Khi tìm hiểu về quy hoạch 1/500 CCN Lương Phú – Tân Đức, Đồ án quy hoạch 1/500 cụm công nghiệp lương phú tân đức là bản quy chuẩn pháp lý tối cao định hình cấu trúc không gian kiến trúc, mạng lưới giao thông, cao độ san nền và hạ tầng kỹ thuật tại Cụm công nghiệp Lương Phú – Tân Đức cho các nhà máy sản xuất.
Tóm Tắt Nhanh Về Đồ Án Quy Hoạch Chi Tiết 1/500
- Cơ sở pháp lý phê duyệt: Quyết định số 579/QĐ-UBND ngày 26/02/2025 của UBND huyện Phú Bình (cũ) phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Cụm công nghiệp Lương Phú – Tân Đức.
- Quy mô diện tích chuẩn xác: Tổng diện tích lập quy hoạch là 72,46 ha; trong đó diện tích xây dựng cụm công nghiệp là 72,21 ha (722.100 m²) và đất nghĩa trang hoàn trả cho địa phương là 0,25 ha.
- Cơ cấu quỹ đất công nghiệp: Đất xây dựng nhà máy, xí nghiệp, kho tàng chiếm 492.997,50 m² (49,30 ha), tương đương 68,27% diện tích đất cụm; mật độ xây dựng thuần khống chế tối đa 70%, tầng cao từ 3 đến 4 tầng.
- Hạ tầng giao thông & cây xanh đồng bộ: Đất giao thông nội khu chiếm 11,93 ha (16,52%) với trục chính rộng 25m; dải cây xanh cách ly và cảnh quan đạt 7,51 ha (10,41%) bảo đảm tiêu chuẩn khu công nghiệp sinh thái.
1. Vị Trí Địa Lý Và Tứ Cận Ranh Giới Quy Hoạch 72,46 Ha
Đối với định hướng tìm hiểu quy hoạch 1/500 CCN Lương Phú – Tân Đức, doanh nghiệp cần lưu ý những thông số kỹ thuật và căn cứ pháp lý quan trọng sau đây:
Căn cứ Mục 3.2 Quyết định số 579/QĐ-UBND, khu vực quy hoạch chi tiết Cụm công nghiệp Lương Phú – Tân Đức tọa lạc trên địa bàn xã Lương Phú và xã Tân Đức (nay thuộc địa bàn hành chính xã Kha Sơn, tỉnh Thái Nguyên theo các văn bản giao đất mới), sở hữu tứ cận ranh giới tiếp giáp giao thông chiến lược:
- Phía Bắc: Tiếp giáp tuyến đường Vành đai V vùng Thủ đô Hà Nội với lộ giới quy hoạch mở rộng lên tới 54,5m. Đây là tuyến hành lang vận tải kết nối cụm công nghiệp với mạng lưới cao tốc quốc gia.
- Phía Nam: Giáp khu dân cư nông thôn hiện trạng và đất nông nghiệp của xã Lương Phú và xã Tân Đức. Khu vực này được bố trí dải cây xanh cách ly rộng từ 10m đến 15m bảo đảm khoảng cách an toàn môi trường.
- Phía Đông: Giáp tuyến đường huyện ĐH.49B (lộ giới quy hoạch rộng 36m) và tiếp giáp trực tiếp Cụm công nghiệp Tân Đức liền kề, tạo thành cụm liên kết sản xuất công nghiệp tập trung quy mô lớn.
- Phía Tây: Giáp khu dân cư hiện trạng và đất nông nghiệp xã Lương Phú, được quy hoạch kênh thoát nước tiêu tự nhiên và dải đệm sinh thái.
