0. Tổng quan Chuyên đề 4, 5, 6
Tài liệu ôn tập tích hợp hệ thống hóa toàn bộ các quy định pháp luật nền tảng phục vụ ôn thi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Các nội dung bao gồm: Luật Đầu tư, Bộ luật Dân sự, Luật Công chứng và các văn bản quy định pháp lý tuân thủ mới nhất tính đến tháng 7/2026.
Sơ đồ tư duy cấu trúc bài học
mindmap
root((Chuyên đề 4, 5, 6))
Đầu tư BĐS - CĐ4
Trình tự dự án
Nội dung dự án
Thủ tục chấp thuận
Dân sự & Hợp đồng - CĐ5
Pháp nhân
Giao dịch dân sự
Giao kết Hợp đồng
Công chứng - CĐ6
So sánh chứng thực
Trường hợp bắt buộc
Phạm vi thẩm quyền
IV. Pháp luật Đầu tư Bất động sản
1. Trình tự, thủ tục thực hiện một dự án đầu tư có sử dụng đất
Quy trình xác lập và triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất tuân theo trình tự hành chính chặt chẽ:
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Lập quy hoạch sử dụng đất/ngành; lập hồ sơ đề xuất dự án, Báo cáo nghiên cứu khả thi (FS) hoặc tiền khả thi (Pre-FS); thực hiện thủ tục Chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư.
- Giai đoạn triển khai dự án: Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu thuộc diện); ký quỹ thực hiện dự án (mức 1% - 3% vốn đầu tư); giao đất, cho thuê đất và bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB).
- Giai đoạn thực hiện xây dựng: Thiết kế xây dựng, thực hiện thủ tục về môi trường, phòng cháy chữa cháy (PCCC), xin cấp phép xây dựng; tổ chức thi công xây dựng và thực hiện nghiệm thu kỹ thuật công trình.
- Giai đoạn kết thúc và vận hành: Nghiệm thu hoàn thành dự án/hạng mục công trình đưa vào sử dụng, bàn giao tài sản và đưa dự án vào khai thác kinh doanh.
2. Thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị (Luật Đầu tư 2020)
| Quy mô dự án nhà ở, khu đô thị | Cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư |
|---|---|
| Quy mô đất từ 300 ha trở lên hoặc quy mô dân số từ 50.000 người trở lên | Thủ tướng Chính phủ (Điều 31 Luật Đầu tư) |
| Quy mô đất dưới 300 ha và quy mô dân số dưới 50.000 người | Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Điều 32 Luật Đầu tư) |
| Dự án yêu cầu chuyển đổi đất rừng đầu nguồn từ 50 ha trở lên; đất trồng lúa 2 vụ từ 500 ha trở lên | Quốc hội (Điều 30 Luật Đầu tư) |
3. Nội dung bắt buộc của một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Hồ sơ dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải thể hiện rõ: thông tin nhà đầu tư, tên dự án, mã số dự án đầu tư, địa điểm và diện tích sử dụng đất, mục tiêu và quy mô xây dựng, vốn đầu tư (bao gồm vốn góp tự có của nhà đầu tư và vốn huy động hợp pháp), thời hạn hoạt động của dự án (tối đa 50 năm ngoài khu kinh tế, 70 năm trong khu kinh tế), tiến độ thực hiện dự án và các hình thức ưu đãi đầu tư áp dụng.
V. Pháp luật Dân sự & Hợp đồng
1. Các quy định pháp luật về Pháp nhân (Bộ luật Dân sự 2015)
Một tổ chức được công nhận là pháp nhân khi có đủ 4 điều kiện: (1) Được thành lập hợp pháp; (2) Có cơ cấu tổ chức chặt chẽ (có cơ quan điều hành); (3) Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình; (4) Nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập.
Phân loại pháp nhân chính:
- Pháp nhân thương mại: Có mục tiêu chính là tìm kiếm lợi nhuận và lợi nhuận được chia cho các thành viên (doanh nghiệp).
- Pháp nhân phi thương mại: Không có mục tiêu chính là tìm kiếm lợi nhuận; nếu có lợi nhuận thì cũng không được phân chia cho các thành viên (cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội, quỹ từ thiện...).
- Chi nhánh và Văn phòng đại diện: Là đơn vị phụ thuộc của pháp nhân, không có tư cách pháp nhân độc lập. Pháp nhân có nghĩa vụ dân sự phát sinh từ giao dịch do chi nhánh, văn phòng đại diện thực hiện trong phạm vi ủy quyền.
