Khi lập đồ án thiết kế tổng mặt bằng nhà máy, bộ phận kỹ thuật của các tập đoàn sản xuất luôn cần các thông số chuẩn xác về ranh giới mốc, kích thước hình học từng lô đất và các chỉ giới xây dựng khống chế. Dự án Khu công nghiệp Phúc Yên được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoàn chỉnh với tổng diện tích 111,33 ha, trong đó quỹ đất công nghiệp cho thuê đạt 82,2 ha phân bổ thành 10 cụm phân khu độc lập (CN1 đến CN10). Cấu trúc phân lô hình học vuông vắn, tiếp giáp mạng lưới giao thông lộ giới 30m – 41m cùng cơ chế ghép lô linh hoạt từ 3.170 m² cho tới 16 ha giúp tối ưu hóa công năng bố trí dây chuyền sản xuất tự động hóa hiện đại.
Tóm tắt nhanh
- Tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại KCN Phúc Yên là 82,2 ha (chiếm 73,83% tổng quy mô 111,33 ha), được chia thành 10 cụm phân khu ký hiệu từ CN1 đến CN10.
- Quy mô phân lô linh hoạt: Lô nhỏ nhất có diện tích từ 3.170 m² (cụm CN10) và khả năng ghép các dải lô liền khoảnh lên đến 160.000 m² (16 ha) tại các phân khu CN8, CN9.
- Mật độ xây dựng thuần của từng lô đất nhà máy tối đa 70%, chiều cao công trình cho phép từ 1 đến 3 tầng (khống chế tĩnh không tối đa 35m).
- Chỉ giới xây dựng lùi tối thiểu 6m so với lộ giới đường trục chính 41m và lùi tối thiểu 4m so với các tuyến đường nội bộ lộ giới 30m.
- Toàn bộ 10 cụm phân khu đều có hố ga đấu nối kỹ thuật riêng biệt cho nguồn điện 22kV, nước sạch 20.000 m³ và tuyến thu gom nước thải xả về trạm xử lý Cột A.
Cơ cấu 10 cụm phân khu đất công nghiệp (CN1 – CN10)
Bản đồ quy hoạch 1/500 của KCN Phúc Yên phân bổ quỹ đất công nghiệp thành 10 cụm có tính chất công năng rõ rệt, kết nối trực tiếp với các trục đường vành đai và đường gom cao tốc CT05. Nhà đầu tư có thể xem xét tổng thể quy mô và hiện trạng triển khai tại bài viết về tổng quan khu công nghiệp Phúc Yên.
Dưới đây là bảng phân bổ chi tiết 10 cụm đất công nghiệp theo đồ án quy hoạch 1/500 chính thức:
| Phân khu | Diện tích quy hoạch (m²) | Vị trí tiếp giáp | Khả năng phân chia / Ghép lô | Định hướng nhóm ngành |
|---|---|---|---|---|
| CN1 | 78.500 | Đường trục chính 41m & Đường nhánh 30m | Chia 4 – 6 lô tiêu chuẩn (1ha – 1,5ha) | Linh kiện điện tử, vi cơ điện tử |
| CN2 | 85.200 | Tiếp giáp khu công viên cây xanh đệm | Chia 4 – 5 lô (1,5ha – 2ha) | Sản xuất thiết bị y tế, dược phẩm sạch |
| CN3 | 65.800 | Đường nội bộ lộ giới 30m | Chia 3 – 4 lô hoặc giữ nguyên lô lớn | Cơ khí chế tạo, phụ tùng ô tô xe máy |
| CN4 | 92.400 | Mặt tiền trục chính 41m kết nối QL2A | Ghép lô linh hoạt từ 2ha đến 5ha | Công nghiệp bán dẫn, thiết bị quang học |
| CN5 | 71.300 | Đường nhánh nội bộ và hồ điều hòa | Chia lô 5.000m² – 10.000m² | Nhà xưởng xây sẵn (RBF) cho thuê |
