Hiểu rõ các khoản thuế phí sang tên chung cư 2026 giúp cả người mua và người bán dự trù chính xác ngân sách, tránh phát sinh tranh chấp tài chính trong quá trình chuyển nhượng. Khi giao dịch mua bán tại dự án CT5 – CT6 Lê Đức Thọ, việc xác định đúng nghĩa vụ tài chính theo Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn sẽ giúp quy trình công chứng, đổi sổ diễn ra nhanh gọn và thuận lợi.
Tổng chi phí thuế phí sang tên chung cư năm 2026 chiếm khoảng 2,6% – 2,8% tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng
Bảng tổng hợp 4 khoản thuế và lệ phí bắt buộc khi sang tên chung cư 2026
Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng, các bên phải thực hiện 4 nghĩa vụ tài chính sau:
| Khoản mục | Mức thu theo luật định | Chủ thể có nghĩa vụ nộp | Căn cứ pháp lý |
|---|---|---|---|
| 1. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) | 2,0% trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng | Bên Bán (trừ khi có thỏa thuận khác) | Luật Thuế TNCN & Luật Đất đai 2024 |
| 2. Lệ phí trước bạ nhà đất | 0,5% trên giá trị tài sản tính lệ phí | Bên Mua (người đăng ký quyền sở hữu) | Nghị định số 10/2022/NĐ-CP |
| 3. Phí công chứng hợp đồng | Theo biểu phí lũy tiến (từ 3,5 đến 7 triệu VNĐ) | Hai bên tự thỏa thuận | Thông tư 257/2016/TT-BTC |
| 4. Phí thẩm định hồ sơ & Phôi sổ | Từ 500.000 đến 1.500.000 VNĐ/sổ | Người nộp hồ sơ sang tên | Nghị quyết HĐND TP. Hà Nội |
Cách tính chi tiết từng khoản thuế phí
1. Thuế thu nhập cá nhân (2%)
Công thức tính: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng × 2%.
Lưu ý quan trọng: Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng công chứng không được thấp hơn bảng giá đất và tỷ lệ giá trị xây dựng nhà chung cư do UBND TP. Hà Nội ban hành tại thời điểm kê khai. Nếu ghi thấp hơn, cơ quan thuế sẽ tự động truy thu và áp giá theo quy định khung.
Các trường hợp được miễn thuế TNCN 100% bao gồm:
- Chuyển nhượng, tặng cho giữa vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; ông bà nội ngoại với cháu nội ngoại; anh chị em ruột với nhau.
- Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một căn hộ/nhà ở tại Việt Nam và đã sở hữu tối thiểu từ 183 ngày trở lên (theo quy định tại Điều 4 Luật Thuế TNCN).
2. Lệ phí trước bạ (0,5%)
Công thức tính: Lệ phí trước bạ = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ × 0,5%.
Khoản phí này do người mua nộp khi tiến hành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tại Văn phòng Đăng ký Đất đai để được in tên mới lên Giấy chứng nhận.
3. Phí công chứng hợp đồng mua bán
Căn cứ theo Thông tư 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính, mức thu phí công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được tính như sau:
- Giá trị từ 3 tỷ đến 5 tỷ đồng: 3.000.000 VNĐ + 0,06% của phần giá trị vượt quá 3 tỷ đồng.
- Giá trị từ 5 tỷ đến 10 tỷ đồng: 5.200.000 VNĐ + 0,05% của phần giá trị vượt quá 5 tỷ đồng.
- Phí thù lao soạn thảo văn bản và photo công chứng: Thường dao động từ 300.000 đến 600.000 VNĐ tùy văn phòng công chứng.
