Theo dự kiến chương trình Kỳ họp thứ hai, chiều 28/10, Quốc hội thảo luận tại hội trường về Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo Báo Xây dựng, dự thảo gồm 13 chương, 130 điều. Dự thảo bổ sung một chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê. Quốc hội chưa thông qua văn bản này.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có gì mới

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2023. Mục tiêu là mọi người đều có chỗ ở. Báo Xây dựng dẫn Tờ trình của Chính phủ cho biết dự thảo kế thừa các quy định còn phù hợp. Dự thảo cũng luật hóa những chính sách thí điểm đã qua kiểm chứng. Trước phiên hội trường, các đại biểu đã nghe Tờ trình và thảo luận tại tổ.

Phân cấp mạnh, cắt giảm thủ tục

Dự thảo gồm 13 chương, 130 điều, giảm 68 điều so với Luật Nhà ở năm 2023. Dự thảo thiết kế phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. Theo Tờ trình, 20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương. Chỉ còn 1 thủ tục cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền Bộ Xây dựng. Dự thảo cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa thành phần hồ sơ.

Chương mới về phát triển nhà ở cho thuê

Dự thảo bổ sung các nhóm nhà ở với chính sách tương ứng, gồm nhà thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ. Theo Báo Xây dựng, một chương mới quy định về phát triển nhà ở cho thuê. Chương này nêu đối tượng thuê, chính sách ưu đãi chủ đầu tư, giá cho thuê và cách quản lý.

Chung cư cũ, hợp tác công tư và các nội dung tháo gỡ

Dự thảo hoàn thiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, gắn với nguyên tắc tái thiết đô thị. Dự thảo bổ sung hình thức đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Thủ tục lựa chọn chủ đầu tư cũng đơn giản hơn. Một số quy định khác được sửa để tháo gỡ vướng mắc. Các vướng mắc này liên quan sở hữu nhà ở, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư và nhà ở riêng lẻ. Danh sách còn gồm tài chính phát triển nhà ở, quản lý chung cư và giao dịch nhà ở.

Bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm: Chính phủ chỉnh lý

Theo Báo Xây dựng, Chính phủ đã chỉnh lý quy định bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm. Mục đích là ngăn nguy cơ trục lợi chính sách. Sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, chủ sở hữu chỉ có thể bán lại cho người thuộc diện hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Với nhà ở xã hội theo hình thức thuê mua, quy định hiện hành cho phép chuyển nhượng tự do sau 5 năm. Theo hướng chỉnh lý, người thuê mua nếu không còn nhu cầu sử dụng có thể phải chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà.

Đại biểu Quốc hội góp ý: quỹ đất, trần thu nhập, khả năng chi trả

Theo Báo Xây dựng, tại phiên thảo luận tổ, đa số đại biểu đánh giá cao các cơ chế mới. Các đại biểu góp ý để dự thảo khả thi hơn.

• Đại biểu Tạ Thị Yên (Điện Biên): chủ đầu tư nhà ở thương mại có nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội. Theo bà, nghĩa vụ này không nên chỉ dừng ở việc nộp tiền thay thế. Nếu cho nộp tiền, nguồn tiền phải dùng đúng mục tiêu nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Quỹ đất bố trí ở nơi khác cần tính đến kết nối việc làm, giao thông và hạ tầng. Nhà giá thấp nhưng quá xa nơi làm việc chưa chắc giảm tổng chi phí sinh hoạt.
• Đại biểu Châu Quỳnh Dao (An Giang): đề nghị nâng ngưỡng trần thu nhập xét duyệt mua nhà ở xã hội theo hướng linh hoạt. Theo dự thảo, cán bộ, công chức, viên chức thuê hoặc mua nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện thu nhập. Chính phủ sẽ quy định điều kiện này. Theo đại biểu, nhiều người ở nhóm này “không đủ nghèo để được hưởng chính sách nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ giàu để mua nhà ở thương mại”. Bà đề nghị xét thu nhập thực tế sau chi phí thiết yếu. Cách xét nên tính mức sống tối thiểu theo vùng, quy mô gia đình và nghĩa vụ phụng dưỡng người cao tuổi.
• Đại biểu Nguyễn Vũ Trung (TP.HCM): cho rằng dự thảo chưa quy định đủ rõ về khả năng chi trả, tiêu chí phân bổ nhà ở, quản lý ưu đãi và bảo vệ người thuê. Ông đề nghị chuyển mục tiêu mọi người có chỗ ở tại Điều 6 thành tiêu chuẩn đo lường về khả năng chi trả. Ông đề xuất mô hình ba tầng. Tầng một là nhà thương mại theo nhu cầu. Tầng hai là nhà giá phù hợp và nhà cho thuê dài hạn có hỗ trợ, kèm cam kết về giá, thời gian cho thuê, chất lượng. Tầng ba là hỗ trợ trực tiếp qua trợ cấp tiền thuê hoặc thuê mua có thời hạn.

