Tổng hợp luật nhà ở xã hội 2026 đầy đủ và dễ hiểu: điều kiện mua, đối tượng và mức thu nhập — từ Luật Nhà ở 2023 đến các nghị định mới nhất.
Nhà ở xã hội (NOXH) là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước dành cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Khung pháp lý được xây dựng nhằm hiện thực hóa mục tiêu ít nhất 1 triệu căn NOXH đến năm 2030.
Giai đoạn 2024–2026, chính sách NOXH được hoàn thiện nhanh chóng qua một loạt văn bản mới, mở rộng đối tượng, đơn giản hóa thủ tục và tăng ưu đãi cho cả người mua lẫn chủ đầu tư.
Các văn bản đang có hiệu lực, sắp xếp theo thời gian ban hành — từ luật gốc đến nghị định mới nhất.
Văn bản gốc. Chương VI (Điều 76–108) quy định về NOXH: đối tượng, điều kiện, ưu đãi, quỹ đất.
Hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NOXH. Thay thế NĐ 100/2015 & 49/2021.
Thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH: Quỹ Nhà ở Quốc gia, giao chủ đầu tư không đấu thầu.
Quy định chi tiết thi hành Nghị quyết 201/2025/QH15. Áp dụng cho dự án không dùng vốn đầu tư công.
Sửa đổi, bổ sung NĐ 100/2024 & NĐ 192/2025. Làm rõ cách tính tiền thay thế 20% quỹ đất NOXH.
Sửa NĐ 95, 96, 98, 100/2024: mở rộng điều kiện nhà ở, chuẩn hóa thủ tục bán và cơ chế bốc thăm, ưu tiên bán cho người đang thuê.
Nâng mức trần thu nhập mua NOXH (sửa Điều 30 & 67 NĐ 100/2024): độc thân ≤25tr, nuôi con nhỏ ≤35tr, vợ chồng ≤50tr/tháng.
Những nhóm được Nhà nước xác định có khó khăn về nhà ở và cần hỗ trợ.
Người có công, thân nhân liệt sĩ thuộc diện được hỗ trợ cải thiện nhà ở.
Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn.
Hộ nghèo, cận nghèo nông thôn vùng thường xuyên thiên tai, biến đổi khí hậu.
Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực đô thị.
Người có thu nhập thấp sinh sống tại khu vực đô thị.
Làm việc tại doanh nghiệp, HTX trong và ngoài khu công nghiệp.
Sĩ quan, quân nhân, công nhân công an, người làm cơ yếu hưởng lương ngân sách.
Đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước.
Đã trả lại nhà công vụ mà không thuộc diện bị thu hồi do vi phạm.
Bị thu hồi đất, phá dỡ nhà ở mà chưa được bồi thường bằng nhà/đất ở.
Học sinh, sinh viên các trường; chỉ được thuê (không mua/thuê mua).
DN, HTX trong KCN được thuê NOXH để bố trí cho người lao động.
Về nguyên tắc cần đáp ứng hai điều kiện: về nhà ở và về thu nhập.
Chưa có nhà thuộc sở hữu tại tỉnh/TP nơi có dự án; chưa mua/thuê mua NOXH; chưa hưởng hỗ trợ nhà ở. Hoặc đã có nhà nhưng diện tích bình quân dưới 15 m²/người.
Đã bỏ điều kiện cư trúTừ 7/4/2026 (NĐ 136/2026): độc thân ≤ 25 triệu; độc thân nuôi con nhỏ ≤ 35 triệu; vợ chồng ≤ 50 triệu/tháng. Xét trong 12 tháng liền kề.
NĐ 136/2026 · 7/4/2026| Tiêu chí | Quy định hiện hành (7/2026) |
|---|---|
| Đối tượng | 1 trong 12 nhóm tại Điều 76 |
| Nhà ở | Chưa có nhà tại nơi có dự án, hoặc <15m²/người |
| Thu nhập | Độc thân ≤25tr · nuôi con nhỏ ≤35tr · vợ chồng ≤50tr/tháng |
| Cư trú | Đã bỏ (không yêu cầu) |
| Xác nhận | Có HĐLĐ: cơ quan xác nhận · Không HĐLĐ: Công an xã |
| Khi quá cầu | Bốc thăm; nhóm ưu tiên không phải bốc thăm |
| Bán lại | Không bán trong 5 năm; sau 5 năm theo cơ chế thị trường |
Chính sách khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH.
Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất toàn bộ diện tích dự án; không phải làm thủ tục xác định giá đất.
Hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% với phần diện tích xây dựng NOXH.
Được dành tối đa 20% diện tích làm dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại — hưởng toàn bộ lợi nhuận.
Ưu đãi thuế GTGT và thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định pháp luật về thuế.
Vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội và các tổ chức tín dụng.
Được hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài phạm vi dự án.
Nhóm chính sách đột phá, thí điểm toàn quốc đến 31/5/2030, nhằm đẩy nhanh mục tiêu 1 triệu căn NOXH.
Quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, phi lợi nhuận, gồm quỹ trung ương và quỹ cấp tỉnh.
Với dự án NOXH và nhà ở lực lượng vũ trang không dùng vốn đầu tư công — rút ngắn thủ tục.
Quy trình riêng lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết và thủ tục đầu tư xây dựng.
Chủ đầu tư tự xác định giá; kiểm toán chi phí trước khi phê duyệt (hậu kiểm thay tiền kiểm).
Miễn/giảm một số bước trong trình tự đầu tư xây dựng để đẩy nhanh tiến độ dự án.
Kết nối các gói tín dụng ưu đãi cho cả chủ đầu tư và người mua NOXH.
Hai nghị định 2026 hoàn thiện chính sách: NĐ 54/2026 (9/2/2026) và NĐ 136/2026 (7/4/2026).
Từ 7/4/2026: độc thân ≤25tr, độc thân nuôi con nhỏ ≤35tr, vợ chồng ≤50tr/tháng — xét trong 12 tháng liền kề.
Gồm cả trường hợp GCN không có thông tin về nhà ở; không phụ thuộc thời điểm nộp hồ sơ.
Người không có HĐLĐ: Công an cấp xã xác nhận; người dân tự kê khai, cam kết thu nhập, cơ quan hậu kiểm.
Khi hồ sơ vượt số căn: bốc thăm có giám sát. Nhóm ưu tiên (người có công, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, tái định cư, nữ giới) không phải bốc thăm.
NOXH đang cho thuê: ưu tiên bán cho người thuê khi có nhu cầu trước 10 năm, hoặc bán lại cho Quỹ Nhà ở Quốc gia.
Từ 7/4/2026 (Nghị định 136/2026/NĐ-CP): người độc thân thu nhập ≤ 25 triệu đồng/tháng; người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên ≤ 35 triệu; vợ chồng tổng ≤ 50 triệu đồng/tháng. Thu nhập tính bình quân trong 12 tháng liền kề. UBND cấp tỉnh có thể áp hệ số điều chỉnh theo địa phương.
Có thể. Điều kiện là chưa có nhà thuộc sở hữu tại tỉnh/TP nơi có dự án. Nếu đã có nhà nhưng diện tích bình quân dưới 15 m²/người thì vẫn được xét.
Không. Luật Nhà ở 2023 đã bỏ điều kiện cư trú. Người dân chỉ cần chưa có nhà tại nơi có dự án là đủ điều kiện về mặt này.
Luật Nhà ở 2023; Nghị quyết 201/2025/QH15; các Nghị định 100/2024, 192/2025, 261/2025, 54/2026 và 136/2026 (mới nhất, nâng trần thu nhập). NĐ 100/2024 đã bị sửa liên tiếp bởi 261/2025 → 54/2026 → 136/2026, nên cần tra cứu bản hợp nhất mới nhất của Bộ Xây dựng.
Theo Điều 89 Luật Nhà ở 2023: bên mua không được bán lại NOXH trong tối thiểu 5 năm kể từ khi thanh toán hết tiền. Trong 5 năm, nếu cần bán chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc đối tượng đủ điều kiện mua NOXH với giá tối đa bằng giá trong hợp đồng. Sau 5 năm được bán theo cơ chế thị trường (nếu đã có Giấy chứng nhận). Riêng NOXH đang cho thuê theo diện chuyển tiếp có quy định trước 10 năm.
Tìm hiểu chi tiết pháp lý, vị trí, mặt bằng và tiến độ các dự án nhà ở xã hội nổi bật.
Thông tin pháp lý, vị trí, mặt bằng căn hộ và tiến độ dự án nhà ở xã hội Việt Hàn Capital.
Xem chi tiết dự án → 🏢 Dự án NOXHChi tiết dự án nhà ở xã hội Miêu Nha, Xuân Phương — đối tượng, điều kiện mua và tiến độ.
Xem chi tiết dự án → 🏢 Dự án NOXHThông tin dự án nhà ở xã hội Tây Nam Mễ Trì — vị trí, hồ sơ pháp lý và cách đăng ký mua.
Xem chi tiết dự án →Toàn bộ nội dung tổng hợp và nguồn dẫn chính thức có trong tài liệu đi kèm. Đối chiếu văn bản gốc trước khi thực hiện thủ tục pháp lý.