HoREA đề xuất cho phép chuyển nhượng nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường và bổ sung điều kiện cư trú

Theo Báo Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM HoREA vừa gửi văn bản kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan chức năng. Đơn vị đề xuất hoàn thiện cơ chế chuyển nhượng nhà ở xã hội. Mục tiêu nhằm bảo vệ quyền lợi người mua và đồng bộ hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản.

Theo Báo Xây dựng, đề xuất công thức tính giá chuyển nhượng nhà ở xã hội trong 5 năm đầu

Theo Báo Xây dựng, ngày 9/11/2026, HoREA gửi văn bản kiến nghị tới Thủ tướng Chính phủ và Quốc hội. Đơn vị đề nghị sửa đổi điểm e khoản 1 Điều 68 và khoản 3 Điều 59 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi liên quan đến việc bán nhà ở xã hội.

Trong văn bản kiến nghị, HoREA phân tích quy định chuyển nhượng cần bám sát thực tiễn người lao động. Người mua nhà xã hội phải nộp tiền ứng trước, vay ngân hàng trả lãi, đóng phí bảo trì và lệ phí trước bạ.

Trong 5 năm đầu, người mua có thể gặp sự cố bất khả kháng, đổi việc làm hoặc chuyển nơi ở. Nếu luật chỉ cho phép bán lại theo giá gốc ban đầu, người dân chịu thiệt thòi lớn do không bù đắp được chi phí tài chính.

Theo tổng hợp của Danh mục tin tức Đất Nền Miền Bắc, HoREA đề xuất công thức tính giá chuyển nhượng trong 5 năm đầu gồm các yếu tố rõ ràng:

• Giá bán ghi trong hợp đồng mua bán ban đầu ký với chủ đầu tư.
• Cộng thêm chi phí trả lãi vay ngân hàng phát sinh thực tế trong thời gian vay.
• Căn cứ báo cáo của HoREA, cộng thêm chi phí vốn tiền ứng trước lần đầu với tỷ lệ tính toán không vượt quá 30% giá trị hợp đồng.
• Cộng thêm khoản bù trượt giá theo chỉ số giá tiêu dùng CPI hàng năm do cơ quan thống kê công bố.

Chuyển nhượng tự do theo cơ chế thị trường sau 5 năm

Sau mốc 5 năm, HoREA đề nghị cho phép người mua đã trả đủ tiền có quyền bán lại nhà theo giá thị trường cho người có nhu cầu. Điều kiện là căn hộ đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Trường hợp dự án chưa kịp cấp sổ, người mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán theo luật kinh doanh bất động sản.

Chính sách bán nhà sau 5 năm theo giá thị trường kế thừa quy định ổn định trước đây. Quy định này tiếp tục duy trì trong Luật Nhà ở năm 2023 hiện hành. Quy định này bảo vệ quyền tài sản của công dân. Chính sách tạo động lực cho người thu nhập thấp tích lũy tài sản và nâng cao mức sống.

Theo Báo Xây dựng, HoREA đề xuất nộp tiền sử dụng đất khi bán lại NOXH. Quy định này áp dụng cho cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ để đảm bảo công bằng.

Theo Báo Xây dựng, bổ sung điều kiện cư trú và thu hồi kiên quyết nếu vi phạm

Theo Báo Xây dựng, để ngăn đầu cơ trục lợi, HoREA kiến nghị bổ sung điều kiện cư trú vào khoản 3 Điều 59 dự thảo. Người nộp đơn mua nhà xã hội phải có đăng ký thường trú tại tỉnh nơi có dự án. Nếu chưa có thường trú, người mua phải có đăng ký tạm trú từ 1 năm trở lên tại địa phương đó.

Sau khi nhận nhà, người mua có trách nhiệm đăng ký thường trú tại căn hộ đó. HoREA đề xuất giao công an cấp xã xác nhận điều kiện cư trú. Quy trình này giống việc xác nhận thu nhập cho lao động tự do.

Hiệp hội đề nghị cơ quan nhà nước kiên quyết thu hồi căn hộ nếu phát hiện người mua gian dối hồ sơ, không thuộc diện thụ hưởng chính sách.

Theo Báo Xây dựng, bối cảnh chính sách nhà ở xã hội và giải pháp định danh số VNeID

Theo Báo Xây dựng, HoREA nhận định việc quản lý đối tượng mua nhà xã hội hoàn toàn khả thi qua nền tảng VNeID. Hệ thống dữ liệu đất đai và dân cư cho phép cơ quan thuế, bảo hiểm kiểm soát chính xác từng cá nhân. Nhà nước bảo đảm mỗi người chỉ thụ hưởng chính sách an cư một lần theo luật.

Trọng tâm quản lý là siết chặt quy trình thẩm định đối tượng ngay từ khâu nhận hồ sơ. Cơ quan chức năng không nên lập rào cản hạn chế quyền giao dịch của người dân khi họ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau thời gian dài sử dụng.

Theo Báo Xây dựng, ai chịu tác động từ các kiến nghị chính sách này?

Theo Báo Xây dựng, kiến nghị của HoREA tác động tới nhiều bên trên thị trường:

• Người mua nhà ở xã hội: Giữ quyền lợi tài chính chính đáng. Người dân có cơ chế bù đắp lãi vay và trượt giá nếu phải bán lại trong 5 năm đầu, đồng thời giữ quyền định đoạt tài sản sau 5 năm.
• Cơ quan xây dựng pháp luật: Có thêm góc nhìn thực tế để hoàn thiện chính sách, bảo đảm tính khả thi giữa Luật Nhà ở và pháp luật kinh doanh bất động sản.
• Doanh nghiệp đầu tư: An tâm phát triển dự án khi thanh khoản thị trường thông thoáng, giảm bớt tâm lý e ngại của khách hàng khi tiếp cận nhà ở xã hội.