2. Bảng Cơ Cấu Sử Dụng Đất Chi Tiết Cụm Công Nghiệp Lương Phú – Tân Đức
Theo Quyết định số 579/QĐ-UBND, tổng diện tích đất nghiên cứu quy hoạch là 724.600 m² (72,46 ha), trong đó diện tích đất xây dựng cụm công nghiệp là 722.100 m² (72,21 ha), được phân bổ khoa học theo các phân khu chức năng:
| Chức Năng Sử Dụng Đất | Diện Tích (m²) | Tỷ Lệ (%) | Mật Độ Xây Dựng & Tầng Cao |
|---|---|---|---|
| 1. Đất sản xuất công nghiệp, kho bãi | 492.997,50 | 68,27% | Mật độ xây dựng: ≤ 70% Tầng cao công trình: 03 – 04 tầng Hệ số sử dụng đất: 2,1 – 2,8 lần |
| 2. Đất khu hành chính, dịch vụ | 18.826,44 | 2,61% | Mật độ xây dựng: ≤ 40% Tầng cao công trình: 03 – 05 tầng Hệ số sử dụng đất: 1,2 – 2,0 lần |
| 3. Đất khu hạ tầng kỹ thuật | 15.820,00 | 2,19% | Mật độ xây dựng: ≤ 40% Tầng cao công trình: 01 – 02 tầng (Bố trí trạm XLNT 1.950 m³/ngày đêm) |
| 4. Đất cây xanh cảnh quan & cách ly | 75.148,20 | 10,41% | Mật độ xây dựng: ≤ 5% Tầng cao: 01 tầng (chòi nghỉ, tiểu cảnh) |
| 5. Đất giao thông nội khu & bãi đỗ | 119.307,86 | 16,52% | Lộ giới trục chính: 25m Đường phân khu: 17,5m – 20,5m |
| Tổng đất Cụm công nghiệp | 722.100,00 | 100,00% | (Đất nghĩa trang hoàn trả ngoài ranh CCN: 2.500 m² – 0,25 ha) |
3. Quy Hoạch Phân Lô Chi Tiết & Khả Năng Đáp Ứng Mặt Bằng
Quỹ đất sản xuất công nghiệp 49,30 ha được chia tách thành các phân khu từ CN-01 đến CN-08 với diện tích lô linh hoạt, phục vụ đa dạng nhu cầu của các tập đoàn FDI và doanh nghiệp vừa và nhỏ:
- Diện tích lô tối thiểu: Khoảng 4.264 m² (các lô thuộc phân khu CN-05), phù hợp cho các nhà xưởng gia công cơ khí chính xác, lắp ráp linh kiện viễn thông hoặc phụ tùng công nghiệp hỗ trợ.
- Diện tích lô quy mô lớn: Lên tới 23.332 m² (lô thuộc phân khu CN-06), đáp ứng hoàn hảo cho các tổ hợp nhà máy sản xuất quy mô lớn, kho logistics chuyên dụng hoặc trung tâm phân phối hàng hóa.
- Khả năng hợp thửa linh hoạt: Các lô liền kề trong cùng phân khu có thể hợp khối thành các khuôn viên từ 2,0 ha đến hơn 5,0 ha khi doanh nghiệp có nhu cầu thuê mặt bằng diện tích lớn.
4. Quy Chuẩn Không Gian Kiến Trúc & Chỉ Giới Xây Dựng Bắt Buộc
Khi tiến hành thiết kế bản vẽ thi công nhà xưởng để xin giấy phép xây dựng, chủ đầu tư thứ cấp cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định khống chế của đồ án quy hoạch 1/500:
- Khoảng lùi xây dựng (Setback):
- Khoảng lùi đối với trục đường chính 25m: Tối thiểu 6,0m tính từ chỉ giới đường đỏ.
- Khoảng lùi đối với các tuyến đường nội bộ phân khu (17,5m – 20,5m): Tối thiểu 4,0m.
- Khoảng lùi ranh giới giáp ranh giữa hai nhà xưởng liền kề: Tối thiểu 3,5m đến 4,0m bảo đảm khoảng cách ngăn cháy lan theo quy chuẩn an toàn PCCC.
- Mật độ cây xanh nội bộ trong khuôn viên nhà máy: Tối thiểu 15% diện tích lô đất thuê. Doanh nghiệp cần bố trí thảm cỏ, cây bóng mát dọc tường rào và sân đường nội bộ.
- Hình thức kiến trúc công trình: Khuyến khích sử dụng kết cấu thép tiền chế khẩu độ lớn, tường bao che sử dụng vật liệu panel tôn cách nhiệt chống cháy đồng bộ màu sắc nhã nhặn, mái dốc kết hợp tôn lấy sáng tự nhiên.
5. Quy Hoạch Mạng Lưới Giao Thông & Hạ Tầng Kỹ Thuật Nội Bộ
Đồ án quy hoạch 1/500 xác định hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ phục vụ vận hành dài lâu đến năm 2075:
5.1. Mặt cắt mạng lưới giao thông nội bộ
- Mặt cắt 1-1 (Trục chính lộ giới 25,0m): Bề rộng lòng đường xe chạy 15,0m (4 làn xe tải), vỉa hè hai bên rộng 2 x 5,0m, bố trí hào kỹ thuật ngầm và dải cây bóng mát.
- Mặt cắt 2-2 (Đường phân khu rộng 20,5m): Mặt đường xe chạy 10,5m, vỉa hè hai bên rộng 2 x 5,0m.
- Mặt cắt 3-3 (Đường nội bộ rộng 17,5m): Mặt đường xe chạy 10,5m, vỉa hè hai bên rộng 2 x 3,5m.
- Mặt cắt 5-5 (Đường nội bộ rộng 19,0m): Mặt đường 15,0m, vỉa hè hai bên rộng 2 x 2,0m.
5.2. Mạng lưới cấp điện, cấp nước & thoát nước
- Cấp điện: Nguồn từ trạm 110kV Phú Bình (3 x 63 MVA) đưa qua các tuyến cáp ngầm trung thế 22kV chạy ngầm dưới vỉa hè đến từng ranh giới lô đất.
- Cấp nước: Nguồn nước sạch lấy từ Nhà máy nước Phú Bình công suất cấp đạt 2.570 m³/ngày đêm, phân phối qua mạng đường ống HDPE D110 – D315 mạch vòng khép kín.
- Thoát nước và xử lý nước thải: Hệ thống thoát nước mưa và thoát nước thải sinh hoạt – công nghiệp được xây dựng độc lập hoàn toàn. Nước thải sau xử lý sơ bộ được dẫn về trạm xử lý nước thải tập trung công suất 1.950 m³/ngày đêm đạt quy chuẩn QCVN 40:2011/BTNMT Cột A trước khi xả ra môi trường.
6. Câu Hỏi Thường Gặp Về Quy Hoạch 1/500 Dự Án (FAQ)
1. Mật độ xây dựng thuần tối đa trong cụm công nghiệp là bao nhiêu?
Theo Quyết định số 579/QĐ-UBND của UBND huyện Phú Bình (cũ), mật độ xây dựng thuần tối đa cho các lô đất sản xuất công nghiệp và kho tàng tại CCN Lương Phú – Tân Đức là 70%. Phần diện tích tối thiểu 30% còn lại dùng cho cây xanh nội bộ, đường giao thông phòng cháy và bãi tập kết xuất nhập hàng hóa.
2. Doanh nghiệp có được thay đổi công năng lô đất từ sản xuất sang dịch vụ thương mại không?
Không. Cơ cấu sử dụng đất đã được UBND huyện Phú Bình (cũ) và UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt cố định tại đồ án 1/500. Các lô đất thuộc chức năng sản xuất công nghiệp chỉ được phép xây dựng nhà xưởng, văn phòng làm việc điều hành nội bộ và kho chứa hàng hóa phục vụ sản xuất của dự án.
3. Tầng cao tối đa của nhà xưởng sản xuất là bao nhiêu tầng?
Theo quy chuẩn quy hoạch 1/500 của dự án, tầng cao khống chế đối với công trình sản xuất công nghiệp là từ 03 đến 04 tầng, chiều cao đỉnh mái thông thường dưới 22m đối với nhà xưởng kết cấu thép khẩu độ lớn.
4. Dự án đã có văn bản thẩm duyệt quy hoạch 1/500 chính thức chưa?
Dự án đã có Quyết định số 579/QĐ-UBND ngày 26/02/2025 do UBND huyện Phú Bình (cũ) ban hành phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, là căn cứ pháp lý vững chắc cho toàn bộ hoạt động cấp phép xây dựng sau này.
Tài liệu nghiên cứu và tổng hợp thông tin thị trường. Quý khách nên xác minh pháp lý và quy hoạch với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương trước khi giao dịch.
