Sáng 30/10/2026, Quốc hội thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Căn cứ dự thảo Luật, đại biểu đề xuất phong tỏa cọc tối đa 5% tại ngân hàng cho nhà ở hình thành trong tương lai.
Tóm tắt nhanh các đề xuất trọng tâm tại nghị trường Quốc hội:
- Kiểm soát tiền đặt cọc: Căn cứ khoản 5 Điều 18 dự thảo Luật, trần cọc tối đa 5% chuyển vào tài khoản ngân hàng.
- Giải tỏa thanh khoản: Căn cứ dự thảo Luật, doanh nghiệp nộp chứng thư bảo lãnh thay cho 5% giữ lại nếu cơ quan nhà nước chậm cấp sổ.
- Minh bạch chuyển nhượng: Cơ quan quản lý bổ sung cơ chế kế thừa tài chính, tiền mua ưu tiên nộp ngân sách.
- Ngăn bán vượt quy hoạch: Các cấp đối chiếu danh mục căn hộ đủ điều kiện bán, tránh sai phạm như vụ hơn 3.900 căn hộ Mường Thanh.
Đề xuất phong tỏa tiền cọc 5% theo dự thảo Luật mua nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng
Theo Báo Điện tử Chính phủ, Quốc hội khóa XVI thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sáng 30/10. Các đại biểu đóng góp nhiều ý kiến hoàn thiện luật. Mục tiêu nhằm gỡ khó nguồn lực và bảo vệ quyền lợi người mua nhà.
Phát biểu tại phiên họp, đại biểu Tô Ái Vang thuộc đoàn Cần Thơ thống nhất quy định tại khoản 5 Điều 18 dự thảo Luật. Căn cứ dự thảo Luật, mức đặt cọc tối đa 5% đối với nhà đất hình thành trong tương lai. Quy định giúp ngăn chủ đầu tư lách luật huy động vốn qua phiếu đăng ký giữ chỗ.
Tuy nhiên, đại biểu Tô Ái Vang kiến nghị bổ sung cơ chế kiểm soát dòng tiền. Theo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, khoản tiền cọc 5% chuyển thẳng vào tài khoản ngân hàng bảo lãnh dự án. Doanh nghiệp chỉ rút tiền khi hoàn thiện thủ tục pháp lý và ký kết hợp đồng mua bán.
Căn cứ điểm b và điểm c khoản 1 Điều 20 dự thảo Luật, chủ đầu tư thu tối đa 95% hợp đồng khi chưa bàn giao giấy chứng nhận. Đại biểu Tô Ái Vang đề xuất cơ chế linh hoạt. Căn cứ dự thảo Luật, chủ đầu tư có thể nộp chứng thư bảo lãnh ngân hàng thay khoản 5% tiền mặt phong tỏa. Quy định áp dụng khi cơ quan nhà nước chậm định giá đất hoặc chậm duyệt quy hoạch.
Giải pháp bảo lãnh giúp doanh nghiệp khơi thông nguồn vốn kinh doanh. Quyền lợi tài chính của khách hàng và ngân sách vẫn giữ vững an toàn.
Quy định chuyển nhượng dự án và kế thừa quyền lợi của khách hàng
Theo Báo Chính phủ, vấn đề chuyển nhượng dự án thu hút nhiều tranh luận tại nghị trường. Đại biểu Tô Ái Vang đề xuất bổ sung cơ chế kế thừa nghĩa vụ tài chính có kiểm soát. Dự án chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính vẫn có thể chuyển nhượng. Điều kiện là nguồn tiền thanh toán từ chủ đầu tư mới gửi vào tài khoản ngân hàng và nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách.
Đồng tình quan điểm trên, đại biểu Lương Thị Hoa thuộc đoàn Thanh Hóa đề nghị có quy định chi tiết. Khi doanh nghiệp cũ thiếu năng lực nhưng đối tác mới cam kết hoàn thành nghĩa vụ, cơ quan quản lý cần tháo gỡ. Quá trình chuyển nhượng phải kiểm chứng năng lực tài chính và phân định rõ trách nhiệm.
| Nội dung đề xuất | Quy định tại dự thảo luật | Kiến nghị hoàn thiện của đại biểu |
|---|---|---|
| Đặt cọc mua nhà ở trên giấy | Khoản 5 Điều 18: Tối đa 5% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai | Bắt buộc phong tỏa khoản cọc 5% tại ngân hàng bảo lãnh đến khi ký hợp đồng mua bán |
| Thu tiền trước khi cấp sổ | Khoản 1 Điều 20: Thu tối đa 95%, giữ lại 5% chờ cấp giấy chứng nhận | Cho phép dùng chứng thư bảo lãnh ngân hàng thay thế 5% tiền mặt nếu chậm cấp sổ do lý do khách quan |
| Chuyển nhượng dự án nợ thuế | Yêu cầu hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng | Cho phép kế thừa có kiểm soát, phong tỏa tiền mua để trích nộp ngân sách ưu tiên |
| Kiểm soát số lượng căn hộ bán | Điều 4 và Điều 19: Công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh | Đối chiếu danh mục bán với giấy phép quy hoạch, ngăn chặn dứt điểm bán vượt số tầng phê duyệt |
Đại biểu Lương Thị Hoa kiến nghị bổ sung Điều 32 dự thảo Luật. Cơ quan soạn thảo cần làm rõ thời điểm chuyển giao trách nhiệm thu tiền, nghĩa vụ bảo hành và cấp sổ hồng. Căn cứ dự thảo Luật, tại khoản 2 Điều 39, người nhận chuyển nhượng hưởng quyền bảo lãnh ngân hàng và quyền đối với khoản 5% tích lũy.
