Đấu giá đất: Đề xuất siết người bỏ cọc, đánh thuế chuyển nhượng trong 1–2 năm để ngăn đầu cơ

Tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc trong đấu giá quyền sử dụng đất làm méo mó thị trường. Thực tế này đòi hỏi cơ quan quản lý sớm hoàn thiện cơ chế tổ chức và giám sát. Các chuyên gia pháp lý và kinh tế vừa đề xuất nhiều giải pháp căn cơ. Trọng tâm gồm đấu giá quyền phát triển dự án, yêu cầu bảo lãnh ngân hàng và đánh thuế chuyển nhượng trong 1–2 năm đầu.

Đổi mới phương thức đấu giá và áp dụng bảo lãnh thanh toán ngân hàng

Theo Báo VietNamNet, tình trạng người tham gia trả giá cao kỷ lục rồi bỏ cọc tạo ra nhiều cơn sốt đất ảo. Thực trạng này trực tiếp đẩy giá bất động sản leo thang. Người mua nhà có nhu cầu ở thực gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận đất ở.

Trao đổi với phóng viên Báo VietNamNet, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, chính sách nông nghiệp và môi trường cho rằng việc tăng tiền cọc chưa giải quyết tận gốc rễ. Cơ quan quản lý cần thay đổi tư duy và phương thức tổ chức.

Theo PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, kinh nghiệm quốc tế cho thấy nhiều quốc gia tổ chức đấu giá quyền phát triển dự án (development rights) thay vì bán đất riêng lẻ. Bất động sản luôn gắn liền không gian phát triển hoàn chỉnh. Không gian này bao gồm hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ công cộng. Việt Nam cần nghiên cứu cơ chế đấu giá quyền phát triển dự án trên cơ sở quy hoạch và thiết kế đã duyệt. Nhà nước ưu tiên đưa ra đấu giá các khu đất có quy hoạch rõ ràng và chỉ tiêu đầu tư cụ thể.

Người trúng đấu giá bắt buộc phải triển khai công trình đúng cam kết tiến độ. Nhờ vậy, việc lựa chọn nhà đầu tư dựa trên năng lực thực hiện dự án chứ không thuần túy phụ thuộc mức giá trả cao nhất.

Cũng theo Báo VietNamNet, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ kiến nghị thay đổi cơ chế tiền đặt cọc. Khoản tiền đặt cọc ban đầu chỉ nhằm xác nhận tư cách dự phiên. Ngay sau khi công bố kết quả, nhà đầu tư phải chứng minh năng lực tài chính qua bảo lãnh ngân hàng hoặc tài sản thế chấp. Nếu người trúng đấu giá không cung cấp bảo lãnh đúng hạn, cơ quan chức năng tuyên bố vi phạm, tịch thu tiền cọc và tổ chức đấu giá lại ngay.

Năm nhóm giải pháp hoàn thiện chế tài xử lý và chống đầu cơ ngắn hạn

Đồng quan điểm trên Báo VietNamNet, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW chỉ rõ năm giải pháp trọng tâm nhằm lành mạnh hóa hoạt động đấu giá đất.

Siết điều kiện tham gia và xác định giá khởi điểm sát thị trường

Theo Báo VietNamNet, các địa phương cần cập nhật kịp thời bảng giá đất. Giá khởi điểm phải bám sát thị trường thực tế. Điều này hạn chế khoảng cách quá lớn giữa giá sàn và giá trúng, triệt tiêu cơ hội tạo hiệu ứng giá sốc của các nhóm môi giới đầu cơ.

Bên cạnh đó, khung pháp lý hiện hành đã bước đầu siết chặt chế tài xử phạt. Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP của Chính phủ có hiệu lực từ ngày 6/1/2026 quy định rõ chế tài với đấu giá đất ở cá nhân. Người trúng bỏ cọc không nộp tiền sẽ đối mặt mức cấm tham gia đấu giá từ 2–5 năm. Nếu nộp thiếu tiền, người tham gia chịu mức cấm từ 6 tháng đến 3 năm. Đối với các dự án đầu tư, Nghị định 172/2024/NĐ-CP cũng áp dụng khung thời gian cấm đấu giá tương tự.

