Ngộp lãi vay thả nổi 13-15%: Chủ nhà phố, biệt thự cắt lỗ tiền tỷ vẫn chật vật tìm khách

Theo Báo VnExpress, tình trạng rao bán cắt lỗ nhà phố và biệt thự đang gia tăng rõ rệt. Nguyên nhân do các gói vay hết thời gian ân hạn nợ gốc. Nhiều nhà đầu tư vay vốn lớn chấp nhận hạ giá từ 1,3 tỷ đến 2 tỷ đồng mỗi căn. Mục tiêu nhằm thu hồi vốn tất toán nợ ngân hàng. Dẫu vậy, theo khảo sát thị trường thanh khoản vẫn trầm lắng do lãi suất thả nổi neo cao từ 12% đến 15% mỗi năm.

Theo Báo VnExpress, áp lực lãi vay thả nổi đẩy nhà đầu tư vào thế buộc phải cắt lỗ

Thị trường ghi nhận nhiều người gom nhà đất thấp tầng giai đoạn 2023 – 2024 hiện hụt hơi dòng tiền. Điển hình như trường hợp ông Minh Quân, một nhà đầu tư tại TP.HCM. Năm 2024, ông Quân mua một căn nhà phố xây sẵn tại khu đô thị Đồng Nai với giá 10 tỷ đồng. Trong đó, theo hồ sơ ông vay ngân hàng 5 tỷ đồng (chiếm 50% giá trị tài sản).

Kể từ tháng 7/2026, gói vay của ông Quân chính thức kết thúc thời gian ân hạn nợ gốc và lãi suất ưu đãi. Số liệu theo hợp đồng tín dụng, lãi suất vay chuyển sang mức thả nổi vượt 13%/năm. Nghĩa vụ tài chính hàng tháng vọt lên trên 50 triệu đồng, vượt xa khả năng cân đối thu nhập của gia đình. Từ đầu quý III, ông Quân quyết định rao bán căn nhà. Sau hai lần hạ giá tổng cộng 1,3 tỷ đồng (tương đương mức giảm 13%), căn nhà theo chia sẻ vẫn chưa thể chốt giao dịch.

Tương tự, từ tháng 8/2026 đến nay bà Thanh Thủy cũng chật vật tìm khách mua biệt thự song lập tại khu Nam TP.HCM. Thông tin theo chia sẻ, bà Thủy hạ giá bán từ 22 tỷ đồng xuống 20 tỷ đồng (giảm gần 9% giá trị) để tất toán nợ ngân hàng. Dù chấp nhận cắt lỗ tiền tỷ, mỗi tuần căn nhà chỉ có vài lượt khách đến xem hiện trạng. Khách mua đều trả thấp hơn giá rao thêm từ 1,5 tỷ đến 2 tỷ đồng. Do đó giao dịch chưa thể hoàn tất.

Theo Báo VnExpress, số liệu tồn kho từ Bộ Xây dựng và các đơn vị nghiên cứu thị trường

Ghi nhận theo ông Nguyễn Quốc, Phó Giám đốc sàn môi giới BĐS chuyên thấp tầng tại TP.HCM và Đồng Nai cho biết lượng nhà phố, biệt thự ký gửi bán cắt lỗ trong quý III tăng khoảng 30% so với quý trước. Hàng ký gửi tập trung ở các đại đô thị vùng ven có nguồn cung lớn nhưng mật độ cư dân về ở thực còn thưa thớt.

Theo báo cáo DKRA Consulting, giá thứ cấp (mua đi bán lại) nhà phố, biệt thự vùng phụ cận giảm trung bình 13% so với quý II. Trong khi đó, báo cáo chuyên đề từ CBRE Việt Nam ghi nhận mức giá thứ cấp BĐS gắn liền với đất tại TP.HCM đạt trung bình 159 triệu đồng/m2. Mức giá này theo khảo sát giảm 6% theo quý và giảm 4% theo năm.

Đặc biệt, số liệu của Bộ Xây dựng ghi nhận lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ tại các dự án trên cả nước trong quý III lên tới 17.089 căn. Mức tồn kho này theo công bố tăng 11,6% so với quý II. Theo báo cáo DKRA Consulting, tổng nguồn cung sơ cấp nhà phố, biệt thự phía Nam quý III đạt 11.439 căn (92% là hàng tồn cũ). Số liệu theo tính toán, tỷ lệ tồn cũ chiếm 92% trong 11.439 căn tương đương khoảng 10.524 căn tồn đọng từ các giai đoạn trước. Theo khảo sát, lượng tiêu thụ toàn thị trường chỉ đạt 746 căn (tỷ lệ hấp thụ theo số liệu chỉ 7%, giảm 27% so với quý II). Giao dịch chỉ tập trung ở nhóm dưới 10 tỷ đồng/căn.

Theo Báo VnExpress, ba nguyên nhân cốt lõi khiến thanh khoản thấp tầng đóng băng

Đánh giá theo ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch BĐS Căn nhà mới chỉ ra 3 nguyên nhân chính. Thứ nhất, theo khảo sát lãi suất thả nổi neo cao từ 12-15%. Thứ hai, theo tính toán tỷ suất cho thuê nhà phố đô thị hiện thấp từ 2-3%, mức sinh lời quá nhỏ so với chi phí lãi vay. Thứ ba, tâm lý người mua chờ bắt đáy, trì hoãn và mặc cả sâu.

Báo cáo theo Avison Young Việt Nam ghi nhận mặt bằng lãi suất vay mua nhà thả nổi đang neo ở mức 12-15%/năm. Khi hết thời gian hỗ trợ lãi suất, khách vay vốn lớn bắt đầu chịu áp lực trả nợ. Họ chấp nhận thương lượng giảm giá 5-10% theo thị trường để thoát hàng. Theo báo cáo khảo sát, tỷ suất cho thuê nhà phố và biệt thự vùng ven hiện chỉ đạt 2% đến 3% mỗi năm. Số liệu theo tính toán, mức sinh lời này quá thấp so với chi phí lãi vay trên 12% mỗi năm. Theo khảo sát thị trường, khách mua có sẵn tiền mặt đang trì hoãn và mặc cả sâu từ 10% đến 20% so với giá chào bán.

Theo Báo VnExpress, bối cảnh thị trường và bài học quản trị dòng tiền vốn vay

Theo Báo VnExpress, tình trạng ngộp vốn vay diễn ra khi các ngân hàng kiểm soát chặt tín dụng. Các nhà băng thẩm định kỹ năng lực trả nợ của khách hàng. Thời kỳ sử dụng vốn vay liều lĩnh để lướt sóng đón đầu hạ tầng đã chính thức khép lại.

Đánh giá theo phân tích, nhóm chịu rủi ro cao nhất là các cá nhân vay ngân hàng từ 50% đến 70% giá trị tài sản. Lời khuyên cho nhà đầu tư thấp tầng: cần nhắm bài toán khai thác dài hạn, sản phẩm mua vào phải đáp ứng nhu cầu thực, tạo dòng tiền ổn định thay vì lướt sóng. Tài sản lựa chọn cần phục vụ nhu cầu ở thực của địa phương. Đồng thời bất động sản phải tạo ra dòng tiền khai thác ngay.

Góc nhìn chuyên môn của Đất Nền Miền Bắc

Quý anh/chị quan tâm tới các dữ liệu thị trường và chiến lược quản trị vốn vay bất động sản an toàn có thể xem thêm tại Danh mục tin tức Đất Nền Miền Bắc.