Dữ liệu thị trường cho thấy, theo Báo Dân trí và tổ chức xếp hạng tín nhiệm VIS Rating, mặt bằng lãi suất danh nghĩa bình quân của trái phiếu bất động sản phát hành trong tháng 10/2026 lên tới 12,5%/năm. Cùng lúc đó, toàn thị trường bước vào đỉnh điểm áp lực trả nợ. Gần 47.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn ngay trong quý IV/2026.
Tóm tắt nhanh số liệu thị trường trái phiếu doanh nghiệp
- Khối lượng phát hành tháng 10: Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành mới đạt khoảng 31.000 tỷ đồng. Mức phát hành này theo báo cáo đã giảm 59% so với tháng trước. Phương thức phát hành riêng lẻ chiếm ưu thế với tỷ trọng 94% theo thống kê.
- Cơ cấu phát hành: Nhóm ngân hàng chiếm tới 83% tổng giá trị phát hành theo báo cáo. Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp bất động sản chỉ đóng góp 6% theo dữ liệu VIS Rating.
- Chênh lệch lãi suất: Lãi suất danh nghĩa bình quân của trái phiếu bất động sản đạt 12,5%/năm theo khảo sát. Tỷ lệ này cao hơn so với mức 8,7%/năm của nhóm tổ chức tín dụng theo báo cáo. Doanh nghiệp Vinhomes phát hành 2.000 tỷ đồng kỳ hạn 3 năm với lãi suất kỳ đầu 12,5%/năm theo báo cáo.
- Dư nợ toàn ngành: Nhóm bất động sản dân cư ghi nhận dư nợ trái phiếu khoảng 469.000 tỷ đồng. Mức này đứng thứ hai toàn thị trường, chỉ sau nhóm ngân hàng với 704.000 tỷ đồng.
- Áp lực đáo hạn quý IV: Thị trường ghi nhận 46.900 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến hạn thanh toán trong quý IV theo báo cáo từ S&I Rating. Khoản nợ này chiếm một nửa tổng áp lực đáo hạn 93.000 tỷ đồng của toàn thị trường.
Bức tranh phát hành tháng 10: Quy mô sụt giảm, lãi suất nhóm bất động sản neo cao
Thị trường trái phiếu tháng 10 chứng kiến sự sụt giảm mạnh về quy mô huy động vốn mới theo báo cáo khảo sát từ tổ chức xếp hạng tín nhiệm VIS Rating. Tổng giá trị phát hành toàn thị trường chỉ đạt khoảng 31.000 tỷ đồng. Mức này theo báo cáo đã giảm 59% so với quy mô tháng trước. Kênh phát hành riêng lẻ tiếp tục chiếm tỷ trọng chi phối lên tới 94% tổng giá trị theo thống kê.
Cơ cấu phát hành ghi nhận sự phân hóa lớn giữa các nhóm ngành. Các ngân hàng thương mại tiếp tục dẫn dắt thị trường. Nhóm ngân hàng chiếm tới 83% tổng giá trị phát hành theo báo cáo. Các đợt huy động vốn quy mô lớn đến từ BIDV, Techcombank và OCB. Ngược lại, nhóm doanh nghiệp bất động sản chỉ huy động được khoảng 6% tổng giá trị theo dữ liệu từ VIS Rating.
Mặt bằng chi phí vốn của các doanh nghiệp địa ốc cũng chênh lệch rõ nét. Lãi suất danh nghĩa bình quân của trái phiếu bất động sản trong tháng 10 lên tới 12,5%/năm theo báo cáo VIS Rating. Mức này cao hơn 3,8 điểm phần trăm so với tỷ lệ 8,7%/năm của nhóm ngân hàng theo khảo sát. Trong tháng, Công ty cổ phần Vinhomes phát hành thành công 2.000 tỷ đồng trái phiếu. Lô trái phiếu này có kỳ hạn 3 năm, với lãi suất kỳ đầu tiên đạt mức 12,5%/năm theo báo cáo.
Theo Dân trí, quy mô dư nợ và diễn biến giao dịch trên thị trường thứ cấp
Đến cuối tháng 10/2026, dư nợ trái phiếu lưu hành của nhóm bất động sản dân cư đạt khoảng 469.000 tỷ đồng. Ngành bất động sản đứng ở vị trí thứ hai về quy mô nợ trái phiếu. Nhóm ngân hàng dẫn đầu toàn thị trường với dư nợ 704.000 tỷ đồng theo báo cáo.
Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản tập trung vào các lô trái phiếu của doanh nghiệp đầu ngành. Trái phiếu Vinhomes ghi nhận khối lượng giao dịch lớn nhất với giá trị 29.685 tỷ đồng. Xếp tiếp theo là trái phiếu Vietjet với 11.216 tỷ đồng. Trái phiếu Hưng Phát Invest Hà Nội đạt 10.458 tỷ đồng và Hưng Long đạt 10.086 tỷ đồng.
Về chất lượng tín dụng, tỷ lệ thu hồi ước tính đối với trái phiếu chậm trả nhóm bất động sản đạt 59,3% theo báo cáo từ VIS Rating. Con số này cao hơn các nhóm năng lượng, du lịch nghỉ dưỡng và xây dựng. Tỷ lệ chậm trả tính trong 12 tháng gần nhất giảm nhẹ về mức 0,20% theo thống kê. VIS Rating cũng ghi nhận một trường hợp chậm trả gốc mới trong tháng 10. Đó là khoản nợ gốc 620 tỷ đồng trái phiếu của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế Kỷ Cenland.
Đỉnh điểm đáo hạn quý IV/2026: Doanh nghiệp chịu áp lực tái cơ cấu nợ
Áp lực trả nợ của thị trường đang dồn trọng tâm vào quý IV/2026. Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán trong quý IV ước tính lên tới 93.000 tỷ đồng theo báo cáo từ S&I Rating. Đây là mức đáo hạn nợ cao nhất trong toàn bộ năm 2026.
Doanh nghiệp bất động sản chịu trách nhiệm thanh toán nặng nề nhất. Khoảng 46.900 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đến hạn trong quý IV theo báo cáo. Khối lượng này tương đương hơn 50% tổng lượng đáo hạn của toàn nền kinh tế theo thống kê. Tính chung 12 tháng tới, áp lực trả nợ gia tăng khi khoảng 235.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đến hạn, cao hơn 66.000 tỷ đồng so với cùng kỳ 1 năm trước.
Nhu cầu vốn trung và dài hạn của nền kinh tế tăng cao để tài trợ cho các dự án bất động sản, khu đô thị, hạ tầng giao thông, năng lượng và công nghiệp; TPDN tiếp tục là kênh dẫn vốn bổ sung quan trọng. Hoạt động phát hành trái phiếu mới sắp tới phục vụ hai mục tiêu theo phân tích từ S&I Rating. Doanh nghiệp cần vốn phát triển dự án mới. Đồng thời họ cần nguồn lực để tái cơ cấu nợ cũ.
Tuy vậy, việc huy động vốn dự kiến gặp nhiều thử thách. Mặt bằng lãi suất trong nước và quốc tế vẫn ở mức cao. Lợi suất trái phiếu chính phủ quốc tế chưa hạ nhiệt. Diễn biến này khiến chi phí vốn neo cao đến hết nửa đầu năm 2027. Tình hình này tác động mạnh đến các doanh nghiệp vay vốn tỷ lệ lớn.
Góc nhìn chuyên môn của Đất Nền Miền Bắc
Áp lực đáo hạn gần 47.000 tỷ đồng trái phiếu trong quý IV/2026 là bài kiểm tra thanh khoản thực tế đối với các doanh nghiệp bất động sản. Mức lãi suất phát hành 12,5%/năm phản ánh chi phí vốn của các chủ đầu tư đang ở mức cao theo khảo sát thị trường. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải quản trị dòng tiền thật chặt chẽ.
Đối với nhà đầu tư tại thị trường miền Bắc, anh/chị cần theo dõi sát sao tình hình tài chính của các chủ đầu tư dự án. Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch và sản phẩm hướng tới nhu cầu ở thực sẽ giữ vững khả năng huy động vốn. Ngược lại, các dự án dùng tỷ lệ vay nợ quá lớn có thể phải đối mặt với áp lực thanh khoản kéo dài sang năm 2027.
Nguồn thông tin tham khảo:
Số liệu báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong bài viết được trích dẫn theo bài báo: Trái phiếu bất động sản trả lãi 12,5%/năm, gần 47.000 tỷ đến hạn trong quý IV xuất bản ngày 07/11/2026 trên Báo Dân trí.
Quý độc giả theo dõi thông tin tài chính thị trường, biến động lãi suất và chính sách địa ốc có thể xem thêm tại Danh mục tin tức Đất Nền Miền Bắc.
Ban Nội Dung Đất Nền Miền Bắc
Bộ phận Khảo sát & Phân tích Thị trường BĐS | Đất Nền Miền Bắc
Bài viết tổng hợp dữ liệu quy hoạch & thị trường công khai, có dẫn nguồn tham khảo minh bạch. Cập nhật: 07/11/2026.