- Cải tổ pháp nhân: Bao gồm các hình thức: hợp nhất (chấm dứt các pháp nhân cũ để lập pháp nhân mới), sáp nhập (nhập pháp nhân sáp nhập vào pháp nhân nhận sáp nhập), chia (chia thành các pháp nhân mới, pháp nhân cũ chấm dứt), tách (tách thành pháp nhân mới, pháp nhân bị tách tiếp tục tồn tại), chuyển đổi hình thức (chuyển đổi loại hình công ty, kế thừa toàn bộ nghĩa vụ).
2. Hiệu lực của giao dịch dân sự & Hợp đồng
Giao dịch dân sự, hợp đồng có hiệu lực pháp lý khi chủ thể có năng lực phù hợp; hoàn toàn tự nguyện; mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và tuân thủ hình thức nếu pháp luật bắt buộc.
Hậu quả pháp lý khi vô hiệu (Điều 131 BLDS):
Giao dịch vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Các bên có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại thực tế.
Quy trình giao kết hợp đồng: Trải qua 2 bước bắt buộc là: Đề nghị giao kết hợp đồng và Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng. Chấp nhận đề nghị phải là sự đồng ý toàn bộ nội dung. Sự im lặng của bên nhận đề nghị không được coi là chấp nhận, trừ khi có thỏa thuận từ trước hoặc thói quen xác lập giữa các bên.
3. Quy định đặt cọc và lãi suất vay Nhà ở xã hội (Cập nhật mới nhất 7/2026)
Lưu ý bắt buộc tuân thủ pháp lý quảng cáo & KDBĐS:
- Đặt cọc tối đa mua nhà HTTTL: Chỉ được thu đặt cọc không quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện thiết kế (Khoản 5 Điều 23 Luật KDBĐS 2023).
- Trần thu nhập đăng ký mua NOXH: Áp dụng theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 136/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 07/04/2026): Người độc thân/chưa kết hôn có thu nhập không quá 25 triệu đồng/tháng; người độc thân đang nuôi con nhỏ không quá 35 triệu đồng/tháng; hai vợ chồng tổng thu nhập không quá 50 triệu đồng/tháng (tính theo bảng lương thực nhận 12 tháng liền kề).
- Lãi suất vay ưu đãi mua NOXH: Tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 5.4%/năm áp dụng từ ngày 01/12/2025; hạn mức vay tối đa 80% giá trị hợp đồng, thời hạn vay tối đa 25 năm.
VI. Công chứng & Chứng thực hợp đồng Bất động sản
1. Tiêu chí so sánh giữa Công chứng và Chứng thực
| Tiêu chí | Công chứng hợp đồng, giao dịch | Chứng thực hợp đồng, giao dịch |
|---|---|---|
| Khái niệm | Chứng nhận tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Đảm bảo nội dung không vi phạm pháp luật và đạo đức. | Xác nhận về mặt thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng; năng lực hành vi, chữ ký/vân tay của các bên tham gia. |
| Thẩm quyền | Công chứng viên của Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng. | Chủ tịch/Phó Chủ tịch UBND cấp xã; Trưởng/Phó phòng Tư pháp cấp huyện. |
| Trách nhiệm | Công chứng viên chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của nội dung giao dịch. | Người ký chứng thực không chịu trách nhiệm về mặt nội dung của hợp đồng. |
2. Các trường hợp bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực
- Hợp đồng về đất đai (Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024): Bắt buộc công chứng hoặc chứng thực đối với các hợp đồng: Chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. (Các giao dịch cho thuê, cho thuê lại hoặc có một bên tham gia là tổ chức kinh doanh bất động sản thì công chứng theo yêu cầu).
- Hợp đồng về nhà ở (Điều 164 Luật Nhà ở 2023): Bắt buộc công chứng hoặc chứng thực đối với các hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở. (Nếu mua bán/thuê mua nhà ở thuộc tài sản công hoặc một bên là tổ chức như nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư... thì công chứng theo nhu cầu).
- Hợp đồng kinh doanh bất động sản (Điều 44 Luật KDBĐS 2023): Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch đều là cá nhân bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. (Nếu ít nhất một bên là doanh nghiệp KDBĐS thì công chứng theo yêu cầu).
3. Địa hạt công chứng và trình tự thủ tục công chứng bất động sản
Phạm vi công chứng (Điều 42 Luật Công chứng 2014): Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi **tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương** nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.
Ngoại lệ: Việc công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản được phép thực hiện ngoài tỉnh.
Trình tự công chứng hợp đồng: Nộp hồ sơ (yêu cầu phiếu yêu cầu công chứng, dự thảo hợp đồng, bản sao giấy tờ tùy thân, bản sao sổ hồng/sổ đỏ) -> Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ -> Các bên ký tên vào từng trang hợp đồng trực tiếp trước mặt công chứng viên -> Công chứng viên đối chiếu bản chính, ghi lời chứng, ký tên và đóng dấu văn bản công chứng.