Làn sóng trung tâm dữ liệu: Động lực bứt phá mới cho bất động sản công nghiệp Việt Nam

Theo Báo Dân trí, trung tâm dữ liệu đã thoát khỏi định danh hạ tầng kỹ thuật đơn thuần. Loại hình này trở thành tài sản bất động sản công nghệ cao được các quỹ đầu tư săn đón. Nhu cầu về trí tuệ nhân tạo và điện toán đám mây đang mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường.

Theo Dân trí, công nghệ AI thúc đẩy tăng nhanh quy mô và công suất trung tâm dữ liệu

Khu vực châu Á Thái Bình Dương ghi nhận sự dịch chuyển mạnh về bất động sản thương mại. Khảo sát Ý định đầu tư APAC năm 2025 của CBRE chỉ rõ xu hướng này. Trung tâm dữ liệu vươn lên vị trí thứ hai trong nhóm tài sản thay thế hấp dẫn. Công nghệ trí tuệ nhân tạo tạo ra nhu cầu rất lớn về mặt bằng lắp đặt máy chủ.

Tại Việt Nam, diện tích sàn máy chủ colocation hiện đạt 144.587 m2. Tổng công suất vận hành ghi nhận khoảng 104 MW. Đến năm 2030, quy mô toàn thị trường dự báo tăng gấp 5,6 lần để chạm mức 589 MW. Mức tăng này tương đương việc bổ sung thêm khoảng 485 MW công suất hoạt động mới.

Cơ cấu thị phần có sự tập trung rất rõ rệt. Theo báo cáo nghiên cứu, 5 doanh nghiệp lớn nắm giữ 97% công suất cả nước. Trong đó, theo số liệu công bố, Viettel IDC dẫn đầu với 41% thị phần. Đồng thời, theo thống kê, VNPT giữ vị trí thứ hai với 24% thị phần. Theo báo cáo tổng hợp, hai doanh nghiệp này sở hữu khoảng 65% thị phần công suất toàn quốc.

Theo Dân trí, chi phí phát triển tối ưu biến Việt Nam thành điểm đến hấp dẫn khu vực

Việt Nam có lợi thế cạnh tranh lớn về chi phí đầu tư. Chi phí phát triển dự án thuộc nhóm thấp nhất khu vực châu Á Thái Bình Dương. Mức chi phí trong nước đạt khoảng 7,0 USD/watt. Theo báo cáo đối chiếu, mức này thấp hơn 51% so với mức 14,3 USD/watt tại Tokyo. Đồng thời, theo khảo sát, con số trên cũng thấp hơn 49,3% so với mức 13,8 USD/watt tại Singapore.

Đặc thù thương mại của loại hình này khác biệt so với văn phòng cho thuê. Hợp đồng thuê sàn chuyên biệt kéo dài từ 5 năm đến trên 15 năm. Doanh thu cho thuê không chỉ tính theo diện tích xây dựng. Đơn giá còn tích hợp chi phí hạ tầng cơ điện và mức tiêu thụ điện năng thực tế.

Dòng tiền cho thuê ổn định với kỳ hạn dài. Nhờ đó, dự án trung tâm dữ liệu trở thành kênh giải ngân dài hạn cho nhà đầu tư. Nhiều tổ chức tài chính quốc tế đang tìm kiếm đối tác phát triển hạ tầng trong nước.

Theo Dân trí, cuộc đua săn đón quỹ đất khu công nghiệp và chiến lược liên doanh M&A

Theo số liệu ghi nhận, dòng vốn đầu tư bất động sản tập trung lớn về hai đô thị hạt nhân của cả nước. Trong đó, TPHCM dự kiến là địa bàn tăng trưởng mạnh nhất khi đón nhận thêm 286 MW công suất bổ sung. Cột mốc nổi bật tại phía Nam là đại dự án Trung tâm Dữ liệu Viettel IDC Tân Phú Trung quy mô 140 MW tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung. Bên cạnh đó, dự án CMC Tân Thuận có quy mô 1,3 ha cùng diện tích sàn xây dựng 10.000 m2 sàn máy chủ tại Khu chế xuất Tân Thuận cũng ghi nhận hiệu suất vận hành cao.

Tại miền Bắc, Hà Nội khẳng định vị thế trung tâm công nghệ. Thành phố có khu phức hợp Viettel IDC Hòa Lạc quy mô 9 ha đất. Diện tích sàn xây dựng tại đây đạt 21.000 m2 tại Khu công nghệ cao Hòa Lạc. Các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Thái Nguyên hay Hải Phòng cũng mở rộng quỹ đất thu hút dự án công nghệ.

Chiến lược đầu tư của khối ngoại có chuyển biến rõ nét. Thay vì mua lẻ từng tài sản, họ tập trung mua bán sáp nhập danh mục. Nhiều bên lựa chọn liên doanh với chủ đầu tư khu công nghiệp nội địa. Tiêu chí chọn đất rất khắt khe. Dự án đòi hỏi nguồn điện công suất lớn, gần cáp quang và thuận tiện giao thông.

Theo Dân trí, những rào cản về điện năng và tiêu chuẩn phát triển bền vững ESG

Phát triển trung tâm dữ liệu đối mặt nhiều yêu cầu kỹ thuật phức tạp. Thách thức lớn nhất là thủ tục cấp phép đấu nối điện lưới công suất cao. Dự án cũng phải tuân thủ nghiêm ngặt tiêu chuẩn môi trường ESG. Hệ thống máy chủ trí tuệ nhân tạo tiêu hao năng lượng rất lớn.

Chủ đầu tư khu công nghiệp cần chủ động nguồn điện sạch. Doanh nghiệp cần áp dụng giải pháp làm mát tiết kiệm điện. Xu hướng chuyển đổi công năng kho bãi cũ thành trung tâm dữ liệu cũng đem lại giá trị mới cho doanh nghiệp có sẵn mặt bằng.

Theo Dân trí, ai chịu tác động từ sự bùng nổ của bất động sản trung tâm dữ liệu?

Sự phát triển của phân khúc trung tâm dữ liệu đem đến tác động đa chiều:

• Chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp: Tận dụng cơ hội tái cơ cấu quỹ đất. Thu hút khách thuê công nghệ cao với biên lợi nhuận tốt.
• Doanh nghiệp kho bãi logistics: Thúc đẩy chuyển đổi công năng kho cũ thành trạm dữ liệu biên phục vụ tính toán nhanh.
• Nhà đầu tư bất động sản phụ trợ: Thị trường nhà ở và dịch vụ quanh Hòa Lạc, Bắc Ninh hay Thái Nguyên hưởng lợi từ lực lượng kỹ sư đến làm việc.

Góc nhìn chuyên môn của Đất Nền Miền Bắc

Độc giả quan tâm đến các diễn biến mới nhất về quy hoạch và thị trường bất động sản công nghiệp có thể tham khảo thêm tại Danh mục tin tức Đất Nền Miền Bắc.