Tài liệu này hệ thống hóa toàn bộ các quy định pháp luật cốt lõi về kinh doanh bất động sản (KDBĐS) dựa theo luật hiện hành mới nhất. Nhằm hỗ trợ tối đa việc ôn thi chứng chỉ hành nghề môi giới và phục vụ hoạt động thực tiễn kinh doanh.

Sơ đồ tư duy cấu trúc chuyên đề

                            mindmap
                              root((Chuyên đề 1: Pháp luật KDBĐS))
                                Hành lang Pháp lý
                                  Luật KDBĐS 2023
                                  Nghị định 96/2024
                                Chủ thể KDBĐS
                                  Lập doanh nghiệp
                                  Cá nhân quy mô nhỏ
                                  Vốn tự có tối thiểu
                                Hàng hóa BĐS
                                  BĐS Có sẵn
                                  BĐS Tương lai
                                  Phân lô bán nền
                                Giao dịch & Hợp đồng
                                  Hợp đồng mẫu
                                  Thanh toán & Bảo lãnh
                                  Chuyển nhượng dự án
                            

Hành lang pháp lý về kinh doanh bất động sản được thiết lập bởi các văn bản chính yếu sau:

• Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15): Có hiệu lực thi hành từ ngày 01/08/2024. Đây là luật gốc điều chỉnh mọi giao dịch liên quan.
• Nghị định 96/2024/NĐ-CP: Nghị định hướng dẫn chi tiết nhất về các điều kiện kinh doanh, mẫu hợp đồng và các quy trình chuyển nhượng.
• Nghị định 94/2024/NĐ-CP: Hướng dẫn về việc xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở & thị trường BĐS.
• Thông tư 04/2024/TT-BXD: Ban hành khung chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức cho môi giới, quản lý sàn và định giá BĐS.
• Thông tư 49/2024/TT-NHNN: Quy định chi tiết các nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

1. Nguyên tắc tổ chức hoạt động

Mọi tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã/liên hiệp hợp tác xã có ngành nghề KDBĐS.

2. Ngoại lệ: Cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ

Cá nhân kinh doanh BĐS ở mức quy mô nhỏ thì không bắt buộc phải lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định.

3. Năng lực tài chính tối thiểu của Chủ đầu tư (CĐT) dự án

Chủ đầu tư dự án khi được giao đất, cho thuê đất làm dự án BĐS phải có vốn chủ sở hữu (vốn tự có) đạt tỷ lệ tối thiểu:

1. Đối với Nhà ở, công trình xây dựng (CTXD) có sẵn

Nhà ở, CTXD có sẵn đưa vào kinh doanh phải bảo đảm: đã hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng; CĐT hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai; có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không có tranh chấp; không bị kê biên, cấm giao dịch; và phải công khai thông tin đầy đủ.

2. Đối với Nhà ở, CTXD hình thành trong tương lai (HTTTL)

Nhà ở, CTXD HTTTL là công trình đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng.

3. Quy định về đặt cọc và ủy quyền (Luật KDBĐS 2023)

Luật mới siết chặt bảo vệ khách hàng tránh rủi ro lạm dụng vốn:

• Đặt cọc tối đa 5%: CĐT chỉ được thu đặt cọc không quá 5% giá bán/thuê mua khi nhà ở, CTXD đã **đạt đủ mọi điều kiện bán** theo luật định. Thỏa thuận đặt cọc bắt buộc ghi rõ giá bán.
• Cấm ủy quyền ký hợp đồng: CĐT tuyệt đối không được ủy quyền cho bên thứ ba (sàn giao dịch, môi giới...) ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán, thuê mua.

1. Nguyên tắc chuyển nhượng

CĐT được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho CĐT khác. Việc chuyển nhượng không được làm thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án và phải bảo đảm quyền lợi các bên liên quan. Bên nhận chuyển nhượng kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ và không phải làm lại hồ sơ dự án nếu không thay đổi nội dung.

2. Điều kiện chuyển nhượng (Điều 40)

Dự án chuyển nhượng phải có quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư; quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt; đã bồi thường giải phóng mặt bằng xong; đất không tranh chấp, kê biên; dự án trong thời hạn thực hiện; và phải làm thủ tục giải chấp nếu đang thế chấp ngân hàng.