| CN6 | 88.600 | Trục giao thông trung tâm KCN | Quy hoạch modul 1ha – 2ha tiêu chuẩn | Chế tạo máy móc, tự động hóa |
| CN7 | 94.500 | Đường gom cao tốc CT05 | Quy hoạch modul 1ha – 2ha | Trung tâm logistics, kho ngoại quan |
| CN8 | 115.000 | Khu vực bằng phẳng, tiếp giáp trạm 126MW | Khả năng ghép lô lớn 5ha – 11,5ha | Dự án FDI đại quy mô, trung tâm dữ liệu |
| CN9 | 86.700 | Góc giao lộ hai trục đường chính | Ghép liền khoảnh từ 3ha đến 8,6ha | Lắp ráp xe điện, cụm pin năng lượng |
| CN10 | 49.000 | Khu vực tiếp cận cổng phụ đối ngoại | Phân lô nhỏ từ 3.170m² – 5.000m² | Công nghiệp hỗ trợ, xưởng phụ trợ cơ khí |
Chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và khoảng lùi công trình
Đồ án quy hoạch 1/500 của khu công nghiệp Phúc Yên tuân thủ chặt chẽ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD, nhằm bảo đảm cảnh quan môi trường công nghiệp hiện đại và an toàn thoát hiểm PCCC:
Mật độ xây dựng thuần (Net Building Density): Khống chế tối đa 70% diện tích lô đất. Tối thiểu 30% diện tích còn lại phải dành cho sân đường nội bộ, bãi bốc xếp hàng hóa container và dải cây xanh cảnh quan (tối thiểu 10% diện tích đất lô xưởng là cây xanh).
Hệ số sử dụng đất (FAR): Tối đa 2,1 lần đối với nhà xưởng cao tầng hoặc nhà xưởng tích hợp văn phòng nghiên cứu.
Tầng cao và khống chế chiều cao tĩnh không: Công trình nhà xưởng cho phép xây dựng từ 1 đến 3 tầng. Chiều cao đỉnh mái công trình khống chế tối đa 35m để phù hợp với tĩnh không của bề mặt giới hạn chướng ngại vật khu vực phụ cận Sân bay Quốc tế Nội Bài.
Quy định khoảng lùi xây dựng:
– Khoảng lùi đối với đường trục chính 41m: Tối thiểu 6,0m tính từ chỉ giới đường đỏ.
– Khoảng lùi đối với đường nhánh nội bộ 30m: Tối thiểu 4,0m tính từ chỉ giới đường đỏ.
– Khoảng lùi đối với ranh giới tiếp giáp các lô đất lân cận: Tối thiểu 3,5m – 4,0m bảo đảm đường giao thông cứu hỏa bao quanh nhà xưởng theo TCVN 3890:2023.
Khả năng ghép lô linh hoạt cho các dự án FDI quy mô lớn
Điểm mạnh vượt trội của quy hoạch KCN Phúc Yên là thiết kế mạng lưới hạ tầng cho phép ghép các lô đất liền kề mà không làm xáo trộn hệ thống kỹ thuật ngầm:
1. Ghép lô không vướng hạ tầng kỹ thuật: Các đường ống cấp nước D300, hào cáp điện trung thế và cống thu gom nước thải được đặt dưới vỉa hè các tuyến đường bao quanh, không đi xuyên tâm các cụm đất công nghiệp. Do đó, khi doanh nghiệp có nhu cầu thuê diện tích lớn từ 3 ha đến 16 ha, chủ đầu tư có thể dễ dàng hợp thửa các lô thành một khuôn viên sản xuất khép kín.
2. Tối ưu hóa chi phí tường rào và nhà bảo vệ: Thay vì phải xây dựng nhiều hàng rào cách ly và cổng kiểm soát riêng lẻ cho từng lô nhỏ, việc hợp thửa giúp doanh nghiệp tiết kiệm hàng tỷ đồng chi phí hạ tầng phụ trợ, đồng thời nâng cao hiệu quả giám sát an ninh.
