Nhà xây từ năm 1974 trên đất vườn đã tách thửa: Có được xác định lại diện tích đất ở?

Theo Báo VietNamNet, Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có văn bản giải đáp vướng mắc cho công dân tại Hà Nội. Văn bản hướng dẫn việc xác định lại diện tích đất ở cho căn nhà xây từ năm 1974. Hiện nay, công trình nằm trên thửa đất vườn sau khi chia tách từ thửa đất gốc sử dụng trước ngày 18/12/1980.

Theo Báo VietNamNet, ngôi nhà xây từ năm 1974 mang sổ đất vườn sau khi chia tách thửa

Theo phản ánh của công dân tại Hà Nội, gia đình quản lý thửa đất gốc hơn 1.000m2 từ trước ngày 18/12/1980. Trên khuôn viên này, gia đình xây dựng ngôi nhà kiên cố vào năm 1974. Các thành viên ăn ở liên tục qua nhiều thế hệ và không xảy ra tranh chấp.

Đến năm 2000, UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình. Giấy chứng nhận ghi chung mục đích là “Làm nhà ở + Vườn”. Cơ quan quản lý thời điểm đó chưa phân định rõ diện tích đất ở và diện tích đất vườn.

Vào năm 2019, gia đình làm thủ tục đăng ký biến động đất đai. Cơ quan địa phương xác định 300m2 thuộc thửa gốc là đất ở. Phần diện tích vườn còn lại hơn 700m2. Thửa đất sau đó được tách làm 3 thửa riêng biệt: thửa 200m2 (đất vườn, đứng tên vợ liệt sĩ); thửa 517,6m2 (đất vườn, đứng tên con liệt sĩ); thửa 300m2 (đất ở, đứng tên một thành viên khác trong gia đình).

Thực tế nảy sinh bất cập khi ngôi nhà xây từ năm 1974 nằm trọn trên thửa 517,6m2. Giấy chứng nhận mới của thửa này chỉ ghi mục đích đất vườn. Khi gia đình làm thủ tục biến động và xin xác định lại đất ở cho căn nhà, cơ quan địa phương từ chối giải quyết. Chính quyền cho rằng thửa đất gốc đã chia 300m2 đất ở cho thửa khác. Vì vậy, các thửa đất vườn sau khi tách không còn căn cứ xét duyệt.

Theo Báo VietNamNet, căn cứ pháp lý xem xét lại hạn mức đất ở theo Luật Đất đai năm 2024

Trước vướng mắc trên, công dân gửi văn bản đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường giải đáp. Người dân viện dẫn khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP. Người dân muốn làm rõ việc xác định 300m2 đất ở năm 2019 có làm mất quyền lợi của phần đất có nhà cổ hay không.

Bộ Tài nguyên và Môi trường phản hồi rằng việc giải quyết phải dựa trên hồ sơ địa chính lưu trữ. Cơ quan chức năng căn cứ quy định do địa phương ban hành qua từng thời kỳ. Bộ nêu rõ các nguyên tắc nền tảng của hệ thống pháp luật hiện hành.

Khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP nêu rõ quy định cho sổ đỏ cấp trước ngày 1/7/2004. Nhóm này gồm giấy chứng nhận ghi chung đất ở và đất khác như “thổ cư”, “làm nhà ở”, “đất ở + vườn”, “T”, “TV”, “TQ”. Việc xác định diện tích đất ở vẫn tiếp tục thực hiện theo quy định của UBND cấp tỉnh.

UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quy định việc xác định diện tích đất ở. Quy định này căn cứ vào lịch sử quản lý đất đai và điều kiện thực tế tại địa bàn.

Trường hợp người dân nhận quyền sử dụng đất và nhận sổ mới từ ngày 1/7/2004 nhưng trên sổ chưa ghi cụ thể diện tích đất ở, cơ quan chức năng vẫn áp dụng điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP để xác định lại.

Theo Báo VietNamNet, cơ quan cấp sổ phải đồng thời xác định diện tích đất ở khi làm thủ tục biến động

Cơ quan quản lý nhà nước làm rõ trách nhiệm của cơ quan đăng ký đất đai. Điểm d khoản 2 Điều 20 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP mang lại điểm đột phá lớn về cải cách hành chính.

Khi người dân thực hiện thủ tục đăng ký biến động, cơ quan cấp giấy chứng nhận có trách nhiệm thực hiện đồng thời việc xác định diện tích đất ở. Người dân không phải làm thêm một thủ tục riêng biệt gây tốn kém thời gian.

Trường hợp người dân muốn làm riêng thủ tục xác định đất ở, cơ quan chuyên môn sẽ xử lý theo quy trình do UBND cấp tỉnh ban hành.

Về thẩm quyền giải quyết, Điều 14 và Điều 15 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP giao UBND cấp tỉnh ban hành quy định chi tiết. Tại Hà Nội, công dân nộp hồ sơ tại UBND quận, huyện hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội để đối chiếu bản đồ địa chính và sổ mục kê lưu trữ.

Theo Báo VietNamNet, chính sách tính tiền sử dụng đất và chính sách cho người có công

Về nghĩa vụ tài chính khi xác định lại diện tích đất ở, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn áp dụng các nghị định mới của Chính phủ:

• Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
• Nghị định số 291/2025/NĐ-CP và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP bổ sung chính sách thu nộp nghĩa vụ tài chính.

Nếu người sử dụng đất thuộc diện thân nhân liệt sĩ như vợ liệt sĩ hoặc con liệt sĩ theo Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng, cơ quan thuế sẽ xem xét chính sách giảm tiền sử dụng đất theo hạn mức đất ở được công nhận.

Theo Báo VietNamNet, bối cảnh áp dụng quy định và nhóm đối tượng chịu tác động sâu rộng

Nghị định số 49/2026/NĐ-CP cùng Luật Đất đai năm 2024 tháo gỡ điểm nghẽn kéo dài tại miền Bắc. Trước đây, nhiều địa phương lúng túng khi xử lý khuôn viên đất có nhà ở trước năm 1980.

Nhóm đối tượng chịu tác động gồm:

• Hộ gia đình có đất cha ông để lại: Các hộ có khuôn viên đất lớn, có nhà ở xây trước năm 1980 hoặc trước ngày 1/7/2004 nhưng sổ cũ ghi chung mục đích.
• Người mua nhà đất thổ cư cũ: Nhà đầu tư tìm kiếm đất trong ngõ, làng xóm ven đô Hà Nội, Bắc Ninh, Thái Nguyên cần kiểm tra hiện trạng nhà so với hồ sơ địa chính.
• Cơ quan đăng ký đất đai cơ sở: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai có cơ sở pháp lý rõ ràng để giải quyết hồ sơ biến động nhanh gọn cho người dân.

Góc nhìn chuyên môn của Đất Nền Miền Bắc

Quý anh/chị quan tâm tới các hướng dẫn pháp lý đất đai và kinh nghiệm giao dịch an toàn có thể xem thêm tại Danh mục tin tức Đất Nền Miền Bắc.