Đồ án quy hoạch chi tiết 1 500 kcn nam bình xuyên được phê duyệt chính thức là cơ sở kỹ thuật then chốt để các nhà đầu tư thiết kế nhà máy đồng bộ và an toàn. Nhà đầu tư có thể tra cứu thông tin dự án tại Khu công nghiệp Nam Bình Xuyên để cập nhật bản đồ phân lô mới nhất. Theo Quyết định số 33/QĐ-BQLKCN tại huyện Bình Xuyên thuộc tỉnh Vĩnh Phúc cũ (nay là tỉnh Phú Thọ), dự án có quy mô 295,74 ha với mật độ xây dựng thuần tối đa 70%, chiều cao công trình từ 1 đến 5 tầng, đáp ứng trọn vẹn các tiêu chuẩn quốc tế.
Các chỉ tiêu quy hoạch cốt lõi theo Quyết định 33/QĐ-BQLKCN:
- Quy mô nghiên cứu quy hoạch: Tổng diện tích 295,74 ha, trong đó đất xây dựng nhà máy, kho tàng chiếm 200,41 ha (tương đương 67,77% quỹ đất).
- Chỉ tiêu xây dựng nhà máy: Mật độ xây dựng thuần tối đa lên đến 70%, hệ số sử dụng đất 3,5 lần, chiều cao công trình từ 1 đến 5 tầng (tối đa 30m).
- Không gian sinh thái & Cây xanh: Đất cây xanh mặt nước cách ly chiếm hơn 45 ha (15,22%), tạo vành đai sinh thái giảm thiểu tiếng ồn và điều hòa vi khí hậu.
- Hạ tầng giao thông nội bộ: Chiếm 35,46 ha (11,99%), lộ giới trục chính 36m (4 làn xe tải hạng nặng) và đường nhánh 19,5m – 24m thông thoáng.
Đối với mỗi doanh nghiệp sản xuất công nghiệp và logistics, đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 là tấm bản đồ kỹ thuật có giá trị pháp lý quan trọng định hình toàn bộ các thông số: mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi công trình, chiều cao tĩnh không và các điểm đấu nối kỹ thuật điện nước. Doanh nghiệp trước khi lập hồ sơ xin cấp phép xây dựng cần nắm vững các chỉ tiêu trong hồ sơ để chuẩn bị phương án thiết kế chuẩn xác.
1. Cơ cấu phân bổ sử dụng đất tổng thể 295,74 ha
Theo Quyết định số 33/QĐ-BQLKCN của Ban Quản lý các Khu công nghiệp, tổng diện tích đất tự nhiên 295,74 ha của khu công nghiệp Nam Bình Xuyên được cơ cấu khoa học thành các phân khu chức năng chuyên biệt, bảo đảm dây chuyền vận hành khép kín và an toàn môi trường:
| Chức năng sử dụng đất | Diện tích (ha) | Tỷ lệ cơ cấu (%) | Ghi chú quy hoạch |
|---|---|---|---|
| Đất xây dựng nhà máy, kho tàng | 200,41 ha | 67,77% | Phân chia thành các lô đất từ 1 ha đến 20 ha linh hoạt |
| Đất cây xanh, mặt nước cách ly | 45,02 ha | 15,22% | Dải cây xanh cách ly tối thiểu 10m dọc ranh giới KCN |
| Đất giao thông, bến bãi | 35,46 ha | 11,99% | Trục chính 36m, đường nhánh gom nội bộ 19,5m – 24m |
| Đất khu dịch vụ, điều hành | 9,20 ha | 3,11% | Văn phòng hải quan, ngân hàng, showroom giới thiệu |
| Đất công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối | 5,65 ha | 1,91% | Trạm biến áp 110/22kV, trạm XLNT 8.000m3, hồ sự cố |
| Tổng cộng toàn khu | 295,74 ha | 100,00% | Hạ tầng đồng bộ theo 3 phân kỳ Zone 1, 2, 3 |
Tỷ lệ đất công nghiệp cho thuê đạt 67,77% là tỷ lệ hợp lý trong quy hoạch khu công nghiệp, vừa bảo đảm tối đa hóa diện tích thương phẩm vừa giữ đúng định mức tối thiểu 15% diện tích cây xanh mặt nước theo quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD. Doanh nghiệp quan tâm có thể xem thêm quy mô 3 phân kỳ tại bài viết [tổng quan KCN Nam Bình Xuyên](https://datnenmienbac.net/tong-quan-khu-cong-nghiep-nam-binh-xuyen/).