Các doanh nghiệp quan tâm đến việc thuê lô đất nhỏ có thể xem thêm bài phân tích về thuê đất công nghiệp Phúc Yên diện tích 3.000m² – 5.000m² tại cụm CN10, hoặc tham khảo quỹ đất vừa tại bài viết về quỹ đất công nghiệp diện tích 1ha – 2ha tại phân khu CN6, CN7.
Câu Hỏi Thường Gặp (FAQ) Về Quy Hoạch Phân Lô KCN Phúc Yên
Diện tích lô đất công nghiệp nhỏ nhất tại KCN Phúc Yên là bao nhiêu m²?
Theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt, diện tích lô đất công nghiệp nhỏ nhất cho thuê tại cụm CN10 là 3.170 m². Các modul phân lô nhỏ này đặc biệt phù hợp cho các doanh nghiệp phụ trợ điện tử hoặc xưởng gia công cơ khí chính xác.
Doanh nghiệp có được phép xây dựng nhà xưởng 2 – 3 tầng không?
Có. Quy hoạch 1/500 của KCN Phúc Yên cho phép công trình nhà máy xây dựng từ 1 đến 3 tầng với chiều cao tối đa 35m. Thiết kế nhà xưởng đa tầng giúp doanh nghiệp tăng gấp đôi diện tích sàn sử dụng mà vẫn bảo đảm mật độ xây dựng thuần dưới 70%.
Thủ tục hợp thửa hoặc chia tách lô đất trong KCN có phức tạp không?
Việc chia tách hoặc hợp thửa các lô đất trong phạm vi ranh giới quy hoạch 1/500 được chủ đầu tư VISIZ phối hợp lập hồ sơ điều chỉnh cục bộ trình Ban Quản lý các Khu công nghiệp phê duyệt trong thời gian từ 10 đến 15 ngày làm việc, bảo đảm không làm ảnh hưởng đến tiến độ cấp IRC của nhà đầu tư.
Đội ngũ Nghiên cứu & Tổng hợp Thông tin Đất Nền Miền Bắc — Ban Biên tập & Khảo sát Thị trường BĐS Công nghiệp Miền Bắc, Chuyên sâu khảo sát dữ liệu thực địa, pháp lý và xúc tiến đầu tư KCN khu vực phía Bắc.
Cập nhật: 12/09/2026
Kết Luận
Bản đồ quy hoạch phân lô kcn phúc yên tỷ lệ 1/500 mang đến cấu trúc sử dụng đất khoa học, vừa đáp ứng nhu cầu mặt bằng nhỏ gọn cho doanh nghiệp phụ trợ vừa sẵn sàng quỹ đất liền khoảnh cho các dự án FDI quy mô lớn. Việc hiểu rõ các chỉ tiêu mật độ xây dựng và khoảng lùi công trình giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ thẩm định thiết kế cơ sở và xin cấp phép xây dựng. Quý nhà đầu tư có thể xem thông tin chi tiết dự án Khu công nghiệp Phúc Yên để tải trọn bộ bản đồ trích lục quy hoạch 1/500 và định vị tọa độ từng lô đất.
Để nhận bản vẽ AutoCAD quy hoạch 1/500, bảng danh mục kích thước hình học từng lô và đăng ký cắm mốc khảo sát thực địa tại KCN Phúc Yên, Quý doanh nghiệp vui lòng liên hệ hotline hiển thị trên website hoặc gửi thông tin tới phucyen@visiz.com.vn.
Thông tin mang tính tham khảo tại thời điểm đăng. Đề nghị Quý doanh nghiệp xác nhận lại pháp lý, giá thuê và tình trạng quỹ đất với Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp & Dịch vụ Quốc tế Vĩnh Phúc (VISIZ) và Ban Quản lý các Khu công nghiệp tỉnh trước khi ký kết.