Ví dụ thực tế: Tính tổng chi phí sang tên cho 3 loại căn hộ tại CT5 – CT6 Lê Đức Thọ
Dưới đây là bảng tính tiền minh họa cụ thể cho từng dòng căn hộ giao dịch phổ biến tại dự án:
| Loại căn & Giá bán | Thuế TNCN (2%) | Lệ phí trước bạ (0,5%) | Phí công chứng + Thẩm định | Tổng chi phí phát sinh |
|---|---|---|---|---|
| Căn 2 PN (72m²) Giá: 4,20 tỷ VNĐ |
84.000.000 VNĐ | 21.000.000 VNĐ | ~5.200.000 VNĐ | ~110.200.000 VNĐ |
| Căn 3 PN (91,68m²) Giá: 5,60 tỷ VNĐ |
112.000.000 VNĐ | 28.000.000 VNĐ | ~7.000.000 VNĐ | ~147.000.000 VNĐ |
| Căn góc lớn (134m²) Giá: 7,80 tỷ VNĐ |
156.000.000 VNĐ | 39.000.000 VNĐ | ~8.100.000 VNĐ | ~203.100.000 VNĐ |
Người mua và người bán có thể tham khảo thêm các quy trình thực hiện liên quan tại bài viết thủ tục sang tên căn hộ CT5 – CT6 Lê Đức Thọ và bài phân tích hiện trạng pháp lý sổ hồng CT5 – CT6 Lê Đức Thọ.
Phân biệt giao dịch “Bao phí” và “Thu nét”
Khi đàm phán giá mua bán, hai bên cần ghi rõ vào văn bản đặt cọc một trong hai hình thức:
- Giá bao phí (phổ biến nhất): Bên bán nhận một mức giá đã bao trọn gói. Toàn bộ tiền thuế TNCN 2%, lệ phí trước bạ 0,5%, phí công chứng và phí làm bìa sổ mới sẽ do bên bán tự trích từ tiền bán nhà để nộp. Người mua chỉ thanh toán đúng số tiền thỏa thuận và nhận sổ hồng về tay.
- Giá thu nét: Bên bán nhận trọn vẹn số tiền bán nhà và không chịu bất kỳ chi phí nào. Người mua sẽ là bên tự bỏ tiền túi chi trả toàn bộ thuế TNCN của bên bán, lệ phí trước bạ và phí công chứng. Khi chọn hình thức này, người mua cần cộng thêm từ 110 đến 200 triệu đồng vào tổng ngân sách thực tế phải chi.
Câu hỏi thường gặp về thuế phí sang tên chung cư
Hỏi: Có được khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế không?
Trả lời: Pháp luật nghiêm cấm hành vi trốn thuế thông qua việc khai hai giá. Cơ quan thuế hiện nay kiểm soát rất chặt chẽ dữ liệu giao dịch bất động sản qua mã số định danh và bảng giá đất quy định. Việc kê khai quá thấp có thể dẫn đến việc hồ sơ bị trả lại, bị thanh tra truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính.
Hỏi: Sau khi ký công chứng thì trong bao lâu phải nộp hồ sơ kê khai thuế?
Trả lời: Theo quy định của Luật Quản lý thuế, trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán công chứng (nếu hợp đồng thỏa thuận bên mua nộp thuế thay), bên nộp nghĩa vụ phải nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế. Quá thời hạn này sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về nộp chậm hồ sơ khai thuế.
Hỏi: Nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ ở đâu?
Trả lời: Sau khi cơ quan thuế phát hành Thông báo nộp tiền, bạn có thể nộp trực tiếp tại các ngân hàng thương mại được ủy nhiệm thu thuế hoặc nộp online cực kỳ thuận tiện thông qua ứng dụng eTax Mobile bằng tài khoản định danh điện tử VNeID.
Ban Biên Tập Datnenmienbac.net
Chuyên viên tư vấn tài chính bất động sản và thẩm tra nghĩa vụ thuế nhà đất.
Cập nhật lần cuối: 28/09/2026 | Dữ liệu biểu thuế theo quy định 2026
Miễn trừ trách nhiệm: Cách tính thuế và lệ phí trong bài viết được căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành áp dụng trong năm 2026. Mức thu cụ thể từng trường hợp có thể thay đổi tùy thuộc vào quyết định của cơ quan thuế trực tiếp quản lý địa bàn.
—
