Bộ Xây dựng vừa ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết quy chuẩn xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách. Trong đó, nguyên tắc cốt lõi được khẳng định là bảo đảm việc thu hồi vốn đầu tư xây dựng công trình, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng hợp pháp và khống chế trần lợi nhuận định mức tối đa không quá 10% đối với phần diện tích nhà ở xã hội. Đặc biệt, chủ đầu tư có trách nhiệm công khai toàn bộ phương án giá để cơ quan chuyên môn cấp tỉnh thẩm tra, kiểm toán trước khi mở bán.
4 nguyên tắc chuẩn hóa xác định giá bán nhà ở xã hội:
- Khống chế biên lợi nhuận định mức tối đa 10%: Lợi nhuận của chủ đầu tư được tính trên tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội theo quy chuẩn suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng, tuyệt đối không được cộng dồn chi phí thương mại hoặc chi phí không hợp lệ.
- Minh bạch chi phí cấu thành giá thành: Các khoản chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư (nếu có), chi phí hạ tầng kỹ thuật và chi phí xây lắp phải có hóa đơn, chứng từ kiểm toán độc lập thẩm tra trước khi trình Sở Xây dựng thẩm tra phương án giá.
- Bắt buộc công khai giá niêm yết trước mở bán: Phương án giá bán sau khi được cơ quan chức năng kiểm tra phải được công bố công khai tối thiểu 30 ngày trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng và website dự án trước khi nhận hồ sơ đăng ký mua nhà.
- Tách bạch phần diện tích thương mại 20%: Doanh thu từ phần 20% diện tích kinh doanh thương mại trong dự án nhà ở xã hội phải được hạch toán riêng và bù đắp một phần vào chi phí vận hành hoặc hạ giá thành phần căn hộ xã hội.
Bảo vệ tối đa quyền lợi người lao động: Ngăn chặn tình trạng kê giá và phụ phí
Thời gian qua, việc xác định giá bán nhà ở xã hội tại một số địa phương xuất hiện tình trạng chủ đầu tư đưa vào phương án giá các chi phí không phục vụ trực tiếp cho công trình hoặc áp dụng cơ chế bán kèm gói nội thất giá cao, gây khó khăn cho người mua thu nhập thấp. Văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng nhấn mạnh chế tài thanh tra, hậu kiểm nghiêm ngặt: trường hợp chủ đầu tư thu vượt giá phê duyệt hoặc thu thêm bất kỳ khoản tiền chênh ngoài hợp đồng thì phải hoàn trả lại cho người mua và bị xử lý vi phạm hành chính theo Nghị định số 281/2026/NĐ-CP.
Đồng thời, đối với các dự án nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, số tiền đặt cọc tối đa không được vượt quá 5% giá trị căn hộ theo quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, giúp loại bỏ triệt để hành vi thu tiền đặt chỗ trái phép của các đơn vị phân phối trung gian.
Theo Cổng Thông tin điện tử Chính phủ và Bộ Xây dựng.
Bảng tổng hợp các cấu phần chi phí được tính và không được tính vào giá bán NOXH
| Nhóm chi phí | Chi phí ĐƯỢC TÍNH vào giá bán | Chi phí KHÔNG ĐƯỢC TÍNH (Cấm đưa vào giá) |
|---|---|---|
| Chi phí đất đai | Tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư thực tế được duyệt (nếu CĐT tự chi trả) | Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (dự án NOXH được miễn 100%) |
| Chi phí xây dựng | Xây lắp khối căn hộ, hạ tầng kỹ thuật nội khu theo thiết kế cơ sở | Chi phí xây dựng hạ tầng ngoài hàng rào đã được ngân sách hoàn trả |
| Lợi nhuận định mức | Tối đa 10% tổng mức đầu tư xây dựng phần nhà ở xã hội | Lợi nhuận vượt mức 10% hoặc tính trùng lên phần thương mại 20% |
| Chi phí bán hàng | Chi phí quản lý dự án hợp lý theo định mức Bộ Xây dựng | Phí môi giới sàn, tiền chênh lệch ngoài hợp đồng, chi phí tiếp thị cao cấp |
Góc nhìn Đất Nền Miền Bắc
Việc chuẩn hóa phương pháp tính giá và kiểm soát trần lợi nhuận 10% là chìa khóa để giữ vững bản chất an sinh của dòng sản phẩm nhà ở xã hội. Khi các chi phí cấu thành được công khai minh bạch trên hệ thống dữ liệu số của cơ quan quản lý, người mua nhà là công nhân và người lao động thu nhập thấp sẽ hoàn toàn an tâm về giá trị thực tế của căn hộ, tránh được bẫy chênh giá hoặc phí dịch vụ ngầm từ thị trường thứ cấp. Tại các vùng phát triển công nghiệp lớn như Thái Nguyên, Bắc Ninh và Hà Nội, đây là điểm tựa pháp lý vững vàng thúc đẩy giao dịch minh bạch, hướng dòng vốn an cư đến đúng người có nhu cầu thực.
Lưu ý về chính sách tín dụng mua nhà ở xã hội hiện hành:
Người mua nhà ở xã hội hiện được hỗ trợ nguồn vốn vay theo các kênh chính thức: Lãi suất tại Ngân hàng Chính sách xã hội ổn định ở mức 5,4%/năm (theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP); gói tín dụng ưu đãi của 9 ngân hàng thương mại dành riêng cho người mua dưới 35 tuổi áp dụng mức lãi suất 6,5%/năm trong 5 năm đầu tiên (áp dụng đến hết ngày 31/12/2026 theo Công văn 5340/NHNN-CSTT). Trần thu nhập để xét duyệt hồ sơ thực hiện theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP (người độc thân dưới 25 triệu/tháng; vợ chồng dưới 35 triệu/tháng; hộ gia đình có từ 3 người phụ thuộc trở lên dưới 50 triệu/tháng) và áp dụng bổ sung cho đối tượng có từ 02 con đẻ trở lên theo Luật Dân số 2025.
Tác giả: Ban Biên Tập Đất Nền Miền Bắc
Chuyên viên phân tích & tư vấn bất động sản — 8 năm kinh nghiệm theo dõi thị trường bất động sản miền Bắc
Cập nhật lần cuối: 27/09/2026
Giảm trừ trách nhiệm: Mọi thông tin trong bài viết mang tính chất tổng hợp và tham khảo tại thời điểm công bố, không cấu thành lời khuyên đầu tư hay cam kết pháp lý.
Bài viết được trích từ báo: Cổng TTĐT Chính phủ / Bộ Xây dựng. Đề nghị người đọc kiểm chứng lại thông tin trước khi tin và thực hiện bất cứ giao dịch nào.