Bộ Xây dựng nghiên cứu ưu đãi để phát triển nhà ở cho thuê

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết Bộ xác định nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược dài hạn, hướng tới số đông người dân. Theo Báo Xây dựng, định hướng này quan trọng tại các đô thị lớn. Đây là nơi đông công nhân, người lao động và người thu nhập thấp chưa đủ điều kiện mua nhà.

Bộ Xây dựng đang nghiên cứu đưa các định hướng này vào dự thảo luật và văn bản liên quan. Các nội dung ông Hưng nêu gồm:

• Quỹ đất: bố trí tại khu vực có nhu cầu cao như đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và khu vực TOD. Danh sách còn có khu công nghiệp, khu chế xuất và khu gần trường đại học, cao đẳng.
• Địa phương: rà soát nhu cầu nhà ở và quỹ đất tại đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu đô thị hóa nhanh. Địa phương chuẩn bị mặt bằng sạch và hạ tầng đồng bộ cho dự án.
• Ưu đãi đang nghiên cứu: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Bộ cũng tính hỗ trợ vốn vay ưu đãi và kinh phí đấu nối hạ tầng kỹ thuật.
• Phương án khác: cho chủ đầu tư khai thác một phần diện tích làm nhà ở thương mại hoặc công trình dịch vụ, thương mại.
• Nguồn lực nhà nước: địa phương chủ động dùng ngân sách đầu tư nhà ở cho thuê, khai thác Quỹ nhà ở quốc gia.

Theo ông Hưng, dự thảo kế thừa các cơ chế thí điểm phát triển nhà ở xã hội. Nhờ đó, 7 thủ tục đã bị cắt giảm và thời gian làm thủ tục hành chính rút ngắn gần 300 ngày.

Doanh nghiệp và hiệp hội kiến nghị

Theo Báo Xây dựng, bà Đỗ Thị Thanh Hà, đại diện Công ty CP Tập đoàn Masterise, kiến nghị cho phép dùng phần dư của tài sản bảo đảm cho dự án khác. Doanh nghiệp cũng đề xuất bỏ yêu cầu bắt buộc giải chấp quyền sử dụng đất của từng căn khi bán. Đề xuất này áp dụng nếu dự án đã đủ điều kiện pháp lý. Với nhà ở xã hội cho thuê không có người thuê, bà đề xuất cho chuyển sang nhà ở thương mại khi đáp ứng điều kiện.

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Tổng thư ký Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP.HCM, đánh giá quy định cho ban quản trị chung cư thuê đơn vị chuyên nghiệp là phù hợp. Tuy nhiên, theo bà, dự thảo còn thiếu tiêu chí xác định “không đủ năng lực”. Dự thảo cũng chưa rõ thẩm quyền ký hợp đồng khi khuyết trưởng, phó ban. Trách nhiệm khi xảy ra sai sót cũng cần phân định.

TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN, nhận định dự thảo chuyển từ tư duy “quản lý” sang “quản trị phát triển”. Theo ông, điều quan trọng là khả năng giải quyết vướng mắc thực tế và liên thông dữ liệu. Ông Phạm Nguyễn Toan, Phó chủ tịch Hiệp hội, kỳ vọng cơ quan chức năng sớm ban hành văn bản dưới luật của ba luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Thủ tướng: nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược

Chiều 22/10, Quốc hội thảo luận tại tổ về ba dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Tổ 3 gồm TP Hải Phòng, Lạng Sơn, Hà Tĩnh. Theo Báo Xây dựng, sau 17 ý kiến phát biểu tại tổ, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã trao đổi, làm rõ các dự thảo.

Thủ tướng nêu tinh thần xuyên suốt của dự án Luật Nhà ở là “nhà trước hết là để người dân có chỗ ở, gắn với an sinh xã hội”. Dự thảo chia 4 nhóm: nhà thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Nhà ở thương mại theo điều tiết của thị trường. Nhà nước quản lý nhà ở cho thuê, nhà công vụ, nhà ở chính sách. Theo Thủ tướng, Nhà nước không bao cấp về nhà ở nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn.

Với nhà ở công vụ, dự thảo bổ sung chính sách miễn tiền thuê cho cán bộ. Diện áp dụng là cán bộ điều động, luân chuyển, biệt phái đến xã đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo. Thủ tướng xác định nhà ở cho thuê là chính sách mới, mục tiêu ưu tiên. Chính sách này góp phần kiềm chế nguy cơ đầu cơ bất động sản. Về chung cư, dự thảo quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình xây dựng. Khi phải phá dỡ, chủ sở hữu nhận bồi thường, hỗ trợ tái định cư hoặc đóng góp kinh phí để xây lại. Dự thảo cũng làm rõ phần sở hữu riêng, sở hữu chung.

Ai chịu tác động và cần lưu ý gì

Theo Báo Xây dựng, các nội dung trên thuộc dự thảo Quốc hội đang thảo luận. Vì vậy, nội dung có thể còn chỉnh sửa. Giao dịch nhà ở hiện vẫn áp dụng Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn đang có hiệu lực.

• Người đang sở hữu hoặc định mua nhà ở xã hội: theo dõi bản cuối của quy định bán lại sau 5 năm. Hướng chỉnh lý giới hạn người mua lại.
• Người thuê mua nhà ở xã hội: lưu ý hướng chỉnh lý về chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà khi không còn nhu cầu.
• Cán bộ, công chức, viên chức: điều kiện thu nhập khi mua, thuê nhà ở xã hội do Chính phủ quy định; ngưỡng cụ thể còn chờ văn bản hướng dẫn.
• Chủ sở hữu chung cư: quy định về thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình và quyền khi phá dỡ sẽ ảnh hưởng trực tiếp nếu Quốc hội thông qua.

Góc nhìn Đất Nền Miền Bắc: Chờ bản thông qua và văn bản hướng dẫn

Đây là nhận định của Đất Nền Miền Bắc, dựa trên nội dung Báo Xây dựng đưa tin. Với người mua nhà, điểm cần theo dõi sát nhất là quy định bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm. Nếu bản thông qua giữ hướng chỉnh lý của Chính phủ, chủ nhà ở xã hội chỉ có thể bán lại cho người thuộc diện chính sách. Người mua nên tính kỹ nhu cầu ở lâu dài thay vì kỳ vọng chuyển nhượng.

Với nhà ở cho thuê, các ưu đãi về đất, thuế và vốn vay hiện vẫn ở mức Bộ Xây dựng đang nghiên cứu. Người lao động tại các khu công nghiệp miền Bắc chưa nên coi đây là chính sách đã có. Thông tin chính xác sẽ có khi Quốc hội thông qua luật và Chính phủ ban hành nghị định hướng dẫn. Theo số liệu báo nêu, dự thảo giảm 68 điều, tức Luật Nhà ở năm 2023 hiện có 198 điều. Người đọc nên đối chiếu từng quy định với bản luật cuối cùng khi công bố.

Quý độc giả theo dõi thêm thông tin quy hoạch và chính sách tại Danh mục tin tức Đất Nền Miền Bắc.