Khi tham gia giao dịch bất động sản thương mại, nghĩa vụ thuế cho thuê mặt bằng luôn là chủ đề được cả chủ nhà lẫn bên thuê đặc biệt quan tâm. Trong quá trình tìm kiếm thuê mặt bằng kinh doanh tại Mỹ Đình, việc nắm vững các quy định thuế mới áp dụng từ năm 2026 giúp các bên chủ động hoạch định ngân sách, tránh nguy cơ bị xử phạt chậm nộp hoặc phát sinh tranh chấp tài chính khi quyết toán hồ sơ kế toán.
Đang tìm hiểu Mặt Bằng Mỹ Đình?
Xem bảng giá, mặt bằng, pháp lý mới nhất và đăng ký nhận tư vấn miễn phí tại trang chính của dự án.
Bước sang năm 2026, khung pháp lý quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân đã có sự thay đổi mang tính đột phá với việc ban hành Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Bài viết dưới đây tổng hợp chi tiết căn cứ pháp lý, ngưỡng doanh thu chịu thuế, công thức tính toán và phương thức thỏa thuận trách nhiệm nộp thuế hợp lý trong hợp đồng thuê thương mại.
Các sắc thuế áp dụng đối với hoạt động cho thuê mặt bằng năm 2026
Căn cứ Luật Quản lý thuế, Luật Thuế Giá trị gia tăng và Luật Thuế Thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản (nhà phố, shophouse, văn phòng, kho bãi) có phát sinh doanh thu vượt ngưỡng quy định sẽ chịu các nghĩa vụ tài chính sau:
- Thuế Giá trị gia tăng (GTGT): Áp dụng tỷ lệ 5% tính trên doanh thu chịu thuế theo quy định đối với hoạt động cho thuê tài sản.
- Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN): Áp dụng tỷ lệ 5% tính trên doanh thu chịu thuế đối với cá nhân cư trú có nguồn thu từ cho thuê bất động sản.
- Lệ phí môn bài: Mức nộp dao động từ 300.000 đồng đến 1.000.000 đồng/năm căn cứ vào mức doanh thu thực tế phát sinh trong năm dương lịch.
Như vậy, tổng tỷ lệ thuế cho thuê mặt bằng đối với cá nhân là 10% tính trên doanh thu chịu thuế. Đây là khoản chi phí đáng kể mà các bên cần tính toán chi tiết khi tham khảo biểu giá thuê mặt bằng Mỹ Đình.
Ngưỡng doanh thu miễn thuế 500 triệu đồng theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP
Một trong những điểm cải cách đáng chú ý của chính sách thuế năm 2026 là việc nâng mức ngưỡng doanh thu không phải chịu thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản:
Căn cứ Nghị định 68/2026/NĐ-CP của Chính phủ, cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản với tổng doanh thu trong năm dương lịch từ 500 triệu đồng trở xuống sẽ được miễn hoàn toàn thuế GTGT và thuế TNCN. Quy định này tạo sự thông thoáng rất lớn cho các chủ nhà cho thuê mặt bằng diện tích vừa và nhỏ hoặc các căn hộ văn phòng có mức giá dưới 41,6 triệu đồng/tháng.
Ngược lại, trường hợp tổng doanh thu cho thuê trong năm vượt mốc 500 triệu đồng, cá nhân cho thuê phải kê khai và nộp 10% thuế (5% GTGT + 5% TNCN) trên phần doanh thu tính thuế theo hướng dẫn của cơ quan thuế địa phương. Bảng tổng hợp dưới đây làm rõ sự phân định này:
| Mức doanh thu năm | Thuế suất GTGT | Thuế suất TNCN | Nghĩa vụ thuế thực tế |
|---|---|---|---|
| Từ 500 triệu đồng/năm trở xuống | 0% | 0% | Miễn nộp thuế GTGT & TNCN |
| Trên 500 triệu đồng/năm | 5% | 5% | Nộp 10% tính theo quy định hiện hành |
Đối với các mặt bằng kinh doanh tại trung tâm Mỹ Đình như mặt đường Hàm Nghi hay Lê Đức Thọ, giá thuê thường từ 50 đến 120 triệu đồng/tháng (tương đương 600 triệu đến 1,44 tỷ đồng/năm), do đó hầu hết đều thuộc diện phải thực hiện nghĩa vụ kê khai thuế đầy đủ.
Thỏa thuận bên nộp thuế trong hợp đồng: Phương án giá Net và giá Gross
Theo quy định của pháp luật, người đứng tên sở hữu tài sản cho thuê là người nộp thuế. Tuy nhiên, Luật Quản lý thuế cho phép các bên tự do thỏa thuận bên nào sẽ chịu trách nhiệm tài chính và thực hiện nghĩa vụ kê khai nộp tiền vào ngân sách nhà nước:
1. Phương án giá thuê chưa bao gồm thuế (Giá Net)
Chủ nhà chỉ nhận đủ số tiền net định kỳ ghi trong hợp đồng (ví dụ: 60 triệu đồng/tháng). Bên thuê là doanh nghiệp có trách nhiệm thay mặt chủ nhà kê khai thuế và trích nộp khoản thuế 10% vào Kho bạc Nhà nước. Ưu điểm của phương án này là doanh nghiệp chủ động hoàn toàn về chứng từ nộp thuế để đưa vào chi phí hợp lý. Xem thêm hướng dẫn tại thủ tục thuê mặt bằng kinh doanh.
