VARS: Hệ số K có thể khiến tiền sử dụng đất tăng gấp 2 – 2,6 lần

Theo Báo Dân trí ngày 31/10/2026, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) gửi văn bản tới Thủ tướng Chính phủ nhằm góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trọng tâm văn bản xoay quanh cơ chế áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Tổ chức này cảnh báo việc áp dụng công thức mới có thể khiến tiền sử dụng đất tại nhiều dự án tăng vọt từ 2 đến 2,6 lần. Điều này tạo áp lực tài chính rất lớn cho cả chủ đầu tư và người dân thực hiện nghĩa vụ đất đai.

Tháo gỡ điểm nghẽn định giá đất cụ thể theo Báo Dân trí

Theo Báo Dân trí, quá trình thi hành Luật Đất đai 2024 cho thấy công tác xác định giá đất cụ thể tạo điểm nghẽn lớn. Quy trình định giá phụ thuộc rất nhiều yếu tố. Cách áp dụng tại nhiều địa phương thiếu tính đồng bộ. Một số dự án phải chờ xác định giá đất suốt nhiều năm. Thực tế này làm chậm tiến độ triển khai công trình và gây lãng phí nguồn lực xã hội.

Trong văn bản góp ý, VARS nhận định bảng giá đất nhân hệ số K có thể dùng tính nghĩa vụ tài chính. Công thức này thay thế việc xác định giá đất cụ thể trong phần lớn trường hợp. Cách tiếp cận mới giúp rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính. Người dân và doanh nghiệp giảm chi phí phát sinh. Mọi chủ thể chủ động tính toán số tiền thuế phí phải nộp vào ngân sách.

Tuy vậy, VARS đề nghị cơ quan quản lý kiểm soát rủi ro thị trường. Các cơ quan chức năng cần làm rõ căn cứ xác định hệ số K. Thời gian rà soát và cơ chế kiểm định cần bảo đảm tính minh bạch và ổn định lâu dài.

Chênh lệch hệ số K tại các địa phương và nguy cơ đội chi phí theo Báo Dân trí

Theo Báo Dân trí, Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) đã rà soát 22 địa phương. Các tỉnh thành này đã ban hành quyết định hệ số K năm 2026. Kết quả cho thấy khoảng một phần ba địa phương áp dụng hệ số K bằng 1,0 đồng loạt. Các địa phương còn lại phân tầng hệ số theo điều kiện quy hoạch và hạ tầng.

Đáng chú ý, hệ số quy hoạch tại Hà Nội đạt mức 1,45. Tại TPHCM, con số này chạm ngưỡng 1,7. Đây mới là hệ số thành phần, chưa tính hệ số biến động thị trường. VARS đề nghị xây dựng khung tiêu chí thống nhất trên cả nước. Việc điều chỉnh hệ số K cần có cơ sở rõ ràng để doanh nghiệp dễ dự báo dòng tiền.

Theo số liệu tổng hợp từ HoREA, Báo Dân trí cho biết cơ chế mới khiến tiền sử dụng đất tăng mạnh. Mức nộp của một dự án có thể tăng 2 đến 2,6 lần so với trước đây. Chi phí đất đai tăng cao làm giảm biên lợi nhuận của chủ đầu tư. Áp lực tài chính đe dọa trực tiếp tiến độ hoàn thành các dự án nhà ở.

Tác động đối với nghĩa vụ tài chính của người dân theo Báo Dân trí

Theo Báo Dân trí, thay đổi bảng giá đất tác động trực tiếp đến đời sống người dân. Nghĩa vụ tài chính tăng lên khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất. Chi phí cấp sổ đỏ tại các khu vực ven đô sẽ chịu áp lực điều chỉnh lớn.

Theo Báo Dân trí, căn cứ Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, mức thu tiền sử dụng đất chia theo các tỷ lệ 30%, 50% và 100% phần chênh lệch. Quy định này áp dụng cho hộ gia đình và cá nhân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi bảng giá đất nhân thêm hệ số K, số tiền nộp ngân sách thực tế sẽ tăng theo tỷ lệ tương ứng.

Phương án Chính phủ trình Quốc hội quy định bảng giá đất và hệ số K có hiệu lực theo chu kỳ 3 năm. HĐND cấp tỉnh xem xét điều chỉnh khi hạ tầng và quy hoạch thay đổi. Quốc hội đã thảo luận dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vào ngày 29/10/2026. Cơ quan lập pháp dự kiến biểu quyết thông qua dự thảo vào ngày 21/11/2026.

Các kiến nghị cốt lõi của VARS để bảo vệ thị trường theo Báo Dân trí

Theo Báo Dân trí, VARS đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược nhằm giữ vững ổn định kinh tế.

Thứ nhất, tổ chức này kiến nghị rà soát bảng giá đất và hệ số K hàng năm. Báo cáo của VARS đề xuất ngưỡng biến động 20% trên thị trường sẽ kích hoạt quy trình xem xét theo quy định. Cơ quan quản lý cần công bố trước ít nhất 6 tháng nếu điều chỉnh làm tăng nghĩa vụ nộp tiền.

Thứ hai, VARS đề xuất thiết lập cơ chế chuyển tiếp phù hợp. Chính sách áp dụng cho người dân và dự án đã hoàn thành một số bước pháp lý trước ngày quy định mới có hiệu lực.

Thứ ba, VARS kiến nghị tách bạch việc định giá đất với công cụ điều tiết tài chính. Hệ số K chỉ phản ánh giá trị đất đai thực tế. Nhà nước thực hiện chính sách hỗ trợ và miễn giảm tiền sử dụng đất qua các văn bản riêng biệt.

Thứ tư, VARS đề xuất kết nối dữ liệu giao dịch từ cơ quan công chứng, cơ quan thuế và sàn bất động sản vào hệ thống dữ liệu quốc gia. Các cơ quan chức năng cần thiết lập hội đồng thẩm định độc lập để kiểm định hệ số K trước khi ban hành.

Góc nhìn Đất Nền Miền Bắc: Tác động sâu rộng tới thị trường bất động sản phía Bắc

Bộ phận Khảo sát Đất Nền Miền Bắc nhận định cơ chế hệ số K mang tính hai mặt rõ nét. Về mặt thủ tục, giải pháp này gỡ vướng khâu tính tiền sử dụng đất tại Hà Nội, Bắc Ninh và Thái Nguyên. Tiến độ phê duyệt hồ sơ đất đai sẽ diễn ra nhanh hơn trước.

Tuy nhiên, chi phí đầu vào cấu thành giá bán dự án sẽ lập mặt bằng mới. Doanh nghiệp bắt buộc phải tăng giá bán sản phẩm sơ cấp để bù đắp tiền sử dụng đất tăng gấp đôi. Mặt bằng giá bất động sản khó giảm trong trung hạn.

Giai đoạn trước ngày 21/11/2026 là thời điểm quan trọng cho nhà đầu tư và người dân. Các gia đình sở hữu đất vườn ao xen kẹt cần nhanh chóng hoàn tất hồ sơ chuyển mục đích sử dụng. Việc nộp hồ sơ sớm giúp hưởng mức thu tài chính theo quy định hiện hành và tránh rủi ro chi phí tăng cao sau này. Quý độc giả có thể theo dõi thêm các phân tích tại liên kết: Danh mục tin tức Đất Nền Miền Bắc.