Đề xuất nâng tiền đặt trước đấu giá đất ở lên tối thiểu 20%: Ngăn bỏ cọc hay rào cản người mua thật?

Theo Báo Tuổi Trẻ, phiên thảo luận chiều 3-11 tại Quốc hội ghi nhận nhiều ý kiến tranh luận. Dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi đề xuất tăng tiền đặt trước tối thiểu khi đấu giá đất ở cho cá nhân. Mức tiền tăng từ 10% lên 20% giá khởi điểm theo dự thảo luật. Quy định nhằm ngăn chặn tình trạng trả giá ảo rồi bỏ cọc làm lũng đoạn thị trường.

Tranh luận về rào cản tài chính với người dân và doanh nghiệp theo Báo Tuổi Trẻ

Theo Báo Tuổi Trẻ, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đoàn Tây Ninh đồng tình với mục tiêu ngăn chặn trả giá cao rồi bỏ cọc. Dù vậy, bà nhìn nhận mức tiền đặt trước từ 20% đến 50% theo đề xuất tạo rào cản tài chính rất lớn.

Theo phân tích của đại biểu, các dự án đất quy mô hàng trăm tỉ đồng đòi hỏi số tiền đặt trước khổng lồ. Doanh nghiệp phải huy động nguồn vốn lớn ngay từ đầu. Yêu cầu này có thể loại bỏ nhà đầu tư có phương án khả thi nhưng tài chính ban đầu hạn hẹp.

Đối với cá nhân, đại biểu dẫn chứng một thửa đất có giá khởi điểm 6 tỉ đồng. Nếu cơ quan chức năng áp dụng mức thu tối đa 50% theo thẩm quyền, người dân phải nộp trước 3 tỉ đồng. Khoản tiền quá lớn khiến người có nhu cầu ở thực sự e ngại tham gia.

Theo Báo Tuổi Trẻ, bà Dung nhấn mạnh mức tiền đặt trước tăng gấp đôi quy định hiện hành. Bên cạnh đó, dự thảo luật mở rộng phạm vi áp dụng hình thức đấu giá trực tuyến. Khoản tiền cọc lớn cộng thêm rủi ro sự cố kỹ thuật khiến người dân lo ngại mất trắng tiền cọc. Bà đề nghị cơ quan soạn thảo giữ mức 10% theo quy định hiện hành và chỉ tăng cọc khi có căn cứ nguy cơ bỏ cọc cao.

Đề xuất cơ chế chế tài sau trúng đấu giá theo Báo Tuổi Trẻ

Theo Báo Tuổi Trẻ, đại biểu Lê Thanh Hoàn đoàn Thanh Hóa đề xuất giải pháp xử lý bằng chế tài hợp đồng. Ông kiến nghị dự thảo luật xác định thời điểm công bố trúng giá chính là mốc giao kết hợp đồng mua bán tài sản.

Kể từ thời điểm này, các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật dân sự. Người có tài sản có quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế hoặc chấm dứt hợp đồng nếu người trúng giá chậm nộp tiền.

Đặc biệt, đại biểu Hoàn đề xuất người bỏ cọc phải bồi thường khoản tiền chênh lệch nếu cuộc đấu giá lại có giá thấp hơn. Người vi phạm cũng phải chịu toàn bộ chi phí tổ chức phiên đấu giá mới. Giải pháp này đánh thẳng vào lợi ích tài chính của những cá nhân cố tình thao túng giá đất.

Giải trình của Bộ trưởng Bộ Tư pháp và số liệu thực tế theo Báo Tuổi Trẻ

Theo Báo Tuổi Trẻ, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng đã phát biểu giải trình làm rõ các băn khoăn của đại biểu. Ông nêu rõ dự thảo luật bổ sung nhiều quy định chặt chẽ nhằm triệt tiêu hiện tượng thông đồng trục lợi.

Dự luật cấm cha mẹ, vợ chồng, con cái và anh chị em ruột cùng nộp hồ sơ đấu giá một tài sản. Quy định này cũng áp dụng cho công ty mẹ và công ty con trong cùng một tập đoàn. Người trúng giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán hoặc gian lận sẽ đối mặt mức phạt cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm.

Về quy định mức tiền đặt trước từ 20% đến 50%, Bộ trưởng dẫn chứng dữ liệu theo dõi thực tế trong 9 tháng qua. Theo báo cáo từ Bộ Tư pháp, việc nâng tỷ lệ cọc mang lại hiệu quả rõ nét. Tỷ lệ đất đấu giá thành công bị hủy do bỏ cọc trên cả nước giảm mạnh từ 8,6% năm 2025 xuống còn 3,1% trong 9 tháng đầu 2026 theo thống kê toàn quốc.

Bộ trưởng khẳng định người dân có nhu cầu ở thực sự luôn chuẩn bị tài chính tương ứng. Tiền đặt trước sẽ hoàn trả nhanh chóng cho người không trúng giá. Dự thảo luật phân quyền linh hoạt cho cơ quan có tài sản lựa chọn mức đặt trước cụ thể theo thực tế địa phương, không bắt buộc áp mức tối đa 50% cho mọi phiên đấu giá.

Góc nhìn Đất Nền Miền Bắc: Bước ngoặt thanh lọc thị trường đất đấu giá

Chuyên trang Đất Nền Miền Bắc nhận định phiên thảo luận tại nghị trường Quốc hội chạm đúng điểm nóng của thị trường đất nền hiện nay. Tại các huyện ven Hà Nội như Thanh Oai hay Hoài Đức, nhiều phiên đấu giá đất xuất hiện hiện tượng trả giá cao gấp nhiều lần rồi bỏ cọc. Tình trạng tương tự cũng từng xảy ra tại Bắc Ninh và Hưng Yên. Chiêu trò này tạo mặt bằng giá ảo, gây nhiễu loạn thị trường và đẩy giá vượt xa tầm tay người mua ở thực.

Căn cứ dữ liệu thị trường, việc nâng mức tiền đặt trước tối thiểu lên 20% theo quy định mới là một bộ lọc cần thiết. Khoản tiền cọc lớn hơn buộc các nhóm đầu cơ lướt sóng phải cân nhắc kỹ rủi ro tài chính. Họ không thể dễ dàng bỏ cọc số tiền nhỏ để tạo sóng đất như giai đoạn trước.

Đồng thời, đề xuất của các đại biểu về việc xử lý chế tài bồi thường chênh lệch và trao quyền linh hoạt cho địa phương rất xác đáng. Việc định khung mức cọc linh hoạt theo vị trí lô đất sẽ hỗ trợ người dân địa phương tham gia đấu giá đất ở.

Đối với các nhà đầu tư chân chính, chính sách mới tạo môi trường giao dịch minh bạch hơn. Khi thị trường giảm bớt các chiêu trò thổi giá ảo, giá trúng đấu giá sẽ phản ánh đúng giá trị hạ tầng và vị trí khu đất. Đây là nền tảng giúp thị trường bất động sản phát triển an toàn và ổn định lâu dài.

Để cập nhật thêm thông tin quy hoạch hạ tầng và thị trường bất động sản mới nhất, quý anh chị xem thêm tại Danh mục tin tức Đất Nền Miền Bắc.