Thủ tục quyết định: Gửi hồ sơ lên UBND cấp tỉnh (Sở Xây dựng). Sau khi có quyết định cho phép của cơ quan có thẩm quyền (Thủ tướng hoặc UBND tỉnh), hai bên mới được ký kết hợp đồng và bàn giao dự án.

1. Điều kiện chuyển nhượng đất nền cho cá nhân tự xây nhà

Dự án phân lô bán nền phải đáp ứng: hoàn thành đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch 1/500; cấp điện, nước, thoát nước kết nối hệ thống khu vực; có sổ đỏ và đất còn thời hạn; CĐT hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất; và có văn bản đồng ý đủ điều kiện của Sở Xây dựng cấp tỉnh trong vòng 15 ngày kể từ khi thông báo.

2. Siết chặt khu vực bị CẤM phân lô, bán nền

Trường hợp thực tế (TP. Hồ Chí Minh): UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định 83/2024/QĐ-UBND quy định **cấm phân lô bán nền trên toàn bộ địa bàn thành phố** (bao gồm cả 5 huyện ngoại thành: Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ), ngoại trừ dự án tái định cư bằng nền đất đáp ứng đủ điều kiện của luật.

1. Yêu cầu hình thức và Công chứng/Chứng thực

Mọi hợp đồng KDBĐS phải lập thành văn bản. Luật quy định rõ về yêu cầu công chứng, chứng thực như sau:

2. Sử dụng hợp đồng mẫu và Đăng ký kiểm soát

Doanh nghiệp KDBĐS bắt buộc phải sử dụng các mẫu hợp đồng quy định tại phụ lục kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Có nghĩa vụ tuân thủ đúng nội dung mẫu, không được tự ý sửa đổi điều khoản có sẵn, chỉ bổ sung nội dung vào các chỗ trống được phép.

3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Thời điểm có hiệu lực là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng (hoặc hình thức chấp nhận khác thể hiện trên hợp đồng), trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng bắt buộc công chứng thì tính từ thời điểm văn bản công chứng có hiệu lực.

4. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán/thuê mua

Khách hàng có quyền chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL, hợp đồng thuê mua nhà ở HTTTL hoặc thuê mua CTXD có sẵn khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Sổ hồng cho cơ quan nhà nước; hợp đồng không tranh chấp; không bị kê biên, thế chấp.

1. Phương thức thanh toán

Chủ đầu tư dự án và doanh nghiệp KDBĐS nhận tiền thanh toán từ khách hàng **bắt buộc phải thông qua tài khoản ngân hàng** mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.

2. Tiến độ thanh toán mua bán nhà ở, CTXD hình thành trong tương lai (HTTTL)

Tiến độ thanh toán bắt buộc tuân thủ các mốc khống chế tối đa theo Điều 25 Luật KDBĐS:

3. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL (Điều 26)

CĐT trước khi bán/cho thuê mua nhà ở HTTTL phải được ngân hàng thương mại cấp bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho người mua. (Không áp dụng cho nhà ở xã hội).

• Quyền từ chối của người mua: Khách hàng được quyền lựa chọn từ chối bảo lãnh. Việc từ chối phải thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng.
• Thời hạn giao thư bảo lãnh: CĐT gửi bản sao cam kết bảo lãnh của ngân hàng cho khách hàng khi ký hợp đồng. Sau đó, ngân hàng phát hành thư bảo lãnh riêng cho từng người mua và CĐT gửi thư cho người mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng.
• Điều kiện thu tiền: CĐT chỉ được thu tiền của bên mua **sau khi đã gửi thư bảo lãnh** của ngân hàng và khách hàng đã nhận được thư.

4. Bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (Điều 27)

Nhà ở/CTXD chỉ được bàn giao cho người mua sau khi đã hoàn thành nghiệm thu công trình nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án theo tiến độ; hoàn thành nghiệm thu công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở (nếu có); nhà xây thô phải hoàn thiện toàn bộ mặt ngoài.