Giá thuê mặt bằng Mỹ Đình năm 2026 trải rộng từ khoảng 7 triệu/tháng cho một kiot chân đế đến hơn 170 triệu/tháng cho mặt bằng vài trăm mét vuông. Con số theo tháng dễ gây nhầm lẫn. Mỗi loại mặt bằng có diện tích sử dụng rất khác nhau. Bài này quy đổi giá chào thuê về cùng một đơn vị (nghìn đồng/m²) để thấy loại nào thực sự đắt. Danh sách mặt bằng đang trống và bảng tổng hợp theo loại hình có tại trang thông tin cho thuê mặt bằng Mỹ Đình.
Số liệu lấy từ tin rao trên các sàn lớn tháng 9-10/2026 và báo cáo thị trường văn phòng quý II/2026. Đây là giá chào, chưa phải giá chốt.
- Theo khảo sát tin rao, giá chào thuê mặt bằng trung bình khu Mỹ Đình 1 cũ khoảng 276 nghìn đồng/m²/tháng (alonhadat, 13/09/2026).
- Tính theo m², shop chân đế sát sảnh Vinhomes Smart City (~678 nghìn/m²) đắt gấp khoảng 6 lần shophouse nguyên căn Vinhomes Gardenia tính trên m² sàn (~108 nghìn/m²).
- Văn phòng hạng B trục Phạm Hùng có giá gộp 16-17,6 USD/m²; Keangnam Landmark 72 (hạng A) khoảng 28,5-31,5 USD/m² khi cộng phí dịch vụ, chưa VAT.
- Từ 01/01/2026, mặt bằng có tiền thuê trên 500 triệu/năm (khoảng 42 triệu/tháng) làm phát sinh thuế GTGT và TNCN cho bên cho thuê là cá nhân.
Giá thuê mặt bằng Mỹ Đình 2026 dao động bao nhiêu?
Tính theo tháng, mặt bằng ở Mỹ Đình chia thành bốn tầng giá. Tầng một dưới 15 triệu cho kiot và mặt bằng nhỏ. Tầng hai từ 15-40 triệu cho shop chân đế và một sàn liền kề. Tầng ba từ 40-95 triệu cho shophouse nguyên căn. Tầng bốn trên 100 triệu cho mặt bằng lớn hoặc shophouse vị trí góc. Văn phòng trong tòa nhà báo giá riêng theo USD/m².
Cách đọc này hữu ích để khoanh ngân sách. Tuy vậy, nó không cho biết đồng tiền thuê mang lại bao nhiêu diện tích sử dụng thực tế. Bảng dưới quy đổi một số tin rao tiêu biểu về đơn giá trên mỗi m².
| Mặt bằng (tin rao) | Diện tích tính giá | Giá chào/tháng | Quy đổi (nghìn đ/m²) |
|---|---|---|---|
| Shop chân đế Vinhomes Smart City | 60,5 m² | 41 triệu | ~678 |
| Mặt bằng KĐT Mỹ Đình Sông Đà, mặt tiền 10 m | 120 m² | 75 triệu | ~625 |
| Kiot chân đế KĐT Mỹ Đình 1 | 24 m² | 7 triệu | ~292 |
| Tầng 1 mặt đường Lê Đức Thọ, mặt tiền 6 m | 50 m² | 12 triệu | ~240 |
| Liền kề HD Mon City nguyên căn | 520 m² sàn (130 m² đất) | 95 triệu | ~183 (sàn) · ~731 (đất) |
| Shophouse Vinhomes Gardenia, 5 tầng | 465 m² sàn (93 m² đất) | 50 triệu | ~108 (sàn) · ~538 (đất) |
Nguồn: khảo sát tin rao batdongsan.com.vn, alonhadat.com.vn, 123nhadatviet, congchungnguyenhue.com (2024-10/2026); quy đổi do Mặt Bằng Mỹ Đình tự tính. Tin Vinhomes Gardenia là tin 2024-2025, đang chờ cập nhật giá năm 2026.
Vì sao cùng khu Mỹ Đình mà giá trên mỗi m² chênh tới 6 lần?