2. Các chỉ tiêu quản lý xây dựng nhà xưởng dành cho doanh nghiệp thứ cấp
Nhằm đảm bảo kiến trúc cảnh quan công nghiệp hiện đại và an toàn phòng cháy chữa cháy, đồ án quy hoạch chi tiết 1 500 kcn nam bình xuyên thiết lập các quy chuẩn xây dựng cho từng lô đất nhà máy:
2.1. Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất
Mật độ xây dựng thuần (net-density) tối đa cho phép trong các lô đất sản xuất là 70%. Hệ số sử dụng đất tối đa đạt 3,5 lần. Quy định này cho phép các doanh nghiệp sản xuất điện tử công nghệ cao hoặc may mặc có thể xây dựng nhà xưởng nhiều tầng (từ 2 đến 5 tầng) để tối ưu hóa diện tích sàn sử dụng trên cùng một quỹ đất thuê, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
2.2. Khoảng lùi công trình (Chỉ giới xây dựng)
- Khoảng lùi so với chỉ giới đường đỏ các trục chính (lộ giới 36m): Tối thiểu 6,0m. Khoảng đệm này được bố trí trồng cỏ, cây xanh bóng mát và bãi đỗ xe nội bộ.
- Khoảng lùi so với các tuyến đường nội bộ nhánh (lộ giới 19,5m – 24m): Tối thiểu 4,0m.
- Khoảng lùi so với ranh giới lô đất tiếp giáp lân cận: Tối thiểu 3,5m để bảo đảm khoảng cách an toàn phòng cháy chữa cháy và đường tuần tra cứu nạn cứu hộ xe chữa cháy chuyên dụng theo quy chuẩn QCVN 06:2022/BXD.
2.3. Tầng cao và chiều cao công trình
Công trình nhà máy được phép xây dựng từ 1 đến 5 tầng, với chiều cao tối đa không quá 30m tính từ cao độ vỉa hè hoàn thiện đến đỉnh mái công trình. Khu nhà văn phòng điều hành và trung tâm nghiên cứu R&D nội bộ được phép thiết kế chiều cao tương thích, tạo điểm nhấn cảnh quan hiện đại.
3. Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật đấu nối vào lô đất
Hệ thống kỹ thuật đầu mối được bố trí chạy ngầm dưới vỉa hè các tuyến đường giao thông nội khu, sẵn sàng đấu nối trực tiếp vào hàng rào của từng doanh nghiệp thứ cấp:
3.1. Cốt cao độ san nền và thoát nước mưa
Cốt nền hoàn thiện (Hxd) của khu công nghiệp được thiết kế khống chế từ +9,50m đến +10,80m (theo hệ cao độ quốc gia Hải Phòng), cao hơn mức đỉnh lũ lịch sử vùng sông Cà Lồ, giảm thiểu nguy cơ ngập úng mùa mưa. Mạng lưới thoát nước mưa sử dụng cống bê tông cốt thép đường kính D800 – D1500, dẫn nước tự chảy độc lập về hồ điều hòa cảnh quan trước khi thoát ra kênh liên xã. Xem thêm giải pháp tại bài viết về [hạ tầng kỹ thuật KCN Nam Bình Xuyên](https://datnenmienbac.net/ha-tang-kcn-nam-binh-xuyen/).
3.2. Cấp điện, cấp nước và phòng cháy chữa cháy
Nguồn điện sản xuất được cung cấp từ Trạm biến áp 110/22kV Nam Bình Xuyên công suất 4×63 MVA xây dựng ngay trong ranh giới dự án. Tuyến cấp nước sạch dẫn ống D300 – D500 dọc trục đường chính, cung cấp áp lực nước ổn định 2,5 – 4,0 bar. Hệ thống trụ cứu hỏa D125 được bố trí dọc vỉa hè với khoảng cách bình quân 120m – 150m/trụ, đáp ứng tiêu chuẩn tiếp nước khẩn cấp cho lực lượng PCCC.