Tăng cường chế tài và mở rộng đấu giá trực tuyến

Theo ghi nhận từ Báo VietNamNet, Luật sư Nguyễn Thanh Hà nhấn mạnh cơ quan quản lý cần xử lý nghiêm tình trạng dàn xếp quân xanh quân đỏ. Khi phát hiện dấu hiệu vi phạm hình sự, cơ quan tổ chức cần chuyển hồ sơ sang cơ quan công an điều tra xử lý.

Đồng thời, việc mở rộng đấu giá trực tuyến trên môi trường mạng là bước đi cần thiết. Cơ chế ẩn danh người trả giá giúp giảm thiểu hành vi thỏa hiệp hoặc gây áp lực tâm lý giữa các nhóm người tham gia tại hội trường.

Phân loại đối tượng và áp dụng công cụ thuế chuyển nhượng lũy tiến

Đối với đất phân lô bán nền cá nhân, Luật sư Nguyễn Thanh Hà kiến nghị khống chế số lượng lô tối đa một người được phép trúng trong một phiên. Cơ quan quản lý cũng có thể áp dụng điều kiện chỉ cho phép sang tên chuyển nhượng sau khi người trúng hoàn thành xây thô công trình.

Đặc biệt, giải pháp kinh tế quan trọng là áp dụng thuế suất lũy tiến đối với các giao dịch chuyển nhượng đất trúng đấu giá dưới 1–2 năm. Mức thuế cao sẽ triệt tiêu động cơ lướt sóng kiếm lời nhanh của giới đầu cơ. Song song đó, các tổ chức tín dụng cần kiểm soát chặt rủi ro cho vay tham gia đấu giá, ngăn chặn tình trạng dùng đòn bẩy vốn quá mức.

Xây dựng cơ sở dữ liệu số liên thông toàn quốc

Nhằm ngăn ngừa hành vi lách luật, hệ thống dữ liệu số trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia cần vận hành liên thông. Danh sách cá nhân và doanh nghiệp vi phạm nghĩa vụ nộp tiền sẽ hiển thị công khai. Biện pháp này ngăn chặn việc người bỏ cọc tại địa phương này tiếp tục sang địa phương khác đấu giá.

Bối cảnh thị trường và đối tượng chịu tác động

Bối cảnh diễn biến thị trường đấu giá đất

Theo Báo VietNamNet, trong nửa đầu năm 2026, nhiều phiên đấu giá đất ven đô tại Hà Nội và một số tỉnh phía Bắc ghi nhận mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Dẫu vậy, tỷ lệ bỏ cọc sau đó diễn ra phổ biến. Tình trạng này khiến ngân sách địa phương thất thu và tạo ra mặt bằng giá đất ảo, gây cản trở thu hút đầu tư hạ tầng.

Đối tượng chịu tác động từ chính sách mới

Những người có nhu cầu nhà ở thực sự hưởng lợi lớn khi thị trường không còn bị thổi giá. Ngược lại, các nhóm đầu cơ sử dụng chiêu trò bỏ cọc hoặc lướt sóng ngắn hạn sẽ chịu rủi ro pháp lý cao, mất tiền cọc và đối mặt lệnh cấm tham gia thị trường.

Góc nhìn thị trường của Đất Nền Miền Bắc

Ban Nội Dung Đất Nền Miền Bắc nhận định các đề xuất siết chặt đấu giá đất từ VietNamNet là giải pháp trúng và đúng thời điểm. Khi các luật sửa đổi về đất đai và kinh doanh bất động sản đã đi vào cuộc sống, việc bổ sung hàng rào kỹ thuật về bảo lãnh tài chính và thuế chuyển nhượng ngắn hạn là bước đi cần thiết để bảo vệ tính minh bạch của thị trường.

Đối với nhà đầu tư tại thị trường miền Bắc, việc đấu giá gắn liền với tiến độ xây dựng và quy hoạch đồng bộ sẽ loại bỏ dần phân khúc đất nền bỏ hoang. Thị trường sẽ dịch chuyển mạnh sang các khu vực có hạ tầng kết nối tốt và giá trị ở thực. Nhà đầu tư nên thận trọng trước các phiên đấu giá có hiện tượng trả giá bất thường để tránh mắc kẹt vốn.

Để cập nhật thêm các phân tích chuyên sâu về quy hoạch và chính sách pháp lý đất đai, quý độc giả có thể tham khảo tại Danh mục tin tức Đất Nền Miền Bắc.