Giá thuê theo m² cao rơi vào những vị trí có mặt tiền đón khách trực tiếp, không phải chỗ có nhiều diện tích. Shop chân đế sát sảnh cư dân và mặt bằng mặt tiền rộng khu đông đúc có đơn giá m² cao vì gần như toàn bộ diện tích nằm ở tầng trệt.
Ngược lại, shophouse 5 tầng có giá trên m² sàn thấp. Nguyên nhân là các tầng trên khó tạo doanh thu bằng tầng 1. Một quán cà phê chỉ khai thác tốt tầng 1 và tầng 2. Spa, phòng khám hay văn phòng mới tận dụng hết cả căn nhà.
Vì vậy, bạn nên tính đơn giá trên phần diện tích thực sự dùng để kinh doanh. Ví dụ, nếu chỉ dùng hai tầng của căn Gardenia trên (186 m²), đơn giá thực tế lên khoảng 269 nghìn/m², tương đương mặt bằng tầng 1 mặt phố.
Giá thuê văn phòng quanh Mỹ Đình: giá net, giá gộp và mặt bằng chung Hà Nội
Văn phòng trên trục Phạm Hùng có hai cách báo giá, khiến khách hay so sánh nhầm lẫn. Giá net chưa gồm phí dịch vụ và VAT; giá gộp đã gồm cả hai khoản trên.
Handico Tower (hạng B, khai thác từ 2015) báo giá gộp khoảng 16-17,6 USD/m²/tháng. Keangnam Landmark 72 (hạng A) chào 22-25 USD/m² net, cộng phí dịch vụ 6,5 USD/m², tức khoảng 28,5-31,5 USD/m² trước VAT. Tại trục Hồ Tùng Mậu – Cầu Diễn gần ga Metro số 3, tòa văn phòng hạng A mới ROX Tower (Goldmark City) chào khoảng 13-17 USD/m² net. Nhóm tòa hạng B-C như Sông Đà HH4 chào khoảng 8-14 USD/m².
Đặt cạnh mặt bằng chung, theo CBRE, giá thuê văn phòng hạng A trung bình ở Hà Nội quý II/2026 là 29,5 USD/m², giảm 1,2% so với quý trước; hạng B đứng ở 14,8 USD/m². Như vậy, văn phòng hạng B trục Phạm Hùng nằm quanh mức trung bình thành phố, chỉ cao hơn nhẹ khi đã tính gộp phí.
Ngoài tiền thuê, khách thuê cần cộng thêm phí gửi xe. Tại các tòa hạng B trên Phạm Hùng, ô tô khoảng 1,1-1,32 triệu/tháng; tại Keangnam khoảng 100 USD/tháng. Bài viết về phí dịch vụ văn phòng sẽ mổ xẻ riêng chi tiết này.
Tiền thuê thực trả: thuế của chủ nhà, tiền cọc và thời gian thi công
Tiền thuê thực trả thường cao hơn giá chào nếu hợp đồng không làm rõ ba khoản quan trọng sau đây.
Thuế của bên cho thuê. Theo quy định từ năm 2026, cá nhân có doanh thu cho thuê trên 500 triệu đồng/năm phải nộp thuế GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu và thuế TNCN 5% trên phần vượt 500 triệu (hướng dẫn chi tiết trên Thư Viện Pháp Luật). Khảo sát một shophouse 55 triệu/tháng (660 triệu/năm), số thuế phát sinh khoảng 33 triệu GTGT và 8 triệu TNCN mỗi năm. Theo khảo sát thực tế, nếu chủ nhà muốn người thuê gánh khoản này, số tiền thực trả ước tính tăng thêm khoảng 6%. Cách tính đầy đủ có trong bài thuế cho thuê mặt bằng 2026.
Tiền cọc. Tòa văn phòng trên Phạm Hùng thường yêu cầu cọc 3 tháng và thanh toán 3 tháng/lần. Với mặt bằng 50 triệu/tháng, số vốn cần sẵn sàng khi ký hợp đồng là khoảng 200 triệu, gồm 150 triệu cọc và 50 triệu tháng đầu.
Thời gian thi công. Một số tòa văn phòng hỗ trợ 20-45 ngày lắp đặt nội thất không tính tiền thuê, tùy diện tích và thời hạn hợp đồng. Khoảng thời gian này đáng đưa vào đàm phán, nhất là với mặt bằng F&B cần làm bếp.
