Ngày 17/10/2026, Cổng thông tin Bộ Nông nghiệp và Môi trường công bố văn bản giải đáp về điều kiện lối đi khi tách thửa đất. Thửa đất không giáp đường giao thông công cộng vẫn đủ điều kiện tách nếu chủ đất liền kề đồng ý cho mở lối đi. Cùng ngày 18/10/2026, thực tiễn xét xử hành chính tại Lào Cai ghi nhận một thửa đất ở rộng 400 m2 không thể tách thành 4 thửa. Nguyên nhân xuất phát từ việc khu đất này nằm trong quy hoạch khu tái định cư.

Hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về lối đi qua thửa đất liền kề

Báo Lao Động ngày 17/10/2026 dẫn thông tin từ Cổng thông tin Bộ Nông nghiệp và Môi trường về thủ tục tách thửa đất. Một công dân gửi câu hỏi về việc tách thửa đất hiện hữu thành 2 thửa mới. Thửa đất này không nằm sát đường giao thông công cộng. Chủ sử dụng thửa đất liền kề đã ký văn bản đồng ý cho mở lối đi qua đất của mình. UBND cấp xã đã chứng thực chữ ký trên văn bản thỏa thuận này.

Công dân băn khoăn văn bản có chứng thực chữ ký tại UBND cấp xã đã đủ điều kiện tách thửa hay chưa. Bên cạnh đó, chủ đất liền kề có cần nộp bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đăng ký biến động hạn chế quyền hay không.

Phản hồi nội dung trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường viện dẫn khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội. Văn bản này hướng dẫn thi hành điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 (số 31/2024/QH15). Quy định yêu cầu việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng. Nếu thửa đất không giáp đường lớn thì chủ đất liền kề phải đồng ý cho đi qua để nối ra đường công cộng.

Nghị quyết số 254/2025/QH15 cũng tháo gỡ thủ tục cho hộ dân tự cắt đất mở đường đi. Trường hợp chủ đất dành một phần diện tích của thửa đất ở để làm lối đi chung thì không phải chuyển mục đích sử dụng phần đất đó. Quy định này áp dụng cho cả thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng một thửa khi làm thủ tục tách hoặc hợp thửa.

Về xác lập quyền lối đi qua bất động sản liền kề, Bộ Nông nghiệp và Môi trường chỉ rõ căn cứ tại Điều 29 Luật Đất đai năm 2024. Thủ tục đăng ký biến động đất đai đối với quyền sử dụng hạn chế thực hiện theo điểm l khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024. Trình tự và thành phần hồ sơ hành chính áp dụng theo khoản 1 Điều 15 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ. Người dân liên hệ trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để nộp hồ sơ đúng quy trình.

Đủ diện tích tối thiểu nhưng trái quy hoạch chi tiết vẫn không thể tách thửa

Cùng với điều kiện lối đi, khoản 2 và khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ về diện tích tối thiểu. Các thửa đất mới hình thành sau khi tách phải đạt diện tích và kích thước cạnh tối thiểu theo quyết định của UBND cấp tỉnh. Nếu phần đất tách ra nhỏ hơn mức tối thiểu thì chủ đất phải hợp thửa đồng thời với thửa đất liền kề. Tuy nhiên, diện tích và lối đi mới chỉ là hai điều kiện ban đầu. Quy hoạch chi tiết xây dựng tại vị trí thửa đất mới là yếu tố quyết định việc cơ quan đăng ký đất đai giải quyết hồ sơ.

Báo VietNamNet ngày 18/10/2026 dẫn lại vụ kiện hành chính tại tỉnh Lào Cai theo Bản án số 07/2023/HC-ST của TAND tỉnh Lào Cai. Gia đình bà C. sở hữu thửa đất ở tại đô thị rộng 400 m2. Thửa đất có mặt tiền giáp đường dài khoảng 24 m và chiều sâu khoảng 17 m. Vợ chồng bà C. muốn chia đất cho các con đã lập gia đình ra ở riêng. Gia đình nộp hồ sơ xin tách thửa đất 400 m2 thành 4 thửa, mỗi thửa rộng 100 m2. Bà C. giữ lại 1 thửa và tặng cho các con 3 thửa. Xét về diện tích 100 m2 mỗi thửa và mặt tiền giáp đường, hồ sơ đáp ứng đủ hạn mức tối thiểu của tỉnh Lào Cai.

Qua kiểm tra thực địa, Văn phòng đăng ký đất đai xác định toàn bộ thửa đất 400 m2 nằm trong quy hoạch khu tái định cư. Khu đất này thuộc dự án tổ hợp khu đô thị mới và công viên văn hóa rộng 23,67 ha. UBND tỉnh Lào Cai đã phê duyệt dự án tại Quyết định số 581/QĐ-UBND ngày 13/03/2019. Cơ quan chức năng cũng đưa diện tích này vào kế hoạch sử dụng đất theo Quyết định số 441/QĐ-UBND ngày 24/02/2020. Tại thời điểm nộp hồ sơ, địa phương chưa triển khai đền bù hay giải phóng mặt bằng. Dù vậy, TAND tỉnh Lào Cai vẫn bác đơn khởi kiện của bà C. do việc tách thửa phải tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng đã duyệt.

Lưu ý khi kiểm tra pháp lý đất nền và đất dân cư hiện hữu tại miền Bắc

Hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường cùng vụ việc tại Lào Cai mang lại nhiều bài học thực tiễn. Người mua đất ở tại miền Bắc cần kiểm tra kỹ ba nhóm thông tin sau:

• Kiểm tra hiện trạng lối đi trên sổ và ngoài thực địa. Nhiều thửa đất tại Hà Nội, Bắc Ninh hay Thái Nguyên nằm sâu trong ngõ nhỏ. Các thửa đất này thường phải mở lối đi qua đất hộ bên cạnh. Bên mua cần yêu cầu bên bán hoàn tất đăng ký biến động quyền lối đi theo Điều 29 Luật Đất đai năm 2024. Thủ tục biến động thực hiện theo điểm l khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024. Khách hàng không nên giao dịch chỉ dựa vào giấy viết tay chưa đăng ký biến động.
• Tra cứu bản đồ quy hoạch chi tiết và kế hoạch sử dụng đất. Ký hiệu đất ở trên sổ đỏ chưa phản ánh hết tình trạng quy hoạch. Chủ đất và bên mua cần tra cứu trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã. Bước này giúp xác định thửa đất có vướng quy hoạch 1/500 khu tái định cư hay hành lang giao thông không.
• Đối chiếu với quỹ đất dự án có quy hoạch 1/500. Khách hàng muốn hạn chế rủi ro vướng quy hoạch nên ưu tiên sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý. Độc giả có thể tham khảo các dự án đất nền tại Thái Nguyên hoặc tìm hiểu quỹ đất dự án tại Phú Thọ. Ngoài ra, khách hàng có thể tra cứu trên danh mục dự án bất động sản miền Bắc. Các khu đô thị đã duyệt quy hoạch 1/500 luôn có hạ tầng đường nội khu rõ ràng. Những dự án này cũng đáp ứng điều kiện kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (số 29/2023/QH15).