Cho Thuê Căn Hộ Chung Cư: Hướng Dẫn Hợp Đồng, Thuế Phí & Đăng Ký Tạm Trú Từ A-Z

> – Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 01/08/2024)

> – Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (hiệu lực từ 01/08/2024)

> – Luật Cư trú 2020 & Nghị định 144/2021/NĐ-CP

> – Luật Thuế TNCN 2025 (số 109/2025/QH15, hiệu lực 01/7/2026) · Luật sửa đổi Luật Thuế GTGT 2025 · Nghị định 68/2026/NĐ-CP · Thông tư 18/2026/TT-BTC

> – Nghị quyết 198/2025/QH15 (bỏ lệ phí môn bài từ 01/01/2026)

1. Điều Kiện Cho Thuê Căn Hộ Chung Cư (Cập Nhật Luật Mới 2026)

Theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023 và Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, căn hộ chung cư đưa vào giao dịch cho thuê phải đáp ứng các điều kiện cốt lõi:

Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng) hoặc hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư (trong trường hợp căn hộ dự án đã bàn giao nhưng chưa kịp cấp sổ).
Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu đang trong quá trình giải quyết.
Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực.
Không thuộc diện có quyết định thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tuân thủ quy chế quản lý vận hành tòa nhà: Tuyệt đối không được sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở (như làm quán bar, vũ trường, sản xuất vật liệu cháy nổ, chứa hàng cấm). Việc cho thuê làm văn phòng đại diện hoặc địa điểm đăng ký kinh doanh chỉ được áp dụng đối với căn hộ Officetel/Shophouse có chức năng thương mại dịch vụ được phê duyệt trong hồ sơ dự án.

2. Hợp Đồng Cho Thuê Căn Hộ Chung Cư: Những Điều Khoản Bắt Buộc

Hợp đồng thuê nhà là văn bản pháp lý tối cao bảo vệ quyền lợi của cả bên cho thuê (chủ căn hộ) và bên thuê. Dù pháp luật hiện hành không bắt buộc hợp đồng thuê nhà giữa cá nhân với cá nhân phải công chứng, việc lập văn bản rõ ràng là bắt buộc.

Các điều khoản then chốt không thể thiếu:

Thông tin nhận diện tài sản: Mã căn hộ, tầng, tòa, diện tích thông thủy, địa chỉ dự án, số sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán kèm theo.
Giá thuê và phương thức thanh toán: Giá thuê cố định bằng VNĐ (nghiêm cấm thanh toán hoặc niêm yết bằng ngoại tệ theo Pháp lệnh Ngoại hối); chu kỳ thanh toán (hằng tháng, 3 tháng/lần, 6 tháng/lần); ngày đến hạn đóng tiền.
Tiền đặt cọc (Security Deposit): Thường từ 1 đến 2 tháng tiền thuê. Quy định rõ điều kiện hoàn trả cọc, các trường hợp trừ cọc (hư hỏng nội thất, chậm tiền điện nước, tự ý chấm dứt hợp đồng trước hạn).
Phân định chi phí định kỳ:
*Chủ nhà chịu:* Thuế tài sản (nếu có thỏa thuận), phí bảo trì 2% (nếu phát sinh bổ sung).
*Khách thuê chịu:* Phí quản lý dịch vụ hằng tháng, tiền điện thoại/internet, tiền điện/nước sinh hoạt, phí gửi xe máy/ô tô theo thẻ cư dân.
Biên bản bàn giao trang thiết bị nội thất: Liệt kê chi tiết danh mục tài sản (điều hòa, tủ lạnh, bếp từ, sofa, giường tủ…), số seri, tình trạng hoạt động thực tế tại thời điểm nhận nhà.
Quyền vào kiểm tra căn hộ: Chủ nhà có quyền kiểm tra định kỳ (cần báo trước tối thiểu 24–48 giờ) để đảm bảo khách không cải tạo trái phép hoặc vi phạm nội quy PCCC của tòa nhà.

