Chấn chỉnh đấu giá đất: Đề xuất áp giá trần và kiểm soát dòng tiền ngăn đầu cơ

Nhiều phiên đấu giá đất gần đây xuất hiện mức trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc. Trước thực trạng này, chuyên gia đề xuất áp dụng cơ chế giá trần bên cạnh giá sàn khởi điểm. Cơ quan quản lý cũng cần siết chặt giám sát mục đích sử dụng đất. Việc kiểm soát nguồn tiền thanh toán giúp đưa đất đai vào sử dụng thực chất.

Thực trạng trả giá bất thường và đề xuất áp dụng cơ chế giá trần

Theo Báo VietNamNet, một số phiên đấu giá đất tại Thủ Thiêm, Thanh Oai, Sóc Sơn (Hà Nội) và xã Lý Nhân (Ninh Bình) từng gây xôn xao dư luận. Các phiên này ghi nhận mức giá trúng cao vọt. Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng đấu giá đất bộc lộ nhiều kẽ hở khi thiếu cơ chế giám sát.

Theo Báo VietNamNet, nếu thiếu sự kiểm soát, các phiên đấu giá dễ thành công cụ đẩy giá. Thị trường xuất hiện mặt bằng giá ảo thay vì phản ánh nhu cầu ở thực. Chuyên gia cho rằng cần cụ thể hóa định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW về quản lý và sử dụng đất đai.

Bên cạnh mức giá khởi điểm, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng kiến nghị nghiên cứu cơ chế giá trần trong đấu giá đất. Mức giá trần không mang tính áp đặt cứng nhắc. Cơ quan chức năng xác định mức trần căn cứ vào đặc tính từng khu đất, vị trí hạ tầng, dòng tiền khai thác và chi phí đầu tư.

Theo Báo VietNamNet, chuyên gia nêu dẫn chứng phiên đấu giá đất Thanh Oai Hà Nội có lô giá khởi điểm 12,5 triệu đồng/m2 bị trả giá lên tới 100,5 triệu đồng/m2 cao gấp 8 lần. Mức giá trúng này vượt xa giá trị thực tế của hạ tầng nông thôn.

Nguy cơ tạo sóng giá ảo để hưởng lợi từ quỹ đất xung quanh

Theo Báo VietNamNet, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng cảnh báo nguy cơ đối tượng sở hữu quỹ đất lớn khu vực lân cận cố tình đẩy giá một số lô lên cao để tạo mặt bằng giá ảo rồi thoát hàng quỹ đất có sẵn. Sau khi đẩy giá lên cao, họ bán các lô đất sẵn có với giá hời rồi chấp nhận bỏ cọc.

Chuyên gia nhấn mạnh, giá trị đất đai phải căn cứ trên khả năng tạo thu nhập thực tế. Cơ quan quản lý không thể chỉ nhìn vào số tiền thu về trong một phiên để đánh giá thành công. Theo Báo VietNamNet, nếu mức giá leo thang quá cao, doanh nghiệp sẽ khó tiếp cận mặt bằng sản xuất. Người dân có nhu cầu ở thực cũng mất cơ hội mua nhà định cư.

Mức giá trúng đấu giá một khu đất không tự động trở thành căn cứ xác định giá đất hoặc mức bồi thường giải phóng mặt bằng ở các khu vực khác. Trình tự định giá đất và bồi thường luôn tuân thủ quy định pháp luật chặt chẽ.

Kiểm soát mục đích sử dụng đất và trách nhiệm sau trúng đấu giá

Theo Báo VietNamNet, bàn về các quy định tăng tiền đặt trước hoặc chế tài cấm tham gia, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng cho rằng các biện pháp này mới chỉ xử lý phần ngọn. Những nhóm đầu cơ lớn vẫn tìm cách lách luật bằng cách thuê nhiều người tham gia.