2. Phương án giá thuê đã bao gồm thuế (Giá Gross)
Khoản tiền thanh toán hàng tháng đã bao gồm toàn bộ thuế GTGT, TNCN và lệ phí môn bài. Chủ nhà có nghĩa vụ tự đi kê khai và đóng thuế cho nhà nước, sau đó gửi lại biên lai nộp thuế cho bên thuê. Rủi ro của phương án này là nếu chủ nhà chậm nộp hoặc không nộp thuế, doanh nghiệp sẽ không có đủ chứng từ hợp lệ để quyết toán chi phí với cơ quan thuế.
Kinh nghiệm thực tiễn cho thấy, các doanh nghiệp nên ưu tiên lựa chọn phương án Giá Net và đàm phán rõ điều khoản khấu trừ thuế ngay từ khâu đàm phán giá thuê mặt bằng cũng như quy định chặt chẽ trong hợp đồng thuê mặt bằng.
Bộ hồ sơ hạch toán chi phí thuê mặt bằng hợp lý được trừ khi tính thuế TNDN
Khoản tiền thuê mặt bằng thường chiếm từ 10% đến 18% tổng ngân sách chi phí hoạt động của công ty. Căn cứ Thông tư 96/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính, để khoản tiền thuê mặt bằng từ cá nhân được tính vào chi phí được trừ hợp lý khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN, doanh nghiệp cần chuẩn bị đầy đủ bộ chứng từ kế toán sau:
- Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh: Bản chính có đầy đủ thông tin pháp lý của hai bên, thỏa thuận rõ bên thuê có trách nhiệm nộp thuế thay chủ nhà (nếu áp dụng giá Net).
- Chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt: Ủy nhiệm chi hoặc chứng từ chuyển khoản ngân hàng từ tài khoản của doanh nghiệp sang tài khoản của chủ nhà đối với các khoản thanh toán trên 5 triệu đồng.
- Tờ khai thuế cho thuê tài sản (Mẫu 01/TTS): Kê khai thông tin hợp đồng thuê và số thuế phải nộp gửi cơ quan thuế quản lý địa bàn.
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước: Biên lai hoặc chứng từ nộp tiền thuế GTGT và TNCN vào Kho bạc Nhà nước có xác nhận của ngân hàng.
- Biên bản bàn giao mặt bằng thực tế: Ghi nhận ngày bên thuê tiếp nhận mặt bằng và bắt đầu sử dụng vào hoạt động sản xuất kinh doanh.
Vì cá nhân cho thuê tài sản không xuất được hóa đơn giá trị gia tăng điện tử, nên Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước nộp thay kết hợp với hợp đồng thuê chính là căn cứ pháp lý thay thế hóa đơn theo đúng quy định hiện hành.
Bên cạnh các quy định về thuế, quý độc giả có thể tham khảo thêm hướng dẫn tổng thể tại chuyên trang pháp lý mua bán cho thuê liền kề biệt thự shophouse để nắm vững toàn bộ quy trình giao dịch an toàn.
Câu hỏi thường gặp về thuế cho thuê mặt bằng (FAQ)
Cá nhân cho thuê mặt bằng có phải xuất hóa đơn đỏ điện tử không?
Không. Cơ quan thuế không cấp hóa đơn lẻ cho cá nhân cho thuê bất động sản. Doanh nghiệp đi thuê căn cứ vào hợp đồng thuê, chứng từ thanh toán ngân hàng và chứng từ nộp thuế thay vào ngân sách nhà nước để hạch toán chi phí hợp lý được trừ theo Thông tư 96/2015/TT-BTC.
Thời hạn nộp hồ sơ kê khai thuế cho thuê tài sản là khi nào?
Đối với trường hợp khai thuế theo kỳ hạn thanh toán, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán đó. Đối với trường hợp khai thuế một lần theo năm, thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
Nếu doanh nghiệp không nộp thuế thay chủ nhà thì có bị truy thu không?
Nếu trong hợp đồng quy định giá thuê là giá Net (bên thuê chịu thuế) nhưng doanh nghiệp không nộp thuế thì toàn bộ số tiền chi trả thuê nhà sẽ bị loại khỏi chi phí được trừ khi tính thuế TNDN, đồng thời phát sinh tiền chậm nộp thuế 0,03%/ngày căn cứ theo Luật Quản lý thuế.
Thuê mặt bằng của doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì xuất hóa đơn thế nào?
Trường hợp bên cho thuê là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, bên cho thuê bắt buộc phải xuất hóa đơn điện tử giá trị gia tăng (thuế suất 8% hoặc 10% tùy thời điểm chính sách) cho bên thuê sau mỗi kỳ thanh toán.
Tài liệu nghiên cứu và tổng hợp thông tin thị trường. Quý khách nên xác minh pháp lý và quy hoạch với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương trước khi giao dịch.
