Từ Luật Đất đai 2024, khung giá đất của Chính phủ chính thức bị bãi bỏ, bảng giá đất do địa phương ban hành trở thành căn cứ trung tâm để tính hàng loạt nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Bài viết tổng hợp 11 trường hợp áp dụng bảng giá đất, các điểm mới từ năm 2026 theo Nghị quyết 254/2025/QH15 và những lưu ý thực tế khi mua bán, chuyển mục đích đất.

Bảng giá đất là gì và thay đổi thế nào?

Bảng giá đất là tập hợp mức giá cho từng loại đất, theo khu vực, vị trí (hoặc chi tiết đến từng thửa nếu địa phương đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất). Những thay đổi lớn gồm:

• Bãi bỏ khung giá đất: Luật Đất đai 2024 không còn quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành; địa phương tự xây dựng bảng giá sát giá thị trường hơn.
• Từ 01/01/2026: theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội về tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai, HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, áp dụng thống nhất từ 01/01/2026 và được sửa đổi, bổ sung khi cần thiết.
• Thời hạn chuyển tiếp: chậm nhất ngày 01/7/2026, các địa phương phải ban hành đầy đủ căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường về đất.

11 trường hợp áp dụng bảng giá đất

Theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được dùng để:

1. Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
2. Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hằng năm.
3. Tính thuế sử dụng đất.
4. Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
5. Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
6. Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
7. Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.
8. Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần khi công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho hộ gia đình, cá nhân.
9. Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất đối với thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết.
10. Tính tiền sử dụng đất khi giao đất không qua đấu giá cho hộ gia đình, cá nhân.
11. Tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Hai trường hợp không áp dụng bảng giá đất từ 31/01/2026

Theo Điều 5 Nghị định 49/2026/NĐ-CP (hướng dẫn khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15), các trường hợp sau xác định theo giá đất cụ thể thay vì bảng giá:

• Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án lấn biển hoặc dự án có hạng mục lấn biển.
• Dự án có mục đích sử dụng đất hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng mà UBND cấp tỉnh quyết định xác định giá đất cụ thể.

Giá đất cụ thể được xác định theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP (đã sửa đổi bởi Nghị định 151/2025/NĐ-CP và 226/2025/NĐ-CP), áp dụng cho các trường hợp như tính tiền sử dụng đất của dự án, tiền thuê đất một lần, giá khởi điểm đấu giá, bồi thường khi thu hồi đất.

Những lưu ý cốt lõi cho người mua bán đất

• Thuế, lệ phí khi sang tên: thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5% tính trên giá ghi trong hợp đồng; nếu giá hợp đồng thấp hơn bảng giá đất thì cơ quan thuế tính theo bảng giá. Khai giá thấp không giúp giảm thuế mà còn tiềm ẩn rủi ro tranh chấp.
• Chuyển đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở: tiền sử dụng đất phụ thuộc trực tiếp vào bảng giá; khi bảng giá tăng, chi phí chuyển mục đích tăng tương ứng. Nên tính kỹ chi phí này trước khi mua đất chưa có thổ cư.
• Bồi thường khi thu hồi đất: bảng giá sát thị trường hơn giúp quyền lợi người có đất bị thu hồi được bảo đảm tốt hơn.
• Tra cứu đúng nguồn: mỗi tỉnh, thành có bảng giá riêng; nên tra cứu quyết định/nghị quyết bảng giá đất hiện hành của HĐND tỉnh nơi có đất, hoặc hỏi trực tiếp văn phòng đăng ký đất đai.

Tham khảo thêm cẩm nang pháp lý tại chuyên mục Tin tức Đất Nền Miền Bắc và các dự án đất nền: Đất nền thổ cư Hòa Lạc, Khu đô thị Vĩ Cầm.