1. Nguyên tắc KDBĐS & Nghĩa vụ Công khai thông tin (Điều 4, 6)
Điều 4, 6 Luật KDBĐS 2023
- 03 Nguyên tắc cốt lõi: (1) Công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận không vi phạm điều cấm; (2) Đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định; (3) Ngoài phạm vi an ninh, quốc phòng.
- Nguyên tắc quan trọng nhất: "Công khai, minh bạch" (khắc phục bất cân xứng thông tin, ngăn chặn lừa đảo, bong bóng đầu cơ, bảo vệ bên mua yếu thế và an toàn tín dụng ngân hàng).
- Điều 6 bắt buộc: Chủ đầu tư và DN kinh doanh BĐS phải công khai đầy đủ thông tin pháp lý, tiến độ, thế chấp của dự án trên Hệ thống thông tin nhà ở và thị trường BĐS quốc gia.
2. Tiến độ Thanh toán BĐS hình thành tương lai & Mốc 95% (Điều 25, 26)
Điều 25, 26 Luật KDBĐS 2023
Trọng Tâm Bài Tập Tình Huống
| Giai đoạn thanh toán |
Tỷ lệ thu tối đa |
Căn cứ pháp lý |
| Đặt cọc |
Tối đa 5% giá bán/thuê mua |
Khoản 5 Điều 23 |
| Thanh toán đợt 1 |
Tối đa 30% giá trị HĐ (đã bao gồm tiền cọc) |
Điều 25 |
| Các đợt tiếp theo (trước bàn giao) |
Tối đa 70% (CĐT trong nước) hoặc 50% (CĐT nước ngoài FDI) |
Điều 25 |
| Trước khi cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng) |
TỐI ĐA 95% GIÁ TRỊ HỢP ĐỒNG (Thu 5% cuối cùng khi bàn giao Sổ) |
Khoản 3 Điều 25 |
Tại sao luật khống chế mốc 95%? Nhằm giữ lại 5% giá trị tài sản làm công cụ ràng buộc trách nhiệm pháp lý của Chủ đầu tư trong việc hoàn thiện hồ sơ xin cấp Sổ hồng cho cư dân. Tránh trường hợp CĐT đã thu 100% tiền mà bỏ mặc quyền lợi của người mua nhà.
3. Điều kiện Hoạt động của Sàn giao dịch BĐS (Điều 54, 55)
Điều 54, 55 Luật KDBĐS 2023; Điều 14, 15 NĐ 96/2024
Câu 19
- Người quản lý, điều hành sàn: Có quyền quản lý DN theo Luật Doanh nghiệp + giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS (KHÔNG bắt buộc chứng chỉ môi giới).
- Thành lập DN kinh doanh dịch vụ BĐS, tên có cụm từ "sàn giao dịch bất động sản"; được cơ quan quản lý KDBĐS cấp tỉnh cấp Giấy phép hoạt động (15 ngày làm việc).
- Ban hành, công khai quy trình giao dịch qua sàn.
- Địa điểm cố định, tên, địa chỉ ổn định trên 12 tháng; cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp.
- Môi giới làm việc tại sàn phải có chứng chỉ (hồ sơ cấp phép kèm danh sách); sàn phải thực hiện phòng, chống rửa tiền; chỉ đưa lên sàn BĐS đủ điều kiện kinh doanh.
4. Loại BĐS kinh doanh – Nghĩa vụ DN môi giới – Tư vấn – Hợp đồng dịch vụ (Câu 2, 3, 4, 5, 28)
Điều 5, 9, 44, 46, 65, 66 Luật KDBĐS 2023
Câu 2, 3, 4, 5, 28
- Loại BĐS, dự án đưa vào kinh doanh (Điều 5): Nhà ở có sẵn và HTTTL – Công trình xây dựng có sẵn và HTTTL (giáo dục, y tế, văn phòng, thương mại, du lịch, lưu trú, công nghiệp, hỗn hợp…) – Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình – QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS – Dự án BĐS.
- Chủ thể kinh doanh (Điều 9, Câu 28): Phải thành lập doanh nghiệp (hoặc HTX); DN dự án phải có vốn chủ sở hữu ≥20% (dự án <20 ha) / ≥15% (≥20 ha); kinh doanh dịch vụ BĐS phải lập DN (khoản 5); cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không phải lập DN nhưng phải kê khai, nộp thuế.
- 6 nghĩa vụ DN môi giới (khoản 1 Điều 65): Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin và chịu trách nhiệm – Đào tạo, bồi dưỡng nhân viên hằng năm – Nghĩa vụ thuế – Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình – Báo cáo, chịu kiểm tra, thanh tra – Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
- Tư vấn BĐS – ĐÚNG 4 nội dung (khoản 2 Điều 66): Đầu tư tạo lập, kinh doanh – Tài chính – Giá – Hợp đồng KDBĐS; người trực tiếp tư vấn phải có bằng cấp, chứng chỉ về lĩnh vực tư vấn.
- 9 nội dung HĐ kinh doanh dịch vụ BĐS (khoản 4 Điều 46): Tên, địa chỉ – Đối tượng, nội dung – Yêu cầu, kết quả – Thời hạn – Phí, thù lao, hoa hồng – Phương thức, thời hạn thanh toán – Quyền, nghĩa vụ – Giải quyết tranh chấp – Thời điểm hiệu lực. Công chứng theo yêu cầu (khoản 4 Điều 44); DN nhận tiền qua tài khoản (khoản 2 Điều 48).
4. Bài tập Tình huống Hợp đồng Hợp tác Kinh doanh (BCC) Dự án 25ha (1.200 căn)
Câu 31
Đề bài tóm tắt: Cty ABC (CĐT dự án 25ha, 1.200 căn) ký BCC với Cty P cùng góp vốn chia lợi nhuận. HĐ thỏa thuận chia cho Cty P 240 căn nhà. Xong móng, Cty P tự ký HĐMB nhà ở HTTTL với khách hàng.
Hỏi: 1. Việc ABC ký BCC để huy động vốn có phù hợp không? 2. Cty P ký HĐMB với khách hàng có phù hợp không? Vì sao?
- Trả lời 1 - PHÙ HỢP: Theo Luật Đầu tư 2020 và Luật Nhà ở 2023, CĐT được ký HĐ hợp tác kinh doanh (BCC) để huy động vốn nếu mục đích là cùng góp vốn và phân chia lợi nhuận bằng tiền/cổ phần.
- Trả lời 2 - KHÔNG PHÙ HỢP (VI PHẠM PHÁP LUẬT): (1) Thỏa thuận chia 240 căn vi phạm điểm e khoản 1 Điều 116 Luật Nhà ở 2023 (bên hợp tác chỉ được chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu; cấm chia sản phẩm nhà ở) – huy động vốn sai không có giá trị pháp lý (khoản 2 Điều 116); (2) Cty P không phải chủ đầu tư – chỉ CĐT mới được bán nhà HTTTL, CĐT cũng không được ủy quyền ký HĐ (điểm d khoản 4 Điều 23 Luật KDBĐS); (3) Xong móng chưa đủ – còn phải có văn bản đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý KDBĐS cấp tỉnh, bảo lãnh ngân hàng (Điều 24, 26); (4) Vi phạm hành vi cấm (Điều 8). HĐ giữa P và khách hàng vô hiệu (Điều 123 BLDS).
