website hoặc để lại thông tin tại form trên trang dự án. Thông tin đăng ký chỉ dùng để tư vấn về Sun Square; quý khách có quyền từ chối nhận tin bất kỳ lúc nào.
Thông tin mang tính tham khảo, khuyến nghị xác nhận lại hiện trạng căn hộ, giấy tờ pháp lý và mức giá tại thời điểm giao dịch trước khi ký kết.
