Một trong những bài toán hóc búa nhất của các doanh nghiệp sản xuất khi mở rộng kinh doanh tại Việt Nam là tình trạng thiếu diện tích sàn liền kề, buộc phải di dời nhà máy hoặc mở phân xưởng thứ hai ở địa điểm cách xa hàng chục cây số, gây đứt gãy chuỗi cung ứng nội bộ. Thấu hiểu nhu cầu tăng trưởng theo từng giai đoạn của doanh nghiệp, phân khu CNCTech Bá Thiện (KCN Bá Thiện 1, Bình Xuyên, Vĩnh Phúc) đã ứng dụng kiến trúc module linh hoạt, cho phép thực hiện ghép lô nhà xưởng cnctech bá thiện từ quy mô cơ sở 4.250 m² lên tới 8.500 m², 12.000 m² và 15.000 m² mà không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực hay hệ thống an toàn PCCC tổng thể.

Sơ đồ phân lô module xưởng tiêu chuẩn tại CNCTech Bá Thiện cho phép ghép thông 2 hoặc nhiều lô liền kề

Tại sao thiết kế ghép lô module lại là xu thế sống còn cho nhà máy công nghệ?

Đối với các ngành công nghiệp phụ trợ bán dẫn, vi mạch điện tử hay sản xuất linh kiện ô tô, đơn hàng từ các đối tác mẹ (như Samsung, Apple, Foxconn, Compal, Toyota) thường tăng đột biến sau các vòng kiểm định chất lượng (Audit). Khi đó, nhu cầu mở rộng mặt bằng phát sinh rất gấp gáp:

• Loại bỏ rủi ro đứt gãy quản lý: Thay vì phải điều hành hai nhà máy ở hai khu công nghiệp khác nhau, giải pháp ghép lô giúp giữ nguyên bộ máy quản lý, nhân sự chất lượng cao và đội ngũ kỹ thuật tại cùng một địa điểm.
• Tối ưu hóa logistics nội khu: Nguyên vật liệu đầu vào và bán thành phẩm di chuyển trực tiếp giữa các công đoạn qua cửa thông liên kho, không phát sinh chi phí bốc xếp container và xe tải trung chuyển.
• Linh hoạt điều chỉnh từ quy mô nhỏ: Doanh nghiệp có thể bắt đầu với diện tích vừa phải như thuê xưởng 1.400m2 CNCTech Bá Thiện hoặc thuê xưởng 3.000m2 Bình Xuyên, sau đó kích hoạt quyền thuê tiếp lô sát vách để mở rộng lên diện tích lớn.

Các phương án ghép lô xưởng thực tế tại CNCTech Bá Thiện

Tùy theo nhu cầu dây chuyền sản xuất và sơ đồ công nghệ, chủ đầu tư đề xuất 3 kịch bản ghép module thông dụng nhất:

Kiến trúc xưởng tiêu chuẩn công nghiệp với kết cấu vì kèo thép nhịp lớn giúp việc mở rộng diện tích diễn ra suôn sẻ

Xử lý bài toán PCCC và cấp phép khi ghép thông nhà xưởng

Nhiều chủ doanh nghiệp lo ngại việc phá bỏ vách ngăn xưởng sẽ vi phạm quy định PCCC và phải thẩm duyệt lại từ đầu. Tuy nhiên, tại CNCTech Bá Thiện, thiết kế cơ sở ban đầu đã tính toán sẵn các phương án này:

• Hệ thống khoang cháy chuẩn QCVN 06:2022/BXD: Các vách ngăn giữa các module được cấu tạo bằng vật liệu chống cháy tháo lắp linh hoạt. Khi thông sàn, hệ thống đường ống dẫn nước chữa cháy và đầu phun Sprinkler đã được bố trí mật độ đồng đều, chỉ cần cấu hình lại van báo động phân vùng (Alarm Valve).
• Điều chỉnh hồ sơ cấp phép môi trường & ĐTM: Khi tăng công suất và mở rộng quy mô sàn, chủ đầu tư hỗ trợ khách hàng thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung hồ sơ bảo vệ môi trường theo Giấy phép môi trường tích hợp sẵn có của toàn khu công nghiệp.
• Đấu nối điện lực thông suốt: Các trạm biến áp hạ thế được thiết kế busway liên kết, cho phép gom tải hoặc cấp điện song song mà không cần kéo thêm đường dây trung thế mới.

Chính sách giữ chỗ ưu tiên mở rộng (Right of First Refusal)

Để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp FDI yên tâm lên kế hoạch tăng trưởng dài hạn, CNCTech Bá Thiện áp dụng chính sách điều khoản mở rộng độc quyền:

1. Quyền giữ chỗ xưởng liền kề: Doanh nghiệp thuê lô A (ví dụ 4.250 m²) có quyền ký thỏa thuận ưu tiên giữ quyền thuê đối với lô liền kề B trong vòng 6 đến 12 tháng với mức phí duy trì cam kết rất nhỏ.
2. Khóa đơn giá thuê: Đơn giá thuê của lô mở rộng được áp dụng tương đương đơn giá gốc theo chính sách giá thuê xưởng CNCTech Bá Thiện đã thỏa thuận trong hợp đồng kỳ 1, giúp doanh nghiệp tránh được biến động trượt giá thị trường.
3. Hỗ trợ chi phí tháo dỡ vách ngăn: Đội ngũ kỹ thuật của chủ đầu tư trực tiếp hỗ trợ thi công tháo dỡ tường phân cách, hoàn thiện sàn khớp nối và đấu nối điện nước trong thời gian ân hạn miễn phí tiền thuê.

Câu hỏi thường gặp về ghép lô xưởng tại CNCTech Bá Thiện

1. Chi phí và thời gian thi công ghép thông 2 block xưởng là bao lâu?

Thời gian tháo dỡ vách ngăn kỹ thuật và khớp nối sàn Epoxy hoàn chỉnh chỉ mất từ 7 đến 10 ngày làm việc. Toàn bộ chi phí nhân công và vật tư tháo dỡ sẽ được chủ đầu tư hỗ trợ trong gói khuyến mãi dành cho khách hàng mở rộng diện tích.

2. Ghép xưởng có phải nộp lại hồ sơ cấp phép đầu tư (IRC) không?

Khi tăng diện tích thuê đất hoặc nhà xưởng, doanh nghiệp chỉ cần làm thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư (thay đổi mục quy mô và vốn đầu tư) tại Ban Quản lý các KCN Vĩnh Phúc. Thủ tục này diễn ra nhanh chóng trong vòng 10 – 15 ngày làm việc với sự hỗ trợ pháp lý trọn gói từ CNCTech.

3. Nếu sau này thu hẹp sản xuất, doanh nghiệp có thể dựng lại vách ngăn để trả lại 1 block không?

Hoàn toàn có thể. Thiết kế module của dự án cho phép tái lập vách ngăn chịu lửa độc lập, hoàn trả lại ranh giới từng xưởng ban đầu để bàn giao lại hoặc chuyển nhượng quyền thuê theo quy định pháp luật.

*Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Tính khả dụng của các phương án ghép lô phụ thuộc vào hiện trạng trống của các lô xưởng liền kề tại từng thời điểm. Quý doanh nghiệp nên liên hệ sớm để đặt quyền ưu tiên giữ chỗ mặt bằng.