Giá thuê mặt bằng Mỹ Đình đang đi theo hướng nào?
Ở mảng văn phòng, áp lực giảm giá là có thật. Báo cáo thị trường cho thấy nguồn cung hạng A mới tại Hà Nội giai đoạn 2026-2028 khoảng 279.000 m², phần lớn ở Tây Hồ Tây. Các chủ tòa nhà đang áp dụng mức giá cạnh tranh để lấp đầy diện tích. Do đó, doanh nghiệp thuê văn phòng có thêm lợi thế đàm phán trong 1-2 năm tới.
Ở mảng mặt bằng kinh doanh, chưa có báo cáo chính thức riêng cho khu vực Mỹ Đình. Khảo sát tin rao cho thấy giá chào chênh lệch rất lớn giữa các tuyến phố. Vị trí cụ thể vẫn quyết định mức giá nhiều hơn xu hướng chung. Bảng giá chi tiết theo từng dự án xuất hiện trong các bài về giá thuê shophouse Vinhomes Gardenia và giá thuê shophouse Vinhomes Smart City.
Câu hỏi thường gặp về giá thuê mặt bằng Mỹ Đình
Ba câu hỏi dưới đây xuất hiện nhiều khi khách so sánh giá giữa các tin rao.
Giá thuê shophouse nên so theo m² đất hay m² sàn?
Nên so theo m² sàn mà anh/chị thực sự dùng để kinh doanh. Giá theo m² đất làm shophouse nhiều tầng trông đắt đỏ. Giá theo toàn bộ m² sàn lại làm căn nhà trông rẻ hơn thực tế nếu các tầng trên bỏ trống. Danh sách mặt bằng đã ghi rõ số tầng, diện tích sàn có tại trang cho thuê mặt bằng Mỹ Đình.
Giá trên tin rao có phải giá đang cho thuê không?
Không hẳn. Tin rao thể hiện giá chào, và nhiều tin cũ vẫn còn hiển thị. Một số tin shophouse Vinhomes Gardenia đang lưu hành xuất hiện từ năm 2024-2025. Bạn hãy xem kỹ ngày đăng và hỏi lại hiện trạng trước khi dùng con số đó để so sánh.
Giá thuê văn phòng ở Mỹ Đình có đang giảm không?
Ở phân khúc hạng A, câu trả lời là có. Theo báo cáo CBRE, giá trung bình Hà Nội quý II/2026 giảm 1,2% so với quý trước và giảm 1,6% so với cùng kỳ năm trước. Mức giảm này do các tòa mới chào giá cạnh tranh. Phân khúc hạng B đi ngang ở mức 14,8 USD/m². Mặt bằng nhà phố chưa có số liệu thống kê tương tự.
Kết luận
Giá thuê mặt bằng Mỹ Đình chỉ có ý nghĩa khi đặt cạnh diện tích thực tế sử dụng, cách báo giá (net hay gộp) và khoản thuế của bên cho thuê. Một mặt bằng rẻ theo tháng có thể đắt theo m² kinh doanh, và ngược lại. Trước khi đi xem, bạn hãy quy đổi các lựa chọn về cùng đơn vị như bảng so sánh trên.
Danh sách mặt bằng đang trống, kèm ảnh và giá cập nhật: xem các mặt bằng đang cho thuê ở Mỹ Đình
Người tư vấn: Đội ngũ Mặt Bằng Mỹ Đình – Chuyên viên tư vấn cho thuê bất động sản thương mại khu vực Mỹ Đình, phường Từ Liêm, TP. Hà Nội.
Cập nhật: 12/10/2026
Liên hệ tư vấn:
– Để nhận danh sách mặt bằng phù hợp, Quý khách vui lòng liên hệ qua nút gọi hoặc chat Zalo trên trang tổng hợp mặt bằng Mỹ Đình của website.
– Thông tin Quý khách để lại chỉ dùng cho mục đích tư vấn mặt bằng cho thuê.
*Thông tin mang tính tham khảo – giá thuê là giá chào trên thị trường tại thời điểm khảo sát; khuyến nghị kiểm tra lại hiện trạng mặt bằng, giấy tờ của bên cho thuê và điều khoản hợp đồng trước khi đặt cọc.*