Giải pháp cốt lõi theo Báo VietNamNet là phải kiểm soát mục đích sử dụng đất, năng lực tài chính và trách nhiệm của người trúng đấu giá.

Quy định thời hạn bắt buộc xây dựng nhà ở

Đối với đất ở, chuyên gia đề xuất quy định thời hạn bắt buộc xây dựng nhà đối với đất ở trúng đấu giá tránh gom đất bỏ hoang. Người trúng đấu giá phải hoàn thành xây dựng nhà theo quy hoạch trong thời hạn quy định. Giải pháp này triệt tiêu động cơ găm đất chờ tăng giá.

Giám sát chặt chẽ dòng tiền và năng lực tài chính

Theo Báo VietNamNet, chuyên gia đưa ra dẫn chứng phiên đấu giá tại Hà Tĩnh đầu tháng 11 có 1 cá nhân trúng 9 lô đất nông thôn sau 2 lần tổ chức bất thành. Việc một người trúng nhiều lô đất không mặc nhiên là sai phạm. Dù vậy, cơ quan chức năng cần theo dõi chặt chẽ các trường hợp này.

Cơ quan quản lý cần xác minh mục đích sử dụng, khả năng tài chính và việc nộp thuế. Đồng thời, chuyên gia cảnh báo nguy cơ đấu giá đất bị lợi dụng để hợp thức hóa dòng tiền không rõ nguồn gốc cần kiểm soát chặt nguồn tiền thanh toán.

Trước những diễn biến phức tạp, chuyên gia đề xuất có thể cân nhắc tạm dừng đấu giá đất tại những địa bàn chưa đủ điều kiện quản lý để hoàn thiện quy chế. Đấu giá đất chỉ thực sự hiệu quả khi phục vụ đúng nhu cầu phát triển kinh tế thực chất.

Bối cảnh thị trường và đối tượng chịu tác động

Theo Báo VietNamNet, các phiên đấu giá đất ven đô tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc thời gian qua thu hút hàng trăm hồ sơ. Nhiều phiên kéo dài xuyên đêm với mức giá trúng tăng vọt. Tình trạng này làm xáo trộn thị trường và gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng.

Việc hoàn thiện khung khổ pháp lý đấu giá đất là yêu cầu cấp thiết. Quy chế mới bảo đảm tính minh bạch và công bằng xã hội.

Đối tượng chịu tác động từ các đề xuất chính sách

Theo Báo VietNamNet, các nhóm đầu cơ lướt sóng sẽ đối mặt rủi ro lớn khi cơ chế giá trần và thời hạn xây dựng đi vào thực tế. Ngược lại, người dân có nhu cầu ở thực sẽ tiếp cận quỹ đất với mức giá hợp lý. Các doanh nghiệp sản xuất cũng giảm bớt áp lực chi phí mặt bằng.

Góc nhìn thị trường của Đất Nền Miền Bắc

Ban Nội Dung Đất Nền Miền Bắc nhận định các kiến nghị của Tiến sĩ Trần Xuân Lượng phản ánh đúng mong mỏi của thị trường. Việc bổ sung cơ chế giá trần và buộc cam kết thời hạn xây nhà sẽ chặn đứng hiện tượng thổi giá bỏ cọc. Điều này hạn chế tối đa các hệ lụy tiêu cực.

Tại các địa bàn vùng ven Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên hay Thái Nguyên, chính sách siết chặt quản trị sẽ đưa mặt bằng giá về đúng giá trị sử dụng. Dòng tiền đầu tư sẽ dịch chuyển mạnh mẽ sang các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh và hạ tầng hoàn thiện.

Chúng tôi khuyến nghị anh/chị nhà đầu tư nên thận trọng trước các cơn sốt đất ảo do hiệu ứng đấu giá tạo ra. Quý độc giả có thể theo dõi thêm các phân tích pháp lý và diễn biến thị trường mới nhất tại Danh mục tin tức Đất Nền Miền Bắc.