Ngăn chặn bán vượt quy hoạch và bài học từ hơn 3.900 căn hộ Mường Thanh
Theo Báo Chính phủ, đại biểu Vũ Văn Tiến thuộc đoàn Hải Phòng đề nghị siết điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Đại biểu yêu cầu làm rõ trách nhiệm quản lý nhà nước và tăng chế tài xử phạt chủ đầu tư vi phạm.
Đại biểu nêu thực tế từ các dự án của Tập đoàn Mường Thanh tại Hà Nội. Hiện có hơn 3.900 căn hộ sai phạm trật tự xây dựng nằm trong phương án phá dỡ nhằm khắc phục hậu quả. Dự án vi phạm quy hoạch nhiều năm nhưng hàng nghìn căn hộ vẫn bán ra thị trường. Người dân bỏ tiền tích cóp mua nhà nay đứng trước nguy cơ mất chỗ ở.
Đại biểu đề nghị sửa đổi khoản 2 Điều 4 và khoản 4, khoản 5 Điều 19 dự thảo Luật. Cơ quan quản lý phải đối chiếu danh mục căn hộ đủ điều kiện bán với hồ sơ thiết kế duyệt. Cơ quan thanh tra cần cảnh báo sớm khi dự án bán căn hộ vượt tầng cấp phép.
Tại Điều 5 và Điều 59 dự thảo Luật, đại biểu yêu cầu phân định rõ trách nhiệm công vụ từng cấp. Cơ quan chức năng không để chủ đầu tư nộp phạt hành chính để hợp thức sai phạm. Dự thảo Luật tại Điều 13, 15 và 18 cần buộc doanh nghiệp vi phạm bồi thường thiệt hại cho người dân khi công trình tháo dỡ.
Bối cảnh hoàn thiện khung pháp lý và tác động tới thị trường địa ốc
Theo Báo Điện tử Chính phủ, phiên thảo luận diễn ra khi thị trường địa ốc đón nhận hệ thống luật hoàn thiện. Việc siết quy chuẩn bán nhà trên giấy mang ý nghĩa quan trọng đối với kỷ cương thị trường.
Doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản
Chủ đầu tư phải chuẩn hóa nguồn vốn tự có và quy trình pháp lý dự án. Doanh nghiệp không thể thu tiền cọc trước khi hoàn thành điều kiện mở bán. Căn cứ dự thảo Luật, việc dùng bảo lãnh thay khoản 5% giữ lại giúp đơn vị uy tín xoay vòng vốn thuận tiện.
Người mua nhà và nhà đầu tư cá nhân
Khách hàng mua nhà có hành lang pháp lý bảo vệ quyền lợi chặt chẽ. Căn cứ dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, trần cọc 5% mua nhà ở hình thành trong tương lai gửi ngân hàng giúp giảm rủi ro mất vốn. Việc công khai danh mục căn hộ đủ điều kiện giúp người mua tránh dự án xây dựng trái phép.
Góc nhìn Đất Nền Miền Bắc: Hoàn thiện thể chế để thanh lọc thị trường minh bạch
Thị trường địa ốc miền Bắc đang đón dòng vốn hạ tầng quy mô lớn. Những vướng mắc pháp lý từ các dự án cũ cho thấy yêu cầu siết kỷ cương là cấp thiết.
Các đề xuất sửa đổi tại Quốc hội sáng 30/10 đã chỉ rõ giải pháp lành mạnh hóa giao dịch nhà ở tương lai. Đưa tiền đặt cọc vào tài khoản ngân hàng giúp ngăn hành vi lướt sóng bằng vốn huy động sớm. Thị trường sẽ chỉ còn chỗ đứng cho các doanh nghiệp có năng lực tài chính và pháp lý chuẩn mực.
Độc giả và quý nhà đầu tư có thể theo dõi thêm các phân tích chuyên sâu về pháp lý đất đai tại Danh mục tin tức Đất Nền Miền Bắc.
Nguồn thông tin tham khảo: Dữ liệu tổng hợp từ Báo Điện tử Chính phủ trong bài viết Siết quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo vệ người mua nhà đăng tải sáng 30/10/2026.
