Tại Nghị quyết số 278/NQ-CP ban hành sau phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật, Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Xây dựng tiếp tục hoàn thiện các cơ chế pháp lý quan trọng về nhà ở. Trọng tâm chỉ đạo là làm rõ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình xây dựng, bảo đảm nguyên tắc bảo toàn quyền sử dụng đất lâu dài và quyền tài sản của cư dân khi chung cư hết niên hạn. Đồng thời, Chính phủ yêu cầu nghiên cứu tách riêng chỉ tiêu phát triển hơn 191.000 căn nhà ở xã hội (NOXH) cho thuê giai đoạn 2026 – 2030, mở ra hướng an cư linh hoạt cho người lao động thu nhập thấp.
Nội dung cốt lõi theo tinh thần Nghị quyết 278/NQ-CP:
- Niên hạn công trình và quyền tài sản đất: Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và niên hạn công trình (thường từ 50 đến 100 năm). Tuy nhiên, quyền sử dụng đất gắn với tòa nhà chung cư là ổn định lâu dài.
- Cơ chế xử lý khi công trình hết hạn: Khi tòa nhà xuống cấp nguy hiểm, cư dân được quyền tự chọn chủ đầu tư cải tạo xây mới hoặc hợp tác với nhà nước tái thiết, bảo đảm diện tích tái định cư tương xứng mà không lo mất quyền tài sản.
- Đột phá NOXH cho thuê: Đề xuất phát triển 191.000 căn NOXH cho thuê đến năm 2030, giảm bớt gánh nặng tài chính mua nhà nguyên căn cho các hộ gia đình trẻ và công nhân khu công nghiệp.
- Đồng bộ điều kiện thu nhập: Áp dụng thống nhất ngưỡng trần thu nhập theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP (độc thân ≤ 25 triệu/tháng; vợ chồng ≤ 50 triệu/tháng) giúp giải ngân thông suốt.
Bảo vệ quyền lợi tối cao của cư dân khi chung cư hết niên hạn an toàn
Một trong những băn khoăn lớn nhất của người mua nhà thời gian qua là tâm lý e ngại việc quy định thời hạn nhà chung cư sẽ khiến tài sản bị mất trắng sau nhiều năm sinh sống. Nghị quyết 278/NQ-CP đã khẳng định rõ ràng nguyên tắc: Việc xác định thời hạn theo niên hạn thiết kế là quy chuẩn kỹ thuật an toàn xây dựng để bảo vệ tính mạng người dân, hoàn toàn không đồng nghĩa với việc chấm dứt quyền tài sản đất đai.
Khi công trình hết niên hạn sử dụng và có kết luận kiểm định an toàn của cơ quan quản lý nhà nước thuộc diện phải phá dỡ, các chủ sở hữu căn hộ vẫn tiếp tục giữ nguyên quyền sử dụng đất chung của toàn bộ lô đất. Phương án tái thiết, cải tạo sẽ được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận giữa tập thể cư dân và doanh nghiệp đầu tư xây dựng, bảo đảm quyền được tái định cư tại chỗ hoặc bồi thường thỏa đáng theo đúng quy định pháp luật.
Theo Nghị quyết số 278/NQ-CP của Chính phủ, Báo Lao Động và Cổng TTĐT Chính phủ.
Phân biệt rành mạch giữa Niên hạn công trình và Quyền sử dụng đất
| Tiêu chí pháp lý | Niên hạn sử dụng công trình | Quyền sử dụng đất xây dựng chung cư |
|---|---|---|
| Căn cứ xác định | Theo cấp công trình xây dựng (Cấp I, II, đặc biệt: 50 – 100 năm) | Theo Giấy chứng nhận (Sổ hồng): Ổn định lâu dài |
| Bản chất quản lý | Quy chuẩn kỹ thuật an toàn chịu lực và chất lượng kết cấu | Quyền tài sản bất động sản hợp pháp của cư dân |
| Phương án khi hết hạn | Tổ chức kiểm định chất lượng kết cấu; cải tạo hoặc xây dựng lại | Được giữ nguyên quyền tái định cư và giá trị quyền sử dụng đất |
Góc nhìn Đất Nền Miền Bắc
Nghị quyết 278/NQ-CP đã giải quyết tận gốc rào cản tâm lý của đại đa số người dân khi mua căn hộ. Việc minh định rạch ròi niên hạn công trình không làm mất quyền sử dụng đất lâu dài sẽ củng cố niềm tin vững chắc vào phân khúc chung cư thương mại và NOXH. Bên cạnh đó, định hướng dành riêng 191.000 căn NOXH cho thuê là cứu cánh thiết thực cho người lao động trẻ, giúp dòng vốn an sinh xã hội tiếp cận trúng đối tượng có nhu cầu thực sự mà không bị đầu cơ.
Lưu ý về điều kiện tài chính và vay vốn mua NOXH:
Người mua nhà cần đối chiếu mức thu nhập theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP (được cấp xã/phường xác nhận trong 7 ngày làm việc). Về lãi suất vay, Ngân hàng Chính sách xã hội đang áp dụng mức 5,4%/năm (thời hạn tối đa 25 năm); riêng người mua dưới 35 tuổi tại 9 ngân hàng thương mại được hưởng mức lãi suất ưu đãi 6,5%/năm trong 5 năm đầu theo Công văn 5340/NHNN-CSTT.
Tác giả: Ban Biên Tập Đất Nền Miền Bắc
Chuyên viên phân tích & tư vấn bất động sản — 8 năm kinh nghiệm theo dõi thị trường bất động sản miền Bắc
Cập nhật lần cuối: 23/09/2026
Giảm trừ trách nhiệm: Mọi thông tin trong bài viết mang tính chất tổng hợp và tham khảo tại thời điểm công bố, không cấu thành lời khuyên đầu tư hay cam kết pháp lý.
Bài viết được trích từ báo: Nghị quyết số 278/NQ-CP của Chính phủ / Báo Lao Động / Cổng TTĐT Chính phủ. Đề nghị người đọc kiểm chứng lại thông tin trước khi tin và thực hiện bất cứ giao dịch nào.