Các chỉ tiêu về môi trường nước thải và chất thải rắn được kiểm soát chặt chẽ theo các thông số đã thẩm định tại bài phân tích về [quyết định ĐTM KCN Nam Bình Xuyên](https://datnenmienbac.net/quyet-dinh-dtm-kcn-nam-binh-xuyen-1971-bnnmt/). Nhà đầu tư cũng có thể đối chiếu thêm khung pháp lý tổng thể tại bài viết về [pháp lý KCN Nam Bình Xuyên](https://datnenmienbac.net/phap-ly-kcn-nam-binh-xuyen/).
4. Quy trình phê duyệt bản vẽ tổng mặt bằng cho nhà đầu tư
Doanh nghiệp thứ cấp khi thuê đất tại dự án sẽ thực hiện thủ tục thẩm duyệt thiết kế xây dựng theo trình tự tinh giản:
- Bước 1: Cung cấp chỉ giới và thông tin quy hoạch: Chủ đầu tư hạ tầng cấp trích lục bản đồ địa chính lô đất, chứng chỉ chỉ giới đường đỏ và cao độ đấu nối hạ tầng cho khách hàng.
- Bước 2: Thiết lập Bản vẽ tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500: Đơn vị tư vấn thiết kế của doanh nghiệp triển khai phương án mặt bằng chi tiết bám sát mật độ 70% và khoảng lùi quy định.
- Bước 3: Thỏa thuận quy hoạch kiến trúc: Trình Ban Quản lý các Khu công nghiệp tỉnh Phú Thọ chấp thuận bản vẽ Tổng mặt bằng phương án kiến trúc trong thời hạn 10 – 15 ngày làm việc.
- Bước 4: Nộp hồ sơ xin Giấy phép xây dựng: Sau khi có phê duyệt thiết kế PCCC và Giấy phép môi trường, nộp hồ sơ xin cấp GPXD để khởi công xây dựng nhà xưởng.
Để nhận bảng tính diện tích từng lô đất chi tiết và đơn giá thuê đất cập nhật, quý khách có thể tham khảo thêm tại bài [diện tích lô đất KCN Nam Bình Xuyên](art:B50) và bài viết về [giá thuê đất KCN Nam Bình Xuyên](https://datnenmienbac.net/gia-thue-dat-kcn-nam-binh-xuyen/).
5. Câu hỏi thường gặp về quy hoạch 1/500 KCN Nam Bình Xuyên (FAQ)
Mật độ xây dựng tối đa của nhà máy tại KCN Nam Bình Xuyên là bao nhiêu?
Mật độ xây dựng thuần tối đa cho các lô đất sản xuất công nghiệp theo đồ án 1/500 là 70%, diện tích còn lại dành cho cây xanh nội bộ, đường giao thông bãi đỗ xe và khoảng lùi an toàn PCCC.
Khoảng lùi công trình xây dựng tối thiểu đối với trục đường chính là bao nhiêu?
Khoảng lùi công trình (chỉ giới xây dựng) tối thiểu so với chỉ giới đường đỏ trục đường chính lộ giới 36m là 6,0m và so với các tuyến đường nhánh là 4,0m.
Doanh nghiệp có được xây dựng nhà xưởng 2 đến 3 tầng tại KCN Nam Bình Xuyên không?
Có. Quy hoạch 1/500 cho phép xây dựng công trình nhà máy từ 1 đến 5 tầng với chiều cao tối đa không quá 30m, rất thuận lợi cho các ngành công nghiệp phụ trợ điện tử phát triển xưởng tầng cao.
*Thông tin mang tính tham khảo tại thời điểm đăng. Đề nghị Quý doanh nghiệp xác nhận lại pháp lý, giá thuê và tình trạng quỹ đất với Công ty TNHH Phát triển Nam Bình Xuyên Green Park và Ban Quản lý các Khu công nghiệp tỉnh Phú Thọ trước khi ký kết.*
