Bán nhà Hà Nội 5,8 tỷ: Chủ nhà phải trả lại cọc vì cam kết không dính quy hoạch

Theo Báo VietNamNet, Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm (nay là TAND khu vực 1 – Hà Nội) vừa thụ lý và xét xử một vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất trị giá 5,8 tỷ đồng. Phán quyết của tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu do yếu tố lừa dối. Tòa buộc bên bán hoàn trả toàn bộ 1,3 tỷ đồng tiền cọc kèm tiền lãi chậm trả vì đưa ra cam kết sai sự thật về tình trạng quy hoạch.

Theo Báo VietNamNet, diễn biến giao dịch 5,8 tỷ đồng và mâu thuẫn về điều khoản quy hoạch

Theo hồ sơ vụ việc, vào tháng 9/2024, ông T. ngụ tại Hà Nội thống nhất mua lại căn nhà gắn liền quyền sử dụng đất của ông L. Hai bên cùng nhau đến một văn phòng công chứng trên địa bàn để lập hợp đồng đặt cọc. Giá trị chuyển nhượng tài sản là 5,8 tỷ đồng. Ngay sau khi ký kết, ông T. thanh toán đầy đủ cho ông L. số tiền đặt cọc 1,3 tỷ đồng. Khoản cọc này theo tính toán chiếm khoảng 22,4% tổng giá trị giao dịch.

Theo văn bản cam kết, các bên dự kiến tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào đầu tháng 10/2024. Tuy nhiên, trước thời điểm công chứng chính thức, ông T. tiến hành kiểm tra thông tin quy hoạch tại các cơ quan chức năng. Kết quả rà soát cho thấy toàn bộ nhà đất nằm trọn trong chỉ giới quy hoạch đất công cộng đô thị. Nhận thấy rủi ro pháp lý lớn, ông T. dừng thực hiện thủ tục mua bán. Ông yêu cầu bên bán hoàn trả khoản tiền đặt cọc.

Sau nhiều lần yêu cầu trả cọc không thành, ông T. chính thức nộp đơn khởi kiện ra tòa án. Trong các buổi hòa giải, ông T. đưa ra hai phương án giải quyết. Phương án một là bên bán hoàn trả 1,3 tỷ đồng tiền cọc. Phương án hai là ông T. mua căn nhà vướng quy hoạch với giá 800 triệu đồng. Mức giá này theo tính toán chênh lệch thấp hơn khoảng 86,2% so với thỏa thuận ban đầu. Tuy nhiên, ông L. kiên quyết bác bỏ cả hai phương án và không trả lại tiền.

Theo Báo VietNamNet, lập luận của bên bán và kết quả thẩm tra chính thức từ cơ quan quy hoạch

Tại phiên tòa, phía bị đơn là ông L. khẳng định bản thân không vi phạm hợp đồng. Theo giải trình của ông L., trước khi ký cọc, ông T. đã trực tiếp khảo sát hiện trạng nhà đất. Ông T. cũng kiểm tra bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tự nguyện ký hợp đồng.

Ông L. viện dẫn lý lẽ rằng thửa đất nằm trong quy hoạch phân khu xây dựng công trình công cộng tỷ lệ 1/2000 đã khoảng 10 năm nay. Tuy nhiên đến nay Nhà nước chưa ban hành quyết định thu hồi đất. Cơ quan chức năng cũng chưa lập phương án bồi thường hỗ trợ. Do đó, ông L. cho rằng tài sản vẫn đủ điều kiện chuyển nhượng bình thường. Phía bên bán khẳng định nếu bên mua không tiếp tục giao dịch thì phải mất tiền cọc.

Trước các ý kiến trái chiều, Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm tiến hành xác minh tại Văn phòng Đăng ký Đất đai thành phố Hà Nội và chính quyền địa phương. Văn bản trả lời chính thức của cơ quan chuyên môn xác định rõ sự thật: toàn bộ diện tích nhà và đất của ông L. nằm hoàn toàn trong phạm vi quy hoạch đất công cộng. Chỉ giới này không phù hợp quy hoạch đất ở theo đồ án quy hoạch phân khu đô thị cơ quan thẩm quyền phê duyệt.

Theo Báo VietNamNet, căn cứ tuyên hợp đồng vô hiệu do yếu tố gian dối theo Điều 127 Bộ luật Dân sự

Hội đồng xét xử sơ thẩm phân tích: ông L. là chủ sở hữu thửa đất và nắm rất rõ bất động sản nằm trong quy hoạch đất công cộng suốt 10 năm qua. Thế nhưng, tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc công chứng, ông L. vẫn ghi nội dung cam kết căn nhà và quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp. Ông L. cam kết đất không có tranh chấp và tuyệt đối không thuộc quy hoạch Nhà nước.

Hội đồng xét xử nhận định cam kết sai sự thật của bên bán là hành vi gian dối. Hành vi cố ý che giấu thông tin quy hoạch khiến bên mua hiểu sai lệch tình trạng pháp lý tài sản để tin tưởng đặt cọc số tiền lớn 1,3 tỷ đồng. Hành vi này hoàn toàn cấu thành việc xác lập giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Hợp đồng đặt cọc do đó vô hiệu toàn bộ. Về giải quyết hậu quả pháp lý theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, Tòa sơ thẩm buộc ông L. hoàn trả cho ông T. toàn bộ số tiền đặt cọc 1,3 tỷ đồng. Bên bán có lỗi nên tòa buộc ông L. bồi hoàn hơn 60 triệu đồng tiền lãi phát sinh do chậm trả tính đến ngày 25/3/2025. Tổng số tiền ông L. phải thanh toán cho người mua là hơn 1,36 tỷ đồng. Nếu tiếp tục chậm thanh toán, ông L. theo phán quyết chịu thêm mức lãi suất phát sinh là 10%/năm trên số tiền chậm trả cho đến khi thi hành án xong.

Góc nhìn chuyên môn của Đất Nền Miền Bắc

Quý anh/chị quan tâm tới các vụ việc tranh chấp pháp lý nhà đất thực tế và cẩm nang kinh nghiệm mua bán an toàn có thể xem thêm tại Danh mục tin tức Đất Nền Miền Bắc.