Căn hộ tầng 31–34 Sun Square chưa có sổ hồng dù tòa hoàn thành từ năm 2018. Lý do là phần sàn tăng thêm khi hai tháp nâng từ 30 lên 34 tầng có khoản tiền sử dụng đất phát sinh vẫn chưa xác định xong, theo kết luận của thanh tra thành phố (Dân Việt, 21/04/2026). Hồ sơ đất đai và xây dựng của dự án Sun Square 21 Lê Đức Thọ tóm gọn trên trang chính.
Bài này dành cho người đang cân nhắc một căn ở 4 tầng này: rủi ro cụ thể là gì, và nếu vẫn mua thì giảm rủi ro ra sao.
- Hai tháp căn hộ Sun Square thiết kế ban đầu 30 tầng, thực tế xây 34 tầng, tăng 7.562 m² sàn, theo kết luận thanh tra đăng ngày 21/04/2026.
- Tiền sử dụng đất phát sinh từ phần sàn tăng thêm chưa xác định xong, nên căn tầng 31–34 chưa có giấy chứng nhận.
- Tòa xong từ 2018 nhưng tới bài Dân Việt ngày 18/11/2025, bốn tầng này vẫn chưa có sổ.
- Chưa có mốc công khai về thời điểm cấp sổ cho nhóm căn này tính đến 30/09/2026.
- Theo Điều 49, 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chuyển nhượng hợp đồng áp dụng với nhà ở hình thành trong tương lai và khi chưa nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận.
Vì sao tầng 31–34 chưa có sổ?
Căn tầng 31–34 Sun Square chưa có sổ vì 4 tầng này nằm ngoài thiết kế 30 tầng ban đầu và phần sàn tăng thêm có phần tiền sử dụng đất phát sinh thêm chưa tính xong. Đây là kết luận thanh tra, không phải suy đoán thị trường.
Hồ sơ phần sàn tăng thêm theo báo chí
| Nội dung | Số liệu hoặc tình trạng |
|---|---|
| Thiết kế ban đầu | 30 tầng mỗi tháp |
| Thực tế xây | 34 tầng mỗi tháp |
| Diện tích sàn tăng | 7.562 m² |
| Tiền sử dụng đất phát sinh | Chưa được xác định |
| Giấy chứng nhận cho căn tầng 31–34 | Chưa cấp |
| Chỉ đạo của thành phố | Hoàn thiện hồ sơ pháp lý, kiểm điểm trách nhiệm |
Nguồn: Dân Việt 18/11/2025 và 21/04/2026.
Kết luận đầy đủ đăng trên Dân Việt ngày 21/04/2026. Nhóm 163 căn bàn giao thành phố là vấn đề khác, không trùng với nhóm tầng 31–34.
Mua căn chưa sổ có những rủi ro gì?
Người mua căn tầng 31–34 Sun Square đối mặt 5 rủi ro chính: không biết khi nào có sổ, khó vay, khó bán lại, hình thức giao dịch chưa rõ và chi phí phát sinh. Mỗi rủi ro đều có thể kéo dài nhiều năm.
- Thời gian chờ sổ. Chưa có mốc công khai; căn đã chờ khoảng 8 năm tính từ 2018.
- Vay ngân hàng. Căn chưa có giấy chứng nhận khó thế chấp, nên người mua cần gần như toàn bộ tiền mặt.
- Bán lại. Người mua kế tiếp gặp đúng các vấn đề trên, nên thanh khoản thấp hơn căn có sổ.
- Hình thức giao dịch. Không công chứng hợp đồng mua bán như căn có sổ.
- Chi phí phát sinh. Nếu nghĩa vụ tài chính bổ sung phân bổ về người mua, số tiền hiện chưa công bố.
Hình thức giao dịch nào là hợp lệ?
Hình thức giao dịch cho căn tầng 31–34 cần luật sư hoặc công chứng viên xác định trên hồ sơ cụ thể. Trên thị trường, loại căn này hay giao dịch bằng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
Theo Điều 49 và 50 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15, chuyển nhượng hợp đồng áp dụng với nhà ở hình thành trong tương lai và chỉ khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Bộ Xây dựng, khi trả lời bạn đọc trên Báo Chính phủ ngày 17/6/2025, cho biết việc chuyển nhượng vẫn làm được kể cả khi người mua đã nhận bàn giao, nếu chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Với căn tầng 31–34, câu hỏi cần trả lời trước vì thế là hồ sơ cấp sổ đã nộp hay chưa. Hồ sơ cần có gồm văn bản chuyển nhượng, hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư, chứng từ đã thanh toán và biên bản bàn giao nếu có.
Nhóm biên soạn không khuyến nghị dùng hợp đồng ủy quyền thay cho mua bán. Ủy quyền không chuyển quyền sở hữu và có thể chấm dứt khi bên ủy quyền qua đời hoặc đơn phương hủy.
Nếu vẫn mua, làm sao giảm rủi ro?
Người vẫn muốn mua căn tầng 31–34 nên giảm rủi ro bằng giấy tờ và cách thanh toán, không bằng lời hứa. Năm việc dưới đây là mức tối thiểu.
- Có ý kiến bằng văn bản của luật sư về hình thức giao dịch cho căn cụ thể.
- Xin xác nhận của chủ đầu tư về tình trạng hợp đồng gốc và việc căn chưa có tranh chấp.
- Thanh toán theo mốc, giữ lại một phần đến khi có sổ, ghi rõ trong hợp đồng.
- Ghi điều khoản xử lý nếu phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung.
- Không chuyển toàn bộ tiền cho bên trung gian.
Với căn đã có sổ, trình tự sang tên khác hẳn và xem thêm tại bài sang tên căn hộ Sun Square. Tên phường mới trên hợp đồng và sổ trình bày trong bài 21 Lê Đức Thọ thuộc phường nào.
Giá căn tầng 31–34 có rẻ hơn không?
Về nguyên tắc, căn chưa có sổ khó giữ giá ngang căn có sổ, vì người mua gánh thêm rủi ro và không vay được. Mức chênh cụ thể thì chưa đo được vì thiếu giá chốt.
Một tin penthouse khoảng 258 m² chào 17 tỷ đồng, tức khoảng 66 triệu đồng/m², thấp hơn dải 75–82 triệu đồng/m² của căn thường. Căn này có thể ở tầng cao, nhưng tin rao không ghi tình trạng sổ. Để so, xem giá chung cư Sun Square; còn bức tranh hồ sơ của cả dự án nằm ở pháp lý chung cư Sun Square.
Câu hỏi thường gặp về căn tầng 31–34
Căn tầng 31–34 có vay ngân hàng được không?
Rất khó nếu dùng chính căn làm tài sản bảo đảm, vì căn chưa có giấy chứng nhận. Người mua có thể phải thế chấp tài sản khác, tùy chính sách từng ngân hàng.
Chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất cho phần sàn tăng thêm chưa?
Theo kết luận thanh tra đăng ngày 21/04/2026, tiền sử dụng đất phát sinh từ phần sàn tăng thêm chưa xác định xong, nên chưa thể coi là đã nộp xong. Nhóm biên soạn chưa có thông tin cập nhật sau thời điểm đó.
Kết luận thực tế
Căn hộ tầng 31–34 Sun Square chỉ hợp người có đủ tiền mặt, chấp nhận chờ sổ không có thời hạn và đã có ý kiến luật sư. Với đa số người mua, căn đã có sổ ở các tầng khác là lựa chọn ít rủi ro hơn.
Nếu thấy rủi ro của căn tầng 31–34 quá lớn, hãy đăng ký nhận danh sách căn hộ Sun Square đang bán để xem các căn đã có sổ.
Biên soạn: Đội ngũ nghiên cứu và tổng hợp thông tin Đất nền miền bắc. Nhóm biên soạn và tổng hợp thông tin thị trường bất động sản miền Bắc, đối chiếu tin rao, báo chí và văn bản pháp luật trước khi xuất bản.
Nguồn tham khảo: Dân Việt 21/04/2026; Dân Việt 18/11/2025; Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 (Điều 49, 50); Báo Chính phủ 06/2025.
Cập nhật: 06/11/2026
Liên hệ tư vấn: Liên hệ hotline website hoặc để lại thông tin tại form trên trang dự án. Thông tin đăng ký chỉ dùng để tư vấn về Sun Square; quý khách có quyền từ chối nhận tin bất kỳ lúc nào.
Thông tin mang tính tham khảo, khuyến nghị xác nhận lại hiện trạng căn hộ, giấy tờ pháp lý và mức giá tại thời điểm giao dịch trước khi ký kết.
