Đề xuất nâng thuế đất bỏ hoang lên ít nhất 2%: Chặn đầu cơ găm giữ đất đai

Quốc hội khóa XVI đang thảo luận dự thảo sửa đổi Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Cơ quan soạn thảo đề xuất áp thuế 0,2% đối với đất bỏ hoang hoặc chậm tiến độ. Theo báo cáo của các chuyên gia, mức 0,2% là quá thấp, tựa như “muỗi đốt gỗ”. Chuyên gia đề xuất nâng mức thuế suất lên tối thiểu 2% để buộc chủ đất đưa tài sản vào khai thác.

Phân tích đề xuất nâng thuế suất đất bỏ hoang lên mức 2%

Theo Báo VietNamNet, dự thảo luật đề xuất mức thuế 0,2% đối với đất bỏ hoang. GS. Đặng Hùng Võ cho rằng mức thuế này quá nhỏ so với tốc độ tăng giá đất. Căn cứ đánh giá của Bộ và chuyên gia, mức thu 0,2% không tạo ra tác động đối với người giữ đất.

Mức thuế 0,2% trước biên độ điều chỉnh 10% mỗi năm của thị trường

Căn cứ báo cáo khảo sát của GS. Đặng Hùng Võ, theo số liệu giai đoạn 2014-2024 giá đất ghi nhận mức biến động đáng kể: giá 1m² NOXH từ 11 triệu đồng điều chỉnh lên 33 triệu đồng (+200% trong 10 năm, bình quân mỗi năm khoảng 20%). Căn cứ báo cáo tính toán loại trừ yếu tố trượt giá và sốt ảo, mức gia tăng giá trị đất vẫn đạt khoảng 10%/năm. Đây là thực tế diễn ra tại nhiều đô thị lớn trên toàn quốc.

GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh nguyên văn: “Giá trị đất tăng khoảng 10% mà chúng ta chỉ đánh thuế 0,2% thì chẳng khác nào ‘muỗi đốt gỗ’. Đánh thuế như vậy không tạo ra tác động gì đối với người giữ đất”. GS. Đặng Hùng Võ đề xuất nâng mức thuế đất bỏ hoang lên ít nhất 2% (gấp 10 lần mức đề xuất 0,2%) thì mới đủ tạo ra sức ép kinh tế buộc chủ đất phải xây dựng hoặc chuyển nhượng cho người có nhu cầu thực sự.

Tiêu chí xác định đất bỏ hoang và giải bài toán chi phí thu thuế

Theo Báo VietNamNet, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT kiến nghị thu hẹp phạm vi. Ông khẳng định: “Tôi cho rằng chủ yếu nên tính đến đất phi nông nghiệp tại đô thị, không nên mở rộng quá nhiều đối tượng, bởi có khi số tiền thu được không đủ bù chi phí tổ chức thu thuế”. Cần loại trừ đất nông nghiệp để nghỉ 1-2 năm phục hồi chất lượng đất, chính sách chỉ tập trung vào đất phi nông nghiệp tại đô thị.

Về tiêu chí xác định đất bỏ hoang của GS. Đặng Hùng Võ: đất nền sau 3 năm kể từ khi nhận bàn giao không xây dựng thì xem là đất bỏ hoang. Đất đã có tài sản nhưng tài sản không sử dụng thì phần đất bên dưới vẫn xác định là đất bỏ hoang. Chẳng hạn, một căn nhà đã xây dựng nhưng không có người sử dụng thì phần đất bên dưới vẫn coi là đất bỏ hoang để áp thuế.

So sánh phương án đánh thuế đất bỏ hoang

Theo Báo VietNamNet, bảng so sánh giữa hai phương án làm rõ tính khả thi thực thi:

Theo Báo VietNamNet, TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM nhấn mạnh cần phân biệt rõ giữa đất dự án chậm tiến độ và đất phi nông nghiệp bỏ hoang của cá nhân/hộ gia đình. Với dự án chậm do thủ tục hành chính, phạt thuế sẽ thiếu công bằng; còn chủ đầu tư cố tình chây ỳ thì phải thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024 chứ không chỉ dừng ở việc phạt tiền.

Bối cảnh chính sách thuế và căn cứ pháp lý hiện hành

Theo Báo VietNamNet, người sử dụng đất hiện nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm từ 0,03% đến 0,15% trong hạn mức. Mức thu này quá thấp và gần như không tạo ra gánh nặng tài chính đối với người nắm giữ nhiều bất động sản để trống.

Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 quy định: đất dự án không sử dụng 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ 24 tháng gia hạn không quá 24 tháng và nộp bổ sung tiền thuê/tiền sử dụng đất, hết thời hạn không dùng thì thu hồi mà không bồi thường. Việc sửa đổi Luật Thuế lần này nhằm mục tiêu đồng bộ hóa công cụ tài chính với các chế tài hành chính của Luật Đất đai.

Ai chịu tác động và những rủi ro cần phòng tránh

Theo Báo VietNamNet, nếu chính sách thuế mới thông qua, nhiều nhóm đối tượng sẽ chịu tác động trực tiếp:

• Nhà đầu tư găm giữ đất nền: Người mua đất nền đô thị không xây dựng sẽ chịu chi phí thuế tăng cao. Chủ đất buộc phải bán lại hoặc xây nhà khai thác.
• Chủ sở hữu nhà xây thô để trống: Biệt thự, liền kề hoàn thiện thô để trống nhiều năm sẽ thuộc diện rà soát nộp thuế bổ sung.
• Phòng ngừa nguy cơ đối phó: Cơ quan chức năng cần tính toán nguy cơ phát sinh chi phí xác minh, lạm thu thuế chồng thuế và hiện tượng đối phó trồng vài cây chuối, nuôi vài con gà trên đất trống để lách luật.

Góc nhìn thị trường của Đất Nền Miền Bắc

Theo Đất Nền Miền Bắc, nâng thuế đất bỏ hoang lên 2% là giải pháp cần thiết cho thị trường. Nhiều khu đô thị ven Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên xây thô rồi bỏ hoang hàng chục năm. Tình trạng này gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Chúng tôi làm bài toán so sánh chi phí cho thửa đất nền đô thị giá trị 3 tỷ đồng:

– Căn cứ mức thuế dự thảo 0,2%, số tiền nộp hàng năm là 6 triệu đồng/năm (tương đương 500.000 đồng/tháng). Con số này quá nhỏ để thúc đẩy chủ đất xây nhà.

– Căn cứ mức đề xuất 2%, tiền thuế hàng năm lên tới 60 triệu đồng/năm (tương đương 5 triệu đồng/tháng). Người sở hữu 3 đến 5 lô chịu chi phí lớn hàng trăm triệu mỗi năm. Áp lực tiền mặt buộc chủ đất đưa vào sản xuất hoặc bán ra thị trường.

Đất Nền Miền Bắc khuyến nghị nhà đầu tư thận trọng với đất nền đầu cơ không tạo dòng tiền. Dòng vốn nên hướng vào bất động sản ở được ngay hoặc cho thuê tạo dòng tiền đều đặn.

Quý độc giả và nhà đầu tư có thể theo dõi thêm các bài viết phân tích chuyên sâu về quy hoạch, hạ tầng và thị trường bất động sản mới nhất tại Danh mục tin tức Đất Nền Miền Bắc.