—

3. Nghĩa Vụ Thuế Khi Cho Thuê Căn Hộ (Quy Định Từ 2026)

Từ năm 2026, thuế cho thuê nhà của hộ, cá nhân tính theo Luật Thuế TNCN 2025, Luật sửa đổi Luật Thuế GTGT 2025 và văn bản hướng dẫn (Nghị định 68/2026/NĐ-CP, các văn bản hướng dẫn thi hành hiện hành của Bộ Tài chính):

Ngưỡng doanh thu

Doanh thu cho thuê từ 500 triệu đồng/năm trở xuống: không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.
Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: nộp cả hai loại thuế.

Cách tính khi vượt ngưỡng

Thuế GTGT = Doanh thu × 5% (tính trên toàn bộ doanh thu).
Thuế TNCN = (Doanh thu − 500 triệu đồng) × 5% (chỉ tính trên phần vượt).

*Ví dụ:* cho thuê 50 triệu/tháng = 600 triệu/năm → GTGT 30 triệu, TNCN (600 − 500) × 5% = 5 triệu, tổng 35 triệu/năm.

Lệ phí môn bài: đã bãi bỏ từ 01/01/2026 (Nghị quyết 198/2025/QH15).

*Thỏa thuận trong hợp đồng:* các bên có thể thỏa thuận bên thuê nộp thuế thay. Ghi rõ giá thuê “đã gồm” hay “chưa gồm” thuế để tránh tranh chấp.

—

4. Thủ Tục Đăng Ký Tạm Trú Cho Khách Thuê Căn Hộ

Theo Luật Cư trú 2020, công dân đến sinh sống tại chỗ ở hợp pháp ngoài phạm vi đơn vị hành chính cấp xã nơi đã đăng ký thường trú từ 30 ngày trở lên phải đăng ký tạm trú.

Cách thức đăng ký:

Nộp trực tuyến (Khuyến khích): Qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng Dịch vụ công Bộ Công an, hoặc ứng dụng VNeID.
Nộp trực tiếp: Tại Công an xã/phường nơi có căn hộ chung cư.

Hồ sơ gồm:

Tờ khai thay đổi thông tin cư trú (Mẫu CT01).
Giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp: Bản sao Sổ hồng căn hộ hoặc Hợp đồng mua bán căn hộ + Hợp đồng cho thuê căn hộ còn hiệu lực.
CCCD/Hộ chiếu của khách thuê.

Khách nước ngoài thuê căn hộ:

Chủ nhà hoặc người được ủy quyền bắt buộc phải khai báo tạm trú cho người nước ngoài qua Hệ thống khai báo thông tin tạm trú trực tuyến của Phòng Quản lý xuất nhập cảnh Công an tỉnh/thành phố trong vòng 12 giờ (đối với địa bàn vùng sâu, vùng xa là 24 giờ) kể từ khi khách đến nhận phòng.

—

5. Kinh Nghiệm Quản Lý & Phòng Tránh Rủi Ro Khi Cho Thuê Chung Cư

Sàng lọc khách thuê: Xác minh danh tính, công việc, mục đích thuê. Ưu tiên hộ gia đình hoặc chuyên gia làm việc lâu dài.
Khai báo Ban Quản Lý (BQL): Đăng ký danh sách cư dân mới với BQL tòa nhà để cấp thẻ cư dân, thẻ thang máy, thẻ gửi xe, đồng thời nắm rõ nội quy vận hành và PCCC của tòa nhà.
Thỏa thuận rõ việc nuôi thú cưng: Rất nhiều chung cư cấm hoặc siết chặt quy định nuôi chó mèo. Cần ghi rõ trong hợp đồng để tránh tranh chấp và bị BQL xử phạt.
Quy định bàn giao và hao mòn tự nhiên: Phân biệt rõ “hao mòn tự nhiên theo thời gian” (sơn tường phai màu, gioăng cao su lão hóa) và “hư hỏng do sử dụng cẩu thả” (vỡ kính, rách sofa, cháy thiết bị điện).

—

> Tham khảo thêm các hướng dẫn liên quan:

> – Thủ tục thuế phí sang tên chuyển nhượng căn hộ chung cư (Hub H1-CC-01)

> – Hướng dẫn gói vay ngân hàng mua chung cư đã có sổ hồng (Hub H1-CC-02)