Áp lực lãi suất vay mua nhà thả nổi lên tới 13–15%/năm: Dự báo kịch bản năm 2027

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027, các chuyên gia kinh tế cảnh báo mặt bằng lãi suất cho vay khó giảm sâu. Theo báo cáo từ các chuyên gia, sau thời gian ưu đãi từ 6 đến 12 tháng, mức lãi suất thả nổi thực tế lên ngưỡng 13% đến 15%/năm. Điều này gây sức ép tài chính trực tiếp lên người mua nhà.

Nhận định của chuyên gia về dư địa chính sách tiền tệ năm 2027

Theo phản ánh từ Báo Dân trí, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 diễn ra ngày 12/11 tại Hà Nội quy tụ nhiều chuyên gia tài chính và lãnh đạo ngân hàng thương mại. Tại đây, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nhận định việc giảm mạnh mặt bằng lãi suất trước diễn biến thị trường hiện nay là thách thức rất lớn.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực chỉ ra 4 nguyên nhân chính khiến chi phí vốn tăng nhanh từ cuối năm 2025:

• Tăng trưởng tín dụng được đẩy mạnh nhằm phục vụ các mục tiêu kinh tế lớn;
• Xu hướng cắt giảm lãi suất của các ngân hàng trung ương trên thế giới chững lại;
• Nhu cầu tích lũy nguồn vốn trung và dài hạn cho chu kỳ tăng trưởng mới;
• Áp lực lạm phát và chi phí đầu vào của nền kinh tế có xu hướng gia tăng.

Theo báo cáo số liệu công bố, mức lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước hiện duy trì ở mức 4,5%/năm. Đây là mức tương đối thấp, khiến dư địa hạ thêm lãi suất gần như không còn. Theo báo cáo của Tiến sĩ Cấn Văn Lực, dù ngành ngân hàng nỗ lực định hướng giảm 1,5% đến 2% lãi suất cho vay, biên lãi ròng NIM đã giảm từ 3% xuống còn khoảng 2,5%. Nếu giảm mạnh lãi suất huy động, dòng tiền gửi dân cư có nguy cơ dịch chuyển, gây áp lực thanh khoản cho toàn hệ thống.

Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Việt Anh, Phó Tổng Giám đốc TPBank, nêu rõ vấn đề. Tốc độ tăng trưởng tín dụng liên tục vượt huy động vốn. Ngân hàng phải kiểm soát rủi ro an toàn vốn, nên chi phí vay khó hạ thêm.

Thực tế lãi suất thả nổi 13% đến 15% theo ghi nhận thị trường

Theo phản ánh từ Báo Dân trí, khảo sát thực tế từ các đơn vị nghiên cứu độc lập cho thấy gánh nặng tài chính đang đè nặng lên khách hàng vay cá nhân.

Biên độ thả nổi đẩy lãi suất thực tế tăng vọt

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 10 ngân hàng, lãi suất ưu đãi vay mua nhà phổ biến từ 8,5% đến 11%/năm. Tuy nhiên, thời gian hưởng gói ưu đãi này rất ngắn, thường chỉ kéo dài từ 6 đến 12 tháng.

Theo báo cáo hợp đồng, ngân hàng áp dụng mức lãi cơ sở cộng thêm biên độ từ 3,3% đến 3,5%/năm khi thả nổi. Theo khảo sát tính toán, cơ chế này đẩy mức lãi suất người vay phải trả lên tới 13% đến 15%/năm. Theo khảo sát từ khách vay, số tiền trả lãi hàng tháng tăng thêm 30% đến 50% so với dự tính ban đầu.

Khảo sát mức tăng lãi suất tại các ngân hàng thương mại lớn

Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Dat Xanh Services (DXS-FERI) chỉ ra xu hướng tăng lãi suất cố định 12 tháng tại nhiều đơn vị từ tháng 6 đến tháng 9/2026:

• Theo khảo sát, ngân hàng VPBank điều chỉnh tăng từ mức 10% lên 11,5%/năm;
• Theo báo cáo DXS-FERI, Techcombank nâng lãi suất từ mức 9,2% lên 10,8%/năm;
• Theo khảo sát, ngân hàng Vietcombank điều chỉnh từ mức 9,8% lên 10%/năm;
• Theo báo cáo ghi nhận, ngân hàng Agribank tăng nhẹ từ mức 8,2% lên 8,5%/năm.

Báo cáo từ Chứng khoán Vietcap cảnh báo rủi ro trong năm 2027. Hàng loạt hợp đồng vay mua nhà trước đó sẽ chính thức chuyển sang lãi suất thả nổi hoàn toàn.

Bối cảnh thị trường và đối tượng chịu ảnh hưởng lớn nhất

Thanh khoản sụt giảm mạnh trong quý III/2026

Theo báo cáo thị trường từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), 9 tháng đầu năm có hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, theo báo cáo VARS, lượng giao dịch quý III chỉ đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ vỏn vẹn 39,3%. Con số này chỉ bằng khoảng một nửa so với cùng kỳ năm 2025.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định chi phí lãi vay tăng cao cùng giá bán nhà đất neo ở mức đắt đỏ đã triệt tiêu tâm lý mua sắm của nhiều khách hàng.

Đối tượng chịu tác động nặng nề

Theo báo cáo chuyên gia, những gia đình mua nhà dùng tỷ lệ vốn vay trên 60% giá trị tài sản là nhóm dễ tổn thương nhất. Thu nhập không kịp tăng theo lãi suất sẽ tạo áp lực nợ xấu. Đồng thời, các nhà đầu cơ dùng vốn vay ngắn hạn đối diện nguy cơ phải cắt lỗ sâu khi thị trường thứ cấp giảm tốc.

Góc nhìn thị trường của Đất Nền Miền Bắc

Theo báo cáo phân tích của Ban Nội Dung, mức lãi suất thả nổi từ 13% đến 15%/năm trong năm 2027 sẽ tiếp tục sàng lọc sản phẩm địa ốc. Thời kỳ lạm dụng vốn vay ngân hàng vô tội vạ để gom hàng lướt sóng đã chấm dứt.

Tại Hà Nội và các tỉnh vệ tinh, dòng tiền dịch chuyển sang hai phân khúc an toàn. Phân khúc thứ nhất là nhà ở xã hội hưởng lãi suất ưu đãi. Phân khúc thứ hai là đất nền đấu giá pháp lý chuẩn gần khu công nghiệp.

Theo báo cáo khuyến nghị của chúng tôi, anh/chị nên duy trì tỷ lệ vốn nợ an toàn dưới 40% giá trị hợp đồng. Hãy lập kế hoạch dự phòng tài chính tối thiểu 18 đến 24 tháng cho các khoản lãi thả nổi. Quý độc giả có thể theo dõi thêm nhiều nhận định tài chính bất động sản tại Danh mục tin tức Đất Nền Miền Bắc.