- Quyền năng pháp lý đầy đủ: Doanh nghiệp thuê đất tại CCN Làng nghề Thạch Xá áp dụng cơ chế trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đến năm 2075, được quyền chuyển nhượng đồng thời quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Điều 33 và Điều 202 Luật Đất đai 2024.
- Điều kiện cốt yếu: Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng (Sổ đỏ), đất không có tranh chấp, không bị kê biên và bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng ngành nghề sản xuất phù hợp với định hướng cụm làng nghề.
- Tính thanh khoản tài sản: Quy định mới giúp bất động sản công nghiệp tại Thạch Xá trở thành kênh tài sản có tính thanh khoản cao, dễ dàng bán lại, góp vốn hoặc tái cấu trúc sản xuất khi có nhu cầu.
Đối với các nhà đầu tư bất động sản sản xuất, tính thanh khoản và khả năng chuyển nhượng đất thuê lại cụm công nghiệp là yếu tố sống còn bảo đảm an toàn cho dòng vốn. Nhiều chủ xưởng lo ngại trường hợp sau này quy mô kinh doanh mở rộng cần đổi địa điểm, hoặc gia đình muốn chuyển nhượng lại nhà xưởng thì thủ tục pháp lý có bị rào cản hay không.
Với hành lang pháp lý đột phá của Luật Đất đai 2024, các nhà đầu tư sở hữu quỹ đất tại dự án Cụm công nghiệp Làng nghề Thạch Xá (xã Thạch Xá, huyện Thạch Thất, Hà Nội) hoàn toàn chủ động trong việc định đoạt, chuyển nhượng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất và nhà xưởng một cách công khai, minh bạch.
1. Phân biệt quyền chuyển nhượng: Thuê đất trả tiền 1 lần vs Trả tiền hàng năm
Luật Đất đai 2024 quy định sự khác biệt mang tính bản chất về quyền chuyển nhượng giữa hai hình thức thuê đất công nghiệp:
| Tiêu chí so sánh | Thuê đất trả tiền 1 lần (CCN Thạch Xá) | Thuê đất trả tiền hàng năm |
|---|---|---|
| Căn cứ luật định | Điều 33 & Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2024 | Điều 34 Luật Đất đai 2024 |
| Quyền chuyển nhượng đất | Được chuyển nhượng quyền sử dụng đất | KHÔNG được chuyển nhượng quyền sử dụng đất |
| Chuyển nhượng tài sản | Chuyển nhượng cả đất và công trình nhà xưởng | Chỉ được bán tài sản gắn liền với đất nếu đủ điều kiện |
| Thủ tục công chứng sang tên | Sang tên trực tiếp trên trang 4 Giấy chứng nhận | Phải làm thủ tục chấm dứt hợp đồng cũ và ký lại từ đầu |
Nhờ áp dụng cơ chế thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đến ngày 16/01/2075, doanh nghiệp tại CCN Thạch Xá sở hữu quyền tài sản tương đương đất thương mại dịch vụ có thời hạn dài, tối ưu hóa giá trị thanh khoản và gia tăng vốn theo thời gian.
Từng ô đất công nghiệp độc lập tạo điều kiện pháp lý hoàn hảo cho việc mua bán, sang tên hoặc tách ghép lô hợp pháp.
2. Điều kiện bắt buộc để chuyển nhượng quyền thuê lại đất
Căn cứ theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 và quy chế quản lý CCN Làng nghề Thạch Xá, giao dịch chuyển nhượng phải đáp ứng đầy đủ 5 điều kiện sau:
- 1. Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Doanh nghiệp đã được Sở TN&MT cấp Sổ đỏ riêng và hoàn tất nghĩa vụ tài chính Đợt 6 (5% cuối cùng).
- 2. Đất không có tranh chấp hoặc khiếu nại: Ô đất không nằm trong diện thi hành án, không bị phong tỏa tài khoản ngân hàng và không có tranh chấp ranh giới với các ô liền kề.
- 3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên: Tài sản không bị cơ quan chức năng kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
- 4. Còn trong thời hạn sử dụng đất: Thời hạn sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận còn hiệu lực (tính đến ngày 16/01/2075).
- 5. Phù hợp định hướng ngành nghề của Cụm: Bên nhận chuyển nhượng phải cam kết hoạt động trong các ngành nghề được UBND TP. Hà Nội phê duyệt tại Quyết định 105/QĐ-UBND (gỗ mỹ nghệ, mộc dân dụng, cơ khí gia công, tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ công nghiệp phụ trợ).
3. Trình tự 4 bước thực hiện thủ tục chuyển nhượng sang tên
Quy trình chuyển nhượng quyền thuê lại đất và tài sản gắn liền với đất tại CCN Thạch Xá được thực hiện chuyên nghiệp và chặt chẽ:
- Bước 1: Thông báo cho Ban Quản lý / Chủ đầu tư Plaschem Group: Bên chuyển nhượng gửi văn bản thông báo về việc chuyển nhượng quyền thuê lại đất kèm hồ sơ năng lực của bên nhận chuyển nhượng để chủ đầu tư xác nhận ngành nghề phù hợp quy hoạch cụm.
- Bước 2: Lập và công chứng Hợp đồng chuyển nhượng: Hai bên ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng Công chứng hợp pháp trên địa bàn TP. Hà Nội.
- Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ thuế và lệ phí:
- Bên chuyển nhượng kê khai và nộp Thuế thu nhập doanh nghiệp (20% trên phần lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản) hoặc Thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị chuyển nhượng đối với cá nhân/hộ kinh doanh).
- Bên nhận chuyển nhượng nộp Lệ phí trước bạ nhà đất (0,5% giá trị hợp đồng).
- Bước 4: Đăng ký biến động đất đai tại Sở TN&MT Hà Nội: Nộp toàn bộ hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký Đất đai TP. Hà Nội để cập nhật tên chủ sở hữu mới lên trang 4 của Giấy chứng nhận hoặc cấp đổi sổ đỏ mới mang tên bên mua.
Mọi bước thủ tục chuyển nhượng đều được bộ phận pháp chế hỗ trợ tối đa rút ngắn thời gian làm thủ tục chỉ còn từ 15 đến 20 ngày.
4. Chuyển nhượng khi đang trong giai đoạn thanh toán theo tiến độ
Một câu hỏi rất phổ biến của nhà đầu tư giai đoạn 1: “Nếu tôi mới đóng tiền Đợt 1 (2%) hoặc Đợt 2 (18%), chưa ký hợp đồng thuê lại đất chính thức thì có chuyển nhượng được không?”
Câu trả lời là: HOÀN TOÀN ĐƯỢC. Trong giai đoạn này, thủ tục được thực hiện dưới hình thức Văn bản chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ trong Thỏa thuận nguyên tắc có sự xác nhận chấp thuận của Chủ đầu tư Plaschem Group. Nhà đầu tư không phải chịu thuế chuyển nhượng bất động sản phức tạp mà chỉ thực hiện thủ tục xác nhận nội bộ với chủ đầu tư, bảo toàn tối đa lợi nhuận chênh lệch vốn.
Với đơn giá mở bán đợt 1 chỉ 18 triệu đồng/m² và tiến độ đóng tiền giãn cách trong 18 tháng, quỹ đất tại CCN Làng nghề Thạch Xá sở hữu biên độ tăng trưởng rất lớn. Khi hạ tầng hoàn thiện và các làng mộc Chàng Sơn, Canh Nậu đồng loạt di dời, nhu cầu mua lại mặt bằng xưởng hoàn thiện sẽ tăng vọt, bảo đảm tính thanh khoản nhanh chóng cho nhà đầu tư tiên phong.
Biên tập & Kiểm duyệt nội dung:
Đội ngũ nghiên cứu và tổng hợp thông tin Đất nền miền bắc — Chuyên trang phân tích dữ liệu quy hoạch, bảng giá và thủ tục pháp lý bất động sản công nghiệp khu vực phía Bắc.
*Bài viết hướng dẫn quy trình chuyển nhượng căn cứ Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Quý doanh nghiệp cần hỗ trợ soạn thảo hợp đồng chuyển quyền hoặc thẩm định pháp lý bên mua/bên bán, vui lòng: Liên hệ